從歷史上看，房?jì)r(jià)泡沫并不足奇。2007年至2008年的美國次貸危機之誘因，就是房?jì)r(jià)泡沫。我們現在更該關(guān)注的是我國當前房?jì)r(jià)泡沫的特殊性：第一，房?jì)r(jià)泡沫出現在經(jīng)濟復蘇的初期而非經(jīng)濟高漲期，這大大掣肘了貨幣政策的空間；第二，房?jì)r(jià)泡沫出現在城市化進(jìn)程的中期階段，去年我國城鎮化率為46.6 %，而日本的城市化率在1985年就已經(jīng)達到76.7%的水平。就此看，房?jì)r(jià)泡沫恐將成為進(jìn)一步城鎮化的障礙。第三，在美國次貸危機前的房?jì)r(jià)泡沫中，銀行不斷降低放貸門(mén)檻，導致最低收入階層都投身到買(mǎi)房運動(dòng)中。而我國當前的房地產(chǎn)泡沫，則使得普通勞動(dòng)者普遍買(mǎi)不起房，樓市成了少部分富人的游戲。
　　筆者認為，我國房?jì)r(jià)泡沫的這些特殊性根源于一系列的制度性癥結。首先，地方政府的土地財政。賣(mài)地收入占到了地方財政收入的30%至50%，去年全國土地出讓收入達1.6萬(wàn)億，地方政府成了高房?jì)r(jià)最大的受益者，也有足夠的動(dòng)力去推高地價(jià)。全國重點(diǎn)監測城市去年居住用地的同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jì)r(jià)比均值為31.29%，其中上海、南京、杭州則分別高達47.36%、47.89%、45.47%。
　　其次，居民收入分配差距過(guò)大。目前我國居民人均收入約為3000美元（不到美國十分之一），但衡量收入分配不平等程度的基尼系數已與美國接近。在新舊體制的轉軌過(guò)程中，因為市場(chǎng)體制不健全，與此同時(shí)，司法體系的獨立性和完善性又滯后于市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展，這些因素疊加在一起導致了大量的尋租機會(huì )。對大量的灰色收入而言，買(mǎi)房成為相對更為“安全”的去處。而灰色收入對房?jì)r(jià)高低并不敏感，這進(jìn)一步助長(cháng)了房?jì)r(jià)的非理性化。
　　再次，國企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，加劇了非理性競爭。與其他企業(yè)相比，國有企業(yè)往往擁有更多的政府關(guān)系資源，銀行貸款更有保證，而且對地價(jià)過(guò)高的風(fēng)險具有超�！扳g感力”。因此，不難理解央企為何能屢屢成為地王。央企數量不多，但其成就的地王卻有很強的信號效應，也使得土地拍賣(mài)過(guò)程更加狂熱化。
　　要避免房?jì)r(jià)泡沫成為社會(huì )不和諧的因素，筆者的意見(jiàn)是，政府的對策必須著(zhù)眼長(cháng)遠，以避免更大的風(fēng)險。在催生房?jì)r(jià)泡沫的鏈條中，地方政府已成中心環(huán)節。故而化解房?jì)r(jià)泡沫，一方面應要求地方政府加大土地供應平抑地價(jià)，另一方面要從根子上切斷地方政府對賣(mài)地的依賴(lài)癥。這就要求提高地方政府財政收支的透明化，強化人大的審批職能，加強社會(huì )輿論監督。地方政府“缺錢(qián)”本身是個(gè)偽命題，在監督機制不到位的情況下，再多的財政收入也會(huì )被各種投資和工程所消耗。即使地方政府真的缺錢(qián)，賣(mài)地收入是否被合理利用也大可存疑。畢竟我們看到了太多的政績(jì)工程，以及為招商引資而慷慨給予外企土地和稅收優(yōu)惠的現象。
　　此外，時(shí)至今日，如何實(shí)現向“民富國強”的偉大的轉變，已成為迫切需要面對的課題，“讓一部分人先富起來(lái)”的哲學(xué)理應退出了。時(shí)過(guò)境遷，現在有不少觀(guān)念誤區相伴著(zhù)這一提法，特別是隱含了對“非法致富”的寬容，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟條件下人人“機會(huì )均等”的基本原則。相反，我們應通過(guò)開(kāi)征遺產(chǎn)稅、大幅提高個(gè)人所得稅起征點(diǎn)等方法緩解收入分配兩極化程度。更重要的是，要深化市場(chǎng)經(jīng)濟體制改革，讓政府部門(mén)權力最小化、透明化，杜絕灰色收入。
　　至于打擊投資需求，從近期連續出臺的政策看，技術(shù)上并不復雜，筆者以為，接下來(lái)的問(wèn)題在于，政府有沒(méi)有足夠的決心去面對因房?jì)r(jià)下跌而帶來(lái)的土地財政縮水。也許還會(huì )伴生的銀行信貸出現不良貸款的風(fēng)險，對此，應有足夠的估計和應對準備，但延遲這一進(jìn)程只會(huì )醞釀更大的風(fēng)險。

（作者系中歐陸家嘴國際金融研究院副院長(cháng)）