|
中國住宅提供方式已經(jīng)歷過(guò)一次大的變革：上世紀90年代以前，城市居民住宅主要由國家或企業(yè)配租，但居民住宅改善速度很慢。90年代中期開(kāi)始“房改”，實(shí)行市場(chǎng)化提供方式，居民自購商品房為主，政府配售“經(jīng)濟適用房”為輔，城鎮人口居住條件得到較大改善。但經(jīng)過(guò)15年左右的實(shí)踐，現行模式也暴露出其缺陷，突出問(wèn)題是商品房?jì)r(jià)格脫離理性，過(guò)快上漲，影響人民生活和社會(huì )穩定，甚至可能影響中國的和諧發(fā)展與國際競爭中的現代化進(jìn)程。
為了維護人民“住有所居”基本權利，并維持中國房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展應有的支撐力，平穩實(shí)現全面建設小康社會(huì )目標，亟須對今后的住房供給機制作長(cháng)遠考慮，實(shí)行旨在長(cháng)治久安的統籌，其中的關(guān)鍵是使政府和市場(chǎng)各司其職：政府在做好國土開(kāi)發(fā)和不動(dòng)產(chǎn)建設“頂層規劃”的同時(shí)，側重于提供為低收入階層托底的“保障軌”上的廉租房和適合于收入“夾心層”的適租房。同時(shí)，讓“市場(chǎng)軌”去配置一般商品住宅等產(chǎn)權房。政府在加強制度建設和制定好“頂層規劃”的同時(shí)，在產(chǎn)權房領(lǐng)域主要是管理好市場(chǎng)規則，并科學(xué)利用稅收杠桿調節這一市場(chǎng)。
住房供應理念需更新
住房是什么？住房是用來(lái)“住”的，不是用來(lái)“炒”和用來(lái)“囤”的。把所有的居民住宅都作為投資品看待的理念，已被現實(shí)生活證明是錯誤的、片面的。
政府的立足點(diǎn)應是首先考慮低收入階層“住有所居”的利益。社會(huì )資金應被引導到證券市場(chǎng)和房地產(chǎn)信托投資基金，當然也應積極探索以適當的多種PPP（公私合作伙伴關(guān)系）方式引導社會(huì )資金加入政府主導的保障房供給領(lǐng)域。政府的首要責任，是促進(jìn)和保證居民有房子住，進(jìn)而應在此基礎上、而不是脫離了這個(gè)要義去“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”。過(guò)去往往出現定位不準的問(wèn)題和一些調控“進(jìn)退失據”的問(wèn)題，原因大多是把商品房提供方式當作了實(shí)際上的唯一方式，想完全通過(guò)市場(chǎng)和房?jì)r(jià)的合理化來(lái)間接地解決住房問(wèn)題。
居住公平的原則應如何理解與把握？居住公平應在、也只能在一定范圍和限度內實(shí)現；實(shí)現居住公平必須用政府“看得見(jiàn)的手”托好底，并且借助市場(chǎng)“看不見(jiàn)的手”推動(dòng)中高端的合理配置，其間再加入必要的經(jīng)濟手段適當調控不平等的情況。在中國，居住公平的理念核心應是實(shí)現“有限公平”，即居者在一定面積內居住權平等（廉租房、適租房和商品房的地段不應全然隔離、形成天壤之別，同時(shí)商品房在一定面積內應實(shí)行物業(yè)稅減免政策的平等），而超出這個(gè)范圍的，則可適用市場(chǎng)原則和國際上可借鑒的調節做法——自由買(mǎi)賣(mài)+臺階式物業(yè)稅。
住房提供方式可否有多種？我國商品房市場(chǎng)雖發(fā)展很快，但只能起一條腿的作用，繼續只用這一條腿解決中國的住宅問(wèn)題，是行不通的，必須兩條腿走路。保障房不是權宜之計，而是值得努力探索創(chuàng )新的長(cháng)效住房供給方式。對居者來(lái)說(shuō)，商品房與保障房基本的區別是，一個(gè)擁有產(chǎn)權可自由轉讓?zhuān)粋�(gè)無(wú)產(chǎn)權、不可轉讓或只能有條件轉讓?zhuān)稍谄渲羞^(guò)上有基本尊嚴的生活。
如何看待所謂的“土地財政”？既要反對現行土地批租制度下地方可能出現的“竭澤而漁”、不顧子孫后代的短期行為傾向，又要反對一味指責和妖魔化地方政府、把商品房房?jì)r(jià)高企的原因全部歸于地方官員的簡(jiǎn)單化、表面化認識傾向。關(guān)鍵是要著(zhù)力建立地方土地批租收入可合理延續的機制和使地方政府職能、行為趨于合理化的地方稅體系以及地方債制度，這種改革的結果也將有利于商品房的價(jià)格回歸理性。
可從兩條軌道上著(zhù)手改革
現有商品房提供機制存在一系列問(wèn)題，其中一個(gè)“原發(fā)性”的問(wèn)題是在地方稅體系建設遠不到位的情況下，土地批租制度一批70年，一次性通過(guò)招拍掛獲得巨額土地收入，既助長(cháng)了商品房成本、稅基和價(jià)格的抬高，又強化了地方政府短期行為，使財政收入不可持續。
現行保障房的提供方式包括“廉租房”和“經(jīng)濟適用房”，前者是根本收不回成本的，搞大了財政難以為繼，只能針對最低收入階層特殊困難人群，在較小范圍發(fā)展。后者曾得到發(fā)展，但概念、邊界模糊，管理漏洞百出，弊病防不勝防，出現公共資源誤配置的扭曲現象，同時(shí)對財政基本上無(wú)回報，甚至要財政貼錢(qián)。
應從兩條軌道上著(zhù)手對住房供給方式進(jìn)行改革。一是要從保障房入手，對現行“經(jīng)濟適用房”制度進(jìn)行改革，建立法律關(guān)系清晰、財政可持續、低中收入者無(wú)“后顧之憂(yōu)”的廉租房與經(jīng)濟適用房制度。
二是要從商品房入手，對土地批租制度和不動(dòng)產(chǎn)稅費制度進(jìn)行改革，建立財政有收入、居者見(jiàn)公平、政府顯善政的土地批租制度和不動(dòng)產(chǎn)（房地產(chǎn)）稅費制度。
從保障房入手，對現行經(jīng)濟適用房制度進(jìn)行改革，建立法律關(guān)系清晰、財政可持續、低中收入者無(wú)后顧之憂(yōu)的廉租房與經(jīng)濟適用房制度；從商品房入手，對土地批租制度和不動(dòng)產(chǎn)稅費制度進(jìn)行改革，建立財政有收入、居者見(jiàn)公平、政府顯善政的土地批租制度和不動(dòng)產(chǎn)（房地產(chǎn)）稅費制度。 |