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國務(wù)院?jiǎn)?dòng)新一輪房地產(chǎn)調控政策已經(jīng)有一個(gè)月了，調控效果顯現。比如樓市出現了二手房市場(chǎng)成交量大幅下降；一手房成交量萎縮；土地市場(chǎng)開(kāi)始降溫，“地王”消失；房地產(chǎn)股票急跌，金融機構提高房貸門(mén)檻；以及買(mǎi)房人消費預期大變，觀(guān)望成為主流等五大變化。其變化當然很大，但是4月份全國70個(gè)大中城市的房?jì)r(jià)仍然上漲12.8%。也就是說(shuō)，“國十條”出臺產(chǎn)生了一定效果，但這與“國十條”宏觀(guān)調控目標距離仍然很遠。
今年以來(lái)，房地產(chǎn)新一輪的宏觀(guān)調控政策特別是“國十條”，與以往幾次宏觀(guān)調控政策有本質(zhì)上的區別，從短期來(lái)看，是要堅決遏制過(guò)快上漲房?jì)r(jià)；從長(cháng)期來(lái)看，則是要根本改變房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展宗旨、顛覆房地產(chǎn)原有的商業(yè)運作模式、強制性建立住房保障體系等，以此來(lái)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康的發(fā)展。在看到效果之后，中央政府應進(jìn)一步深化調控。比如，在信貸政策上，還應該從以下幾個(gè)方面入手加強調控。
首先，對“國十條”的第一條內容法律化與制度化。嚴格地區分住房的投資與消費，并規定對于住房消費可能享受政府各種住房?jì)?yōu)惠政策，無(wú)論是信貸還是稅收等，而對住房投資則不僅不享受任何購買(mǎi)優(yōu)惠，而且要采取嚴格限制政策�；旧献尫康禺a(chǎn)市場(chǎng)全面恢復到居住的功能上來(lái)，完全弱化住房的金融投資屬性。
其次，對于住房投資，在可清楚界定的條件下，通過(guò)信貸政策嚴格限制，無(wú)論是首付比例還是利率都要嚴格限定。比如第二套以上住房的首付比例提高、利率上調等，異地購買(mǎi)貸款禁止等。對于住房投資不能界定清楚的情況下，可以通過(guò)住房交易所得稅來(lái)限制，凡是住房交易所得稅都采取高稅率，讓住房投資者無(wú)利可圖。
再次，讓住房購買(mǎi)的信貸政策回歸到常態(tài)。對存量的第二套以上住房的貸款全面取消利率7折優(yōu)惠并讓銀行對這些貸款進(jìn)行風(fēng)險定價(jià)，從根本上改變市場(chǎng)投資者的預期，讓其手中的住房擠出進(jìn)入市場(chǎng)交易。
對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)除嚴格的房地產(chǎn)規劃、相應土地供應及信貸政策調控之外，稅收也應該成為重要手段。特別是個(gè)人住房信貸政策調控起到一定的效果，如果沒(méi)有房地產(chǎn)稅收政策相配合，不少住房投資者肯定會(huì )尋找新的規避信貸政策方式。因此，房地產(chǎn)新的稅收政策推出已經(jīng)十分迫切，其中包括住房交易所得稅、物業(yè)稅、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)暴利稅等。只有這樣才能夠鞏固及深化當前房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的效果，真正地改變住房投資者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及地方政府的市場(chǎng)預期，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)轉型平穩過(guò)渡。
總之，當前房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的核心，就是通過(guò)個(gè)人住房按揭貸款信貸政策及房地產(chǎn)稅收政策全面限制與打擊房地產(chǎn)投機炒作，讓國內房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)及房地產(chǎn)的商業(yè)模式發(fā)生根本性改變，政府對此決不能掉以輕心，反之應更為堅決深化。
（作者為中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員） |