對于中央政府針對趨于瘋狂的樓價(jià)所出臺的一系列嚴厲調控政策，現在有一種擔心：中國因此會(huì )出現像日本在上世紀90年代那樣的危機，樓市、股市崩潰，如日中天的經(jīng)濟增長(cháng)戛然終止，失去整整“20年”。的確，這是個(gè)值得高度關(guān)注與警惕的問(wèn)題。不過(guò)筆者認為，雖然世界各國頻頻出現以房地產(chǎn)泡沫破滅為特征的地區性和全球性經(jīng)濟危機，但中國不是日本，不是泰國，也不是美國。它山之石，可以攻玉，只要中國能從日本危機中吸取教訓，總結經(jīng)驗，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控就一定會(huì )避免日本當年的許多錯誤，最終將理順?lè )康禺a(chǎn)市場(chǎng)的秩序，引導房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著(zhù)陸，中國經(jīng)濟將更健康地持續發(fā)展。
　　日本在上世紀90年代初爆發(fā)的危機乃至后來(lái)十幾年的經(jīng)濟衰退，是從樓市、股市泡沫的破滅開(kāi)始的。歷史背景是在廣場(chǎng)協(xié)議壓力下，日元大幅升值。升值造成出口下降，經(jīng)濟下滑。日本央行大幅降低利率，通過(guò)寬松貨幣政策刺激經(jīng)濟恢復增長(cháng)。低利率刺激了信貸大規模流向樓市和股市，推動(dòng)股市上漲4倍，東京、名古屋、大板三大城市圈房?jì)r(jià)上漲近300%。東京曾號稱(chēng)“土地不敗”，意思是日本人均土地可使用面積在世界各國中是最小之一，東京更甚，因此東京地價(jià)只會(huì )漲不會(huì )跌，地價(jià)不斷上漲推動(dòng)房?jì)r(jià)不斷上漲。當房?jì)r(jià)快速上漲3年以后，風(fēng)險大幅度上升，政府開(kāi)始加息，而累積加息成了壓死駱駝的最后一根稻草。隨即，神話(huà)破滅，東京股市一年內從近40000點(diǎn)飛流直下至8000點(diǎn)，房?jì)r(jià)一路大跌。日本房地產(chǎn)協(xié)會(huì )的資料顯示，直到2007年，日本房?jì)r(jià)水平仍大大低于1986年房?jì)r(jià)開(kāi)始大幅上漲時(shí)的水平。緊接著(zhù)樓市、股市崩潰的，是超過(guò)2萬(wàn)家金融機構破產(chǎn)，日本大銀行壞賬劇增。在政府幫助下，日本大銀行經(jīng)歷了超過(guò)十年的艱苦重組和整合，日本經(jīng)濟因此幾乎一蹶不振。
　　現在，擔心中央政府嚴厲調控政策的背后，就是認為中國的現況與當年的日本非常相似的觀(guān)點(diǎn)�？墒聦�(shí)上，現在的中國和20年前的日本有幾個(gè)根本的不相似，特別是調控政策與調控時(shí)點(diǎn)的根本不同。
　　首先，當今中國與日本上世紀80年代末、90年代初的經(jīng)濟實(shí)力不一樣。日本的泡沫是在人均GDP達到3萬(wàn)美元時(shí)開(kāi)始形成和破滅的，中國的泡沫是在人均GDP3000美元時(shí)開(kāi)始形成，這個(gè)最根本的不同，決定了中國決不會(huì )、也不能犯日本同樣的錯誤。中國付不起20年經(jīng)濟衰退的代價(jià)。對中國經(jīng)濟現狀的實(shí)事求是的評價(jià)，能使我們對房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化帶來(lái)的經(jīng)濟和社會(huì )的影響有更清醒的認識，會(huì )更注意采取平穩的、持續的經(jīng)濟發(fā)展戰略，而不會(huì )去追求經(jīng)濟短期的非理性快速增長(cháng)。
　　其次，日本政府當年的一系列政策，對于房地產(chǎn)泡沫以及整體泡沫經(jīng)濟起了推波助瀾的作用。日本政府簽署廣場(chǎng)協(xié)議，推動(dòng)日元大幅升值，日本央行降息刺激經(jīng)濟，缺乏對銀行資金大規模流進(jìn)股市的嚴格監管，房地產(chǎn)和股市崩潰后銀行壞賬大規模上升，銀行和金融系統的崩潰最后導致經(jīng)濟的崩潰。今天，中國政府對外堅持人民幣匯率保持基本穩定，對內在當前通脹預期不斷增大的形勢下，央行絕對不會(huì )降低利率。更重要的是，政府調控采取了最有效果的政策，直接嚴格地限制銀行資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行監管部門(mén)也采取了各種方式加強對銀行房地產(chǎn)信貸的監管。減少銀行資金對投機性行為的支持，就等于投機收益的去杠桿化，對于遏制投機行為是最有效的。這些政策大大降低了銀行的風(fēng)險，也就降低了經(jīng)濟的系統風(fēng)險。
　　其三，調控時(shí)點(diǎn)完全不同。日本央行是在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅上漲三年以后，銀行以及其他金融機構的資金已經(jīng)大規模涌進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，泡沫風(fēng)險急劇膨脹后，才開(kāi)始加息政策來(lái)調控的。此時(shí)，日本央行加息，對于已形成的巨大的價(jià)格泡沫，無(wú)異于正式拉開(kāi)經(jīng)濟危機的序幕。觀(guān)察世界房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟暴發(fā)的過(guò)程，一般都是房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲三年左右，政府政策開(kāi)始調控，最后刺破泡沫引爆危機。日本20年前如此，泰國12年前如此，這次美國次貸引發(fā)的危機，也同樣如此。
　　而中國這次是在房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲一年以后政策開(kāi)始調控。換句話(huà)說(shuō)，房地產(chǎn)的泡沫并沒(méi)有被累積到一觸即潰的程度。政策是給正在膨脹中的泡沫減少繼續吹大的能量，以制止泡沫在短期內繼續大幅膨脹，降低房地產(chǎn)風(fēng)險，也大大降低銀行的風(fēng)險和經(jīng)濟風(fēng)險，恢復經(jīng)濟延續平穩增長(cháng)的態(tài)勢。從長(cháng)期來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復正常秩序，房地產(chǎn)價(jià)格就能按照規律，隨著(zhù)經(jīng)濟的持續增長(cháng)，隨著(zhù)收入不斷上漲而呈現與收入水平相匹配的正常態(tài)勢。
　　從中國和日本情況的對比中，可以清楚地看到兩國國情的不同；中國政府的政策沒(méi)有出現日本政府那樣助吹泡沫形成的政策失誤；中國的調控已適時(shí)出手，沒(méi)有像日本那樣遲遲沒(méi)有采取有效的調控措施，最后調控行動(dòng)變成了引爆危機。故而，只要切實(shí)落實(shí)房地產(chǎn)調控的各項措施，特別是落實(shí)各項信貸新政，以及嚴格保障性住房建設指標的落實(shí)，相信中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定能夠軟著(zhù)陸。

（作者系銀河證券首席經(jīng)濟學(xué)家）