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| 2010-05-11 作者:馮海寧 來(lái)源:證券時(shí)報 |
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據媒體報道，廣東某開(kāi)發(fā)商日前表示，開(kāi)發(fā)商資金的耗盡至少需要半年甚至更長(cháng)的時(shí)間。作為資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，而目前開(kāi)發(fā)商持有的現金超過(guò)2500億元，可謂不差錢(qián)。
分析地產(chǎn)上市公司公布的一季度報告就會(huì )發(fā)現，開(kāi)發(fā)商短期內基本“不差錢(qián)”，萬(wàn)科、保利、招商、金地等大開(kāi)發(fā)商短期內都沒(méi)有套現的急迫性。其實(shí)，不管開(kāi)發(fā)商目前持有多少現金，從與宏觀(guān)調控強硬對抗不降價(jià)銷(xiāo)售就能發(fā)現，開(kāi)發(fā)商腰包其實(shí)是挺鼓的。
開(kāi)發(fā)商之所以面對宏觀(guān)調控心里不慌就是因為手中有“糧”：一方面是2009年房?jì)r(jià)過(guò)快上漲給開(kāi)發(fā)商儲備了充分的“糧草”；另一方面，2009年寬松的貨幣政策使得大量信貸資金流入樓市；第三，開(kāi)發(fā)商不斷在境內外上市融資“圈”了不少資金；加上今年樓市調控開(kāi)發(fā)商花錢(qián)謹慎起來(lái)，更沒(méi)有資金之憂(yōu)了。
開(kāi)發(fā)商作為宏觀(guān)調控的對象之一，一旦資金無(wú)憂(yōu)，順應宏觀(guān)調控的可能性就很小，因為博弈就有了資本。檢驗宏觀(guān)調控成效的標準之一就是房?jì)r(jià)是否回歸到合理水平。如果開(kāi)發(fā)商有充足資本與政府博弈，不但增加了政府行政成本，更關(guān)乎這一輪宏觀(guān)調控的成敗。
既然開(kāi)發(fā)商手中有“糧”可扛半年甚至更長(cháng)時(shí)間，我想問(wèn)的是，這輪樓市新政的強度能否堅持到半年甚至更長(cháng)時(shí)間？如果政策虎頭蛇尾韌性不夠，政府在與開(kāi)發(fā)商的博弈中就有可能先敗下陣來(lái)，樓市調控就要重蹈過(guò)去的覆轍，不但沒(méi)有把房?jì)r(jià)壓下來(lái)，房?jì)r(jià)反而彈得更高。
據我觀(guān)察，過(guò)去多次政策調控實(shí)際有威懾力的時(shí)間大概也就三四個(gè)月，往往是雷聲大雨點(diǎn)小，最后觀(guān)察是“虎頭蛇尾”——原有政策的執行力度在不斷減弱，而接應的政策不見(jiàn)蹤影。專(zhuān)業(yè)人士對歷次調控的總結是沒(méi)有達到調控預期，而公眾的理解是調控變“空調”。
開(kāi)發(fā)商手中有“糧”就會(huì )捂盤(pán)惜售。我曾在一次政策調控期與某開(kāi)發(fā)商交流，他告訴我即使“差錢(qián)”也沒(méi)有關(guān)系，也照樣可以捂盤(pán)惜售：一是以“過(guò)冬”的方式度過(guò)政策調控期，因為不可能永遠調控；二是手緊時(shí)隨便賣(mài)一兩套房子就能換來(lái)“過(guò)冬”的“糧食”，所以從來(lái)不怕宏觀(guān)調控。
顯然，這一輪宏觀(guān)調控面臨的挑戰，不僅是開(kāi)發(fā)商“不差錢(qián)”，還有開(kāi)發(fā)商心中房?jì)r(jià)永遠上漲的預期。我以為，要想讓開(kāi)發(fā)商把囤積的房子及時(shí)“吐”出來(lái)以平抑房?jì)r(jià)，達到宏觀(guān)調控的部分目的，就要繼續控制信貸資金流入樓市的規模，并增加開(kāi)發(fā)商上市融資的難度；更為重要的是，政府要有強硬的態(tài)度、堅韌的決心來(lái)改變開(kāi)發(fā)商的預期。
目前，有個(gè)別開(kāi)發(fā)商推出打折銷(xiāo)售活動(dòng)，開(kāi)發(fā)商自稱(chēng)打折是為了快速搶占市場(chǎng)份額和積累并購資金，但是有人認為這是開(kāi)發(fā)商在新政環(huán)境下做出的“表態(tài)”。這種說(shuō)法不無(wú)道理。我以為，我們既不能被開(kāi)發(fā)商的表演所迷惑，更要防止某些地方政府暗地托市。
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