盡管當下的中國樓市泡沫形成有很多推手，海量信貸與超寬松貨幣供應，低息美元套利拉動(dòng)的熱錢(qián)洶涌，優(yōu)惠的信貸、土地、稅收政策，通脹預期、人民幣升值預期以及一些長(cháng)變量——城鎮化、人口紅利、傳統文化等。
　　但從根本上講，任何資產(chǎn)泡沫的內涵其實(shí)都異常簡(jiǎn)單——過(guò)度的貨幣和信貸擴張之后，企業(yè)和家庭對于長(cháng)期利率的預期極低，甚至是負利率，只有投資在一些在遙遠的未來(lái)才有回報的項目，才能求得心靈的安慰，以至于資源錯配或“不正當投資”的產(chǎn)生（哈耶克語(yǔ)）。
　　調控方向就是大幅抬升長(cháng)期利率的預期。除此，別無(wú)他法。
　　短期看，收緊信貸，抬升長(cháng)期利率預期，對于房?jì)r(jià)繼續飆升的壓制效果是明顯的，包括后續可能出臺的類(lèi)似物業(yè)稅之類(lèi)的調控，提高保有階段的成本，這跟通脹會(huì )抬升長(cháng)期利率水平道理是一樣的，也能起到相應的效果。
　　但是，從長(cháng)期看，支撐長(cháng)期利率預期偏低的根本性因素不解決，要把房?jì)r(jià)泡沫打下去幾乎是沒(méi)有希望的。那就是中央和地方的利益糾葛（一種扭曲的激勵約束機制），因為你看到，現在房?jì)r(jià)基本上靠一個(gè)信念在支持，那就是“房地產(chǎn)市場(chǎng)不能調，政府也不敢真調”，堅信一旦調整，地方財政將無(wú)力支撐，銀行壞賬劇升，而中國不會(huì )出現“政府破產(chǎn)”問(wèn)題。所以，一旦調控效果顯現，特別是導致經(jīng)濟明顯減速時(shí)，地方政府土地出讓跌落谷底時(shí)，我擔心貨幣又會(huì )放開(kāi)，同時(shí)土地供給又會(huì )收緊。這種信念下，偏低的長(cháng)期利率預期可能很難改變。
　　央行維持較低的利息率，無(wú)非是為了將成本轉嫁給銀行儲戶(hù)，或減緩不良貸款的累積速度，或為銀行未來(lái)的壞賬清理準備彈藥。
　　有人說(shuō)加息會(huì )將廣大的民營(yíng)企業(yè)推向深淵，對于體制內部門(mén)卻效果甚微。這種觀(guān)點(diǎn)蔑視了問(wèn)題的根本。寬松貨幣下，誰(shuí)受益最大？大量廉價(jià)的資金涌向壟斷部門(mén)，他們拿錢(qián)炒高資產(chǎn)和資源價(jià)格，委身于制造部門(mén)的私人資本，雖然或從金融壟斷部門(mén)也能獲取更多的“殘羹冷炙”，但飽受成本上升之苦，不是更加痛苦嗎？最后，大量資金被擠入資產(chǎn)投機，淪為壟斷資本的炮灰，這可是“滅頂之災”。
　　我不知道為什么中國對于刺激政策的退出要瞻前顧后，我也無(wú)法理解每當討論加息時(shí)，就會(huì )盛行的“加息會(huì )導致人民幣升值壓力，熱錢(qián)涌入”的結論。沒(méi)有數據證明，中國的緊縮政策導致熱錢(qián)涌入。我們可以分析自2005年以來(lái)的外匯儲備的部分變動(dòng)情況，中國明確的熱錢(qián)涌入只有2007年四季度到2008年上半年那一段。而那是由于2007年三季度貨幣政策執行報告明確提出要以升值來(lái)作為抑制通脹的主要工具，等于向全球資金發(fā)出了“快快向中國搬錢(qián)”的邀請函。你想，2007年6月份次貸危機升級，聯(lián)儲快速將利率降下來(lái)，中國經(jīng)濟過(guò)熱利息還在高位，天然3~4個(gè)點(diǎn)的息差，然后匯率短期內將會(huì )快速上升了10%，15個(gè)點(diǎn)的套利，笨蛋都會(huì )干。包括國內居民都把美元賣(mài)給央行。
　　緊縮與升值的關(guān)系邏輯上并不構成同向，事實(shí)恰恰相反，兩者邏輯反向，越緊縮，越是減輕升值壓力。人民幣實(shí)際匯率的升值壓力來(lái)自于哪里？來(lái)自于投資擴張，來(lái)自經(jīng)濟模式，經(jīng)常搞得中國的勞動(dòng)生產(chǎn)率處于加速狀態(tài)。所以，我常講，中國經(jīng)濟的轉型，是一個(gè)儲蓄率自然下降的過(guò)程，是一個(gè)升值壓力反側自消的過(guò)程。這個(gè)道理，很多經(jīng)濟專(zhuān)家都搞不明白。
　　短期跨境資本流動(dòng)是跟著(zhù)資產(chǎn)市場(chǎng)走的，國內堅決地擠壓泡沫，境外資金流入自然會(huì )停止，所謂流行的“中國加息以美國加息為條件”在邏輯上就是個(gè)偽命題。
　　當下的中國已經(jīng)沒(méi)有什么可以過(guò)多考慮的了，除了堅決地緊縮貨幣，抬升長(cháng)期利率的水平，先把速度減下來(lái)，再行結構性改革來(lái)收拾殘局。代價(jià)肯定是要付出的（資產(chǎn)泡沫被刺破而至銀行的壞賬），但天上沒(méi)有掉餡餅的事情。
　　現在還不晚，當下再不戳破，往后就更怕戳破了。一旦美國工業(yè)再造的戰略布局完成，美國的全球領(lǐng)導型經(jīng)濟一旦重新恢復其“重構、創(chuàng )新和再投資”的活力，投資回報率上升，中國的泡沫就會(huì )到了頭，到那時(shí)政府即便想穩也穩不住了。
　　某種意義上講，此次地產(chǎn)調控的力度，不取決于政策文本而取決于改革的決心。