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房地產(chǎn)實(shí)行嚴厲的調控以來(lái)，政府部門(mén)、經(jīng)濟學(xué)者、媒體和公眾，都非常關(guān)注，現在是否真有成效？市場(chǎng)告訴了答案：5月5日，恒大地產(chǎn)內部向媒體透露，即日起，恒大地產(chǎn)全國約40個(gè)樓盤(pán)同時(shí)推出8.5折促銷(xiāo)讓利活動(dòng)。這是新一輪樓市調控背景下，第一個(gè)舉起降價(jià)大旗的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。這應該是高房?jì)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)的一個(gè)標志。毫無(wú)疑問(wèn)，恒大此舉對整個(gè)樓市的影響至大。
毋庸諱言，對于此輪調控是否會(huì )促使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走向一個(gè)合理范圍，很多人都持懷疑觀(guān)望態(tài)度。實(shí)際上，從某種意義上說(shuō)，此輪的房地產(chǎn)調控并不簡(jiǎn)單地是針對房地產(chǎn)，而是對經(jīng)濟發(fā)展的一個(gè)調控，而房地產(chǎn)調控能否到位，不僅僅關(guān)系到經(jīng)濟的可持續發(fā)展問(wèn)題，更多涉及在當前城市化加速時(shí)期的發(fā)展路徑的再選擇。
隨著(zhù)中央近期一系列政策的不斷出臺，房地產(chǎn)市場(chǎng)調整的思路已越來(lái)越清晰。近日有消息稱(chēng)，住房和城鄉建設部正會(huì )同央行、銀監會(huì )等相關(guān)部門(mén)擬對房地產(chǎn)企業(yè)在售項目的預售賬款實(shí)施監控。根據擬訂的方案，今后房地產(chǎn)企業(yè)的預售賬款將存入監管部門(mén)指定的專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)，并按照項目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和工程資金所需“專(zhuān)款專(zhuān)用”。房地產(chǎn)企業(yè)只有在項目竣工交付及結算時(shí)，才能支配使用項目此前的預售賬款。用業(yè)內人士的話(huà)來(lái)說(shuō)，此舉將對房企的資金鏈造成很大壓力�？梢苑乐狗康禺a(chǎn)商動(dòng)用預售資金高價(jià)拿地，防止房地產(chǎn)商拖欠建筑商的工程款，同時(shí)也將促使房地產(chǎn)商加速項目開(kāi)發(fā)。
不可否認，為應對全球性金融危機而出臺的4萬(wàn)億中央投資計劃，穩住了中國經(jīng)濟，延續了中國宏觀(guān)經(jīng)濟平穩發(fā)展的勢頭，而大量扶持房地產(chǎn)發(fā)展的措施，客觀(guān)上也使得房地產(chǎn)行業(yè)變得有恃無(wú)恐，進(jìn)而演變成危機后脫離了經(jīng)濟基本面的全面瘋狂。一個(gè)不容忽視的現實(shí)問(wèn)題是，在經(jīng)歷了改革開(kāi)放30年的持續快速發(fā)展，尤其是1998年房改以來(lái)，我國城市化的急速推進(jìn)，已使社會(huì )資源受到大量消耗。所以，中國的城市化，要在政治、經(jīng)濟、環(huán)境、社會(huì )等現實(shí)條件的限制下邁向一個(gè)新階段，開(kāi)辟一條新路，房地產(chǎn)業(yè)的調整是必需的。
過(guò)去，我們每一次的房地產(chǎn)調控措施，媒體和業(yè)內人士都會(huì )做出大量的微觀(guān)解釋?zhuān)規缀醵贾豢紤]到經(jīng)濟因素，很少人從更廣闊的層面來(lái)分析。這些理由在前幾年都很有市場(chǎng)，但是隨著(zhù)我國經(jīng)濟形勢的轉化，經(jīng)濟發(fā)展帶來(lái)的社會(huì )問(wèn)題，尤其是一些地方政府以地生財的發(fā)展思路所積累的多重矛盾，關(guān)系到社會(huì )發(fā)展的根本，到了不容再回避的地步。
還有一個(gè)不可忽視的因素是，去年銀行信貸擴張的大部分，最終是流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)。根據國家統計局的數字，去年房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源57128億元，其中國內貸款11293億元，自籌資金17906億元，其他資金27459億元，其他資金里面還包括了各地購房者的房貸。而房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金僅占30%，從上市銀行的數據中可以看到，資金流向房地產(chǎn)的比例更高。這種狀況再清楚不過(guò)地說(shuō)明，調控房地產(chǎn)，實(shí)際上也是調整當前的經(jīng)濟結構。
當然，由于寬松的貨幣政策給市場(chǎng)提供了大量的流動(dòng)性，這就直接造成了資產(chǎn)價(jià)格的上漲，從而推高市場(chǎng)對通脹的預期。從目前來(lái)看，雖然一季度的物價(jià)指數依然處于溫和狀態(tài)，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)卻在2009年的基礎上，持續快速發(fā)展�？梢赃@么說(shuō)，房地產(chǎn)在某種程度上在當前已不是一個(gè)由市場(chǎng)供求決定的商品，而是具有杠桿意義的金融資產(chǎn)，是一種投資品。因此，當前對房地產(chǎn)的調控，更大的著(zhù)力點(diǎn)還在于控制物價(jià)持續上漲的勢頭，從而更好地管理市場(chǎng)的通脹預期。
不難想見(jiàn)，當前對房地產(chǎn)的調控會(huì )出現比較復雜的局面。而此次調控最終能否實(shí)現讓房地產(chǎn)走向平穩、健康、合理的發(fā)展方向，還有待進(jìn)一步觀(guān)察，尤其還要觀(guān)察各地方政府的執行力度。
就我國目前所處的經(jīng)濟發(fā)展階段而言，房地產(chǎn)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟發(fā)展的促進(jìn)作用無(wú)可置疑，而國家加快城市發(fā)展的思路也顯示出房地產(chǎn)的長(cháng)遠的前景。但是，從行業(yè)以及整個(gè)經(jīng)濟結構發(fā)展的角度看，為了整個(gè)社會(huì )經(jīng)濟可持續發(fā)展，房地產(chǎn)非得有個(gè)結構性大調整不可�？梢灶A見(jiàn)，此輪調控將促使一些此前自身資質(zhì)不夠好，或者說(shuō)沒(méi)有相當實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商淘汰出局。行業(yè)洗牌的趨勢其實(shí)已經(jīng)明朗了。
（作者系資深財經(jīng)評論員） |