提要：房地產(chǎn)調控舉動(dòng)歷來(lái)就為萬(wàn)眾矚目，但此番調控被寄予之厚望似乎前所未有。分析人士指出，此次調控有別于從前，著(zhù)眼于打擊投機、加大供給、加快保障房建設、建立考核問(wèn)責的立體招數，意在確保住房回歸居住本質(zhì)。

　　房地產(chǎn)調控舉動(dòng)歷來(lái)就為萬(wàn)眾矚目，但此番調控被寄予之厚望似乎前所未有。新國四條、新國十條相繼亮相，包括炒房、投機性購房在內的各路人馬紛紛“被剎車(chē)”。其中，作為樓市的主要購買(mǎi)力之一，大量非投機性的改善型需求也受到直接影響。
　　分析人士指出，此次調控有別于從前，著(zhù)眼于打擊投機、加大供給、加快保障房建設、建立考核問(wèn)責的立體招數，意在確保住房回歸居住本質(zhì)。因此，雖然從短期看，非投機性的改善型購房等需求也受到“株連”，但從長(cháng)期來(lái)看，本輪調控對于市場(chǎng)的健康發(fā)展大有裨益。在合理的供需引導下，房?jì)r(jià)有望回歸理性軌道，包括改善型購房在內的非投機購房需求終將獲益。
　　按照新規，對購買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對于改善型需求來(lái)說(shuō)，相當一部分購房者選擇的戶(hù)型都在90平方米以上，而且有相當比例的此類(lèi)購房者首套房仍在按揭當中，按照新規，其購房的首付壓力及貸款成本都有較大提高，需求也因此受到重大影響。有調查顯示，近四成受訪(fǎng)者表示暫停買(mǎi)房計劃，而意在改善住房條件的購房者占到受訪(fǎng)者一半。
　　此前，由于界定不清晰，改善型住房的有關(guān)優(yōu)待反而易為投機客所利用。2007年12月，央行和銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)文規定“對于已利用銀行貸款購買(mǎi)首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行�！�2008年3月下旬，北京地區部分銀行擬定出“26.6平方米”的人均住房面積標準，低于該標準的貸款者在辦理第二套房貸時(shí)可享受首套房待遇。不過(guò)，這一做法很快被監管部門(mén)叫停。2008年10月，財政部聯(lián)合央行出臺房貸新政，規定金融機構對居民首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的七折，最低首付款比例調整為兩成。不過(guò)，對于到底什么是改善型住房始終無(wú)統一明晰說(shuō)法，改善型住房的優(yōu)惠因此反為投機客所青睞。
　　而此輪調控明顯有別于從前，政策的意圖之一就是要恢復房地產(chǎn)的居住屬性，可謂房改十年以來(lái)的一次重大轉折。就改善型購房來(lái)說(shuō)，不少改善型需求在二次買(mǎi)房時(shí)，傾向于充分利用貸款杠桿，保持原有房產(chǎn)，因此在某種程度上加劇了市場(chǎng)的需求緊張。按照銀監會(huì )最新說(shuō)法，二套住房以家庭為單位進(jìn)行認定，即不管此前有無(wú)貸款、是否還清，只要再買(mǎi)房，就是二套房。也就是說(shuō)，在已有住房的條件下，再貸款買(mǎi)房，就必須付出更高成本。
　　但居民將手中的首套住房售出，再次購買(mǎi)房屋時(shí)可以視作無(wú)房戶(hù)�？梢哉f(shuō)，調控客觀(guān)上督促了改善型購房在產(chǎn)生需求的同時(shí)增加了相應供應，從而最大程度上利于房市的穩定，這又進(jìn)一步促進(jìn)了真實(shí)的購房需求。
　　不過(guò)，以家庭為單位認定二套房，當下仍有許多工作要做。商業(yè)銀行的信貸登記系統可以查詢(xún)到放貸情況，但要想準確判斷住房套數，還要倚靠房管部門(mén)的登記信息。早在幾年前，房管部門(mén)就開(kāi)始進(jìn)行房屋數量普查工作，但至今尚未有公開(kāi)結果，因此以家庭為單位認定仍存在不少困難和漏洞。
　　目前，立體調控下的效果已顯現，大量投機泡沫被擠破，真實(shí)的居住需求正在得到引導。不過(guò)，羅馬非一天建成，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)要想痼疾盡去、健康前行，還需多方面政策一以貫之地引導和落實(shí)，在這過(guò)程中，市場(chǎng)的跌宕反復在所難免，而市場(chǎng)的理性化修正將大大縮短每一份居住夢(mèng)想的實(shí)現過(guò)程。