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對于老百姓購買(mǎi)住房是消費還是投資這個(gè)經(jīng)濟學(xué)問(wèn)題，長(cháng)期以來(lái)存在很大爭議�；谧》渴褂闷谙揲L(cháng)，單位價(jià)值高，完全符合固定資產(chǎn)的一般標準，國家統計局和聯(lián)合國制定的《1993年國民經(jīng)濟核算體系》（SNA），都把居民購房支出歸類(lèi)為固定資產(chǎn)投資。SNA對住房消費的解釋是，當房屋用于居民居住時(shí)，租住的租金計入承租人的消費支出；如果是自住的，比照相應市場(chǎng)(租金)價(jià)格，以虛擬房租形式計入房屋所有人的最終消費。但如果從人們的生活習慣看，衣食住行都是人類(lèi)的基本消費行為，因此，住房又似乎像汽車(chē)、寶石等一樣被看作是耐用消費品。再從消費和投資的關(guān)系看，消費是直接滿(mǎn)足人們的生活需要，投資則是放棄當前的消費以期獲取未來(lái)的利得，最終目的還是為了實(shí)現更好的消費。所以，作為消費品的房屋、寶石，也可以轉化為投資品。如此，把住房的經(jīng)濟屬性歸結為可以用于投資的消費品，也許更合適。既然住房既是投資品，又是消費品，那么企業(yè)為追求利潤而投資房地產(chǎn)，居民為了自住而購房，或為了投資獲利而購房都是無(wú)可非議的。如果為了抑制房?jì)r(jià)上漲而否定房屋的投資行為，甚至把居民購買(mǎi)的一套住房也算作投資予以約束與限制，這既不符合房屋的經(jīng)濟屬性，也與我們鼓勵居民獲得更多的財產(chǎn)性收入提高生活水平的愿望相違背。
問(wèn)題在于，住房不同于一般投資品和消費品。除了具有固定性、差異性和有限性外，還具有民生性。住房的民生性，突出表現是確保居民生存最基本的物質(zhì)條件。一個(gè)人要活得有尊嚴，首先要有安身之處。此外，不能把買(mǎi)房等同于一般投資還在于，買(mǎi)賣(mài)房屋并不能增加整個(gè)社會(huì )的財富，投機過(guò)度只會(huì )抬高房?jì)r(jià)，并引發(fā)泡沫。所以，正確認識住房的本質(zhì)屬性還必須從經(jīng)濟學(xué)范疇中跳出來(lái)，而要從維護社會(huì )公平和公民的基本權利中去把握，賦予其民生性，這樣才能為制定科學(xué)有效的政策提供的依據。
為了保障居民擁有住房的基本權利，真正做到“居者有其屋”，許多國家和地區從來(lái)就不把所有房屋都看成是投資品，而是從維護和促進(jìn)人類(lèi)最基本的居住權出發(fā)，制定相關(guān)的法律和政策來(lái)抑制住房的投資需求，防止高房?jì)r(jià)侵犯居民最基本的生存權。比如新加坡規定兩個(gè)人聯(lián)名才能擁有房產(chǎn)，單個(gè)人不得同時(shí)擁有兩處以上的房產(chǎn)。公民所買(mǎi)的組屋（政府投資建設的住房，以較低的價(jià)格出售給中低收入家庭）5年內不得轉讓?zhuān)_實(shí)要轉讓也不能直接通過(guò)市場(chǎng)交易，而需在政府指定的機構中交易。香港也只允許少數高檔商品房可以自由買(mǎi)賣(mài)，政府為符合一定條件的居民提供大量廉租房，限于租金低廉和轉手困難，居民很難借廉租房投資。美國則主要通過(guò)稅收制度來(lái)抑制住房的投資需求，所以在美國，擁有兩套以上房子的人并不多。
筆者認為，只有從維護社會(huì )公平和公民的基本權利出發(fā)，以實(shí)現社會(huì )福利最大化為根本目標，賦予住房的民生性，才能確保政策措施科學(xué)有效。從這次新一輪房地產(chǎn)調控“組合拳”來(lái)看，提高購房首付比例和利率，對購買(mǎi)第三套及以上住房貸款和非本地居民購買(mǎi)住房貸款的限制，都只是希望通過(guò)提高住房投資的融資成本，減少購房融資來(lái)達到抑制投資性購房和房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的作用。這些政策有可能使房?jì)r(jià)上漲的幅度暫時(shí)趨于平緩，提高銀行體系的安全性收益率，但難以從根本上抑制對住房的投資投機行為，保障居民基本的住房需求。因為推動(dòng)高房?jì)r(jià)的根源，還在于企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)環(huán)境惡化、居民投資渠道少、流動(dòng)性過(guò)剩導致的投資需求大量膨脹。而這些政策對現金充裕的開(kāi)發(fā)商以及投資者未必能夠形成有效的制約。
可見(jiàn)，樓市調控政策的重點(diǎn)，在于合理抑制住房的投資品功能，讓住房真正回歸到民生性或消費品功能上。為此，各級政府理應把基本解決中國民眾的住房問(wèn)題作為一項基本職責，牢牢把握住房的民生性，以此調整住房政策。具體說(shuō)來(lái)，其一，明確提出不把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，徹底打消投資者認為政府會(huì )救房地產(chǎn)市場(chǎng)的念頭；其二，政府向市場(chǎng)提供更多廉價(jià)的土地和廉租、廉價(jià)房，滿(mǎn)足居民基本的住房消費需求；其三，通過(guò)鼓勵居民住房消費來(lái)發(fā)展中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，為自住型住房消費提供更多的優(yōu)惠政策，同時(shí)盡快開(kāi)征房產(chǎn)稅，嚴厲遏制社會(huì )對住房的投資投機的行為，這樣才有可能實(shí)現住房供求的基本平衡，讓大多數人都能買(mǎi)得起房、住得起房，進(jìn)而從根本上確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩發(fā)展。
（作者系同濟大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院副教授） |