中國房地產(chǎn)價(jià)格在未來(lái)10年會(huì )再番兩翻，其理由是：第一、現在說(shuō)中國房地產(chǎn)出現泡沫，是因為中國當前房地產(chǎn)價(jià)格上漲的速度沒(méi)有同老百姓的收入增長(cháng)同步，也說(shuō)是說(shuō)，當前中國老百姓的收入水平還遠遠達不到房地產(chǎn)快速增長(cháng)的水平，因此，當前房產(chǎn)價(jià)格增長(cháng)是有一定的泡沫成份，那么房產(chǎn)價(jià)格的合理區間是多少？我認為回歸到2009年初的水平是相對正常的，房產(chǎn)價(jià)格若以今年4月份價(jià)格為基礎下降30%都是理性的，其下降的比例只是讓房產(chǎn)價(jià)格回歸到正常漲價(jià)區域內，如果房產(chǎn)價(jià)格回歸到2009年初的價(jià)格水平，政府還會(huì )出臺政策打壓房地產(chǎn)嗎？肯定不會(huì )，原因是再打壓，房產(chǎn)價(jià)格將會(huì )出現真正的價(jià)格拐點(diǎn)，到時(shí)，中國將會(huì )出現類(lèi)似美國一樣的次貸危機，并可能出現經(jīng)濟危機，影響的不僅是房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，還會(huì )大量增加政府赤字、銀行不良率大幅增加甚至破產(chǎn)，中國經(jīng)濟將會(huì )出現從未有過(guò)的經(jīng)濟衰退，這是任何人都不愿看到的。
　　我們一方面分析房產(chǎn)價(jià)格應回歸到理性的價(jià)格區間，另一方面也應看到房地產(chǎn)價(jià)格回歸后并不會(huì )因此而停止上漲，若調整到位后，這很大程度要看政府政策的力度和尺度，若力度和尺度適度，房?jì)r(jià)回歸到位后，還會(huì )重起升勢，近過(guò)一段波動(dòng)后，中國的房產(chǎn)價(jià)格還會(huì )隨著(zhù)物價(jià)的上升而持續上升，只要其上升速度符合經(jīng)濟發(fā)展的速度和通漲的上升速度。如果中國經(jīng)濟按年平均10%左右的增長(cháng)速度來(lái)測算，10年中國經(jīng)濟總量將會(huì )再番一翻，中國GDP總量將會(huì )達10萬(wàn)億美元。10年內，中國的人民幣將出現大幅度的升值，10年，預測人民幣會(huì )升值一倍，若能實(shí)現，我國的經(jīng)濟總量將會(huì )達20萬(wàn)億美元，超過(guò)美國，成為世界第一。而房產(chǎn)的走勢會(huì )快于物價(jià)的走勢和GDP的增速，因此，未來(lái)10年中國房產(chǎn)的價(jià)格增長(cháng)2倍，也就是情理中的事，也是大家都能接受的增長(cháng)趨勢。

　　當前房產(chǎn)調控政策不準確

　　房產(chǎn)價(jià)格由三個(gè)方面決定。供給、需求、成本。調整房產(chǎn)價(jià)格不應只從需求這項單一因素進(jìn)行調整，而是綜合調整三方面因素，供給上：應增加土地供給，打擊握盤(pán)惜售、烘抬房?jì)r(jià)行為，政府要合理安排土地供給，不應上廟政府不管下廟政府的發(fā)展問(wèn)題；成本上：政府不應把土地收入作為財政收入的主要來(lái)源，土地的招拍掛形式應該變改，由于土地是稀缺資源，因此，這種招拍掛形式只會(huì )推高地價(jià)，從而成為推高房?jì)r(jià)的“無(wú)形之手”；需求上：應調整過(guò)渡性的房產(chǎn)投機行為，從長(cháng)遠看，需求調整不應是政府調整的主要手段，因為，不管是自住性需求、還是投資性需求，只要不是過(guò)渡性的投機需求行為，需求都是合理的。房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調整終究還是以市場(chǎng)調整為主，股票市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)行為和價(jià)格的起伏都是由市場(chǎng)在說(shuō)話(huà)，并不是價(jià)格上漲過(guò)高，政府就出臺政策限制購買(mǎi)股票；黃金市場(chǎng)也如此，總會(huì )有一雙無(wú)形的手在調整市場(chǎng)價(jià)格的走勢。
　　房產(chǎn)剛性的需求是始終存在，如果用行政手段來(lái)打壓這種需求，一旦這種被人為壓抑的需求爆發(fā)，將會(huì )引發(fā)又一輪的房?jì)r(jià)大幅度上漲和市場(chǎng)的恐慌。而出現投資性需求也是因為在我國投資渠道潰泛，而資金的流動(dòng)性又比較充分，再加上中國的儲畜率世界第一，通貨膨脹成為經(jīng)濟發(fā)展的必然規律，老百姓找不到更好的、更多的保值、增值渠道，因此，房產(chǎn)也就成為了老百姓保值、增值的理想投資品。

　　房?jì)r(jià)上漲是成本推動(dòng)的必然結果

　　房地產(chǎn)成本有三個(gè)主要方面：一是土地成本、二是建筑成本、三是勞動(dòng)力成本。我們先來(lái)說(shuō)說(shuō)土地成本，目前我國房?jì)r(jià)構成比例為，地價(jià)占40%、建造成本占30%、建筑材料價(jià)格占20%、稅費占10%，地價(jià)在房?jì)r(jià)中起主導作用。地價(jià)作為開(kāi)發(fā)成本最大的部分，地價(jià)大幅上漲必然推動(dòng)房?jì)r(jià)大幅上漲。那么地價(jià)會(huì )不會(huì )降下來(lái)呢！我認為很難，就是政府推行了土地的“年租制”，中國的土地價(jià)格仍將會(huì )高起。住宅土地供給數量在短期內是固定的，其價(jià)格彈性很小甚至為零，由于土地供給數量一定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要想取得土地，必然愿意付出較高的價(jià)格，而作為土地出讓者的地方政府，又想從數量一定的土地中取得更大的收益，兩種力量的共同作用下，就拉動(dòng)了土地價(jià)格的上漲。但是長(cháng)期來(lái)看，未來(lái)城市化進(jìn)程中對綠地、公共設施、工業(yè)用地等非住宅用地的需求會(huì )遠高于對住宅房屋的需求，同時(shí)并非土地都能用于建設房子，原因是土地的位置具有固定性，地區間土地市場(chǎng)不能互相調節，因此土地市場(chǎng)的區域特性明顯，而經(jīng)濟活躍、土地市場(chǎng)規范、土地需求量大、土地的供求矛盾也就越突出，城市化率高的地區土地的成本會(huì )越來(lái)越貴。
　　建筑成本也會(huì )越來(lái)越高。從2003年底開(kāi)始，受?chē)�際鋼材價(jià)格的影響，國內鋼材價(jià)格的上漲幅度較大，最高時(shí)達到20%。一般來(lái)說(shuō)，鋼材價(jià)格占房地產(chǎn)建筑成本 10%-20%。鋼材價(jià)格的上漲，僅能夠影響房地產(chǎn)全部成本的1%左右；盡管當前出現的鋼材、水泥等產(chǎn)能的過(guò)剩，主要是需求還沒(méi)能有效的跟上，通過(guò)壓縮產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)，讓供給和需求同步，在同步的基礎上，鋼材、水泥的成本終會(huì )受基礎原材料成本的上升而上漲。
　　勞動(dòng)力成本上升是社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的必然結果。從宏觀(guān)面來(lái)看，我國正進(jìn)入一個(gè)生產(chǎn)要素成本周期性上升的階段，這是任何一個(gè)國家在發(fā)展中都將面臨的問(wèn)題。我國經(jīng)濟發(fā)展到目前這個(gè)階段，人均GDP達到 2000美元以后，多種生產(chǎn)要素價(jià)格走勢都出現了明顯的上漲趨勢，從資源性的土地價(jià)格、能源、基礎原材料等資源到生活必須品的糧食、蔬菜等都在大幅上升。物價(jià)的上升必然帶來(lái)勞動(dòng)力工資收入水平的上升，中國從20世紀80年代到本世紀初的20多年時(shí)間里，如果剔除通貨膨脹的因素，勞動(dòng)力工資漲幅并不大，原因是在過(guò)去中國主要采取的是低工資戰略，勞動(dòng)力工資幾乎沒(méi)有什么增長(cháng)。但經(jīng)過(guò)30年的改革開(kāi)放，目前勞動(dòng)力待遇問(wèn)題已經(jīng)成為國家戰略問(wèn)題，也就是說(shuō)，收入差距的加大已成為當前中國經(jīng)濟發(fā)展中的重要社會(huì )問(wèn)題，必須將這種差距由不平衡轉向平衡發(fā)展，因此，我國低價(jià)勞動(dòng)力無(wú)限供給的格局已經(jīng)發(fā)生了變化，這種變化是歷史性的，是中國社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展到了一定階段(人均GDP提高了)的必然結果。其次，全球經(jīng)濟一體化，輸入型通貨膨脹導致人力成本的上升。近年來(lái)各國均出現了不同程度的物價(jià)上漲，全球初級產(chǎn)品價(jià)格的波動(dòng)對我國的影響越來(lái)越大。隨著(zhù)我國工業(yè)化和經(jīng)濟發(fā)展速度的加快，對全球初級產(chǎn)品的依賴(lài)性也越來(lái)越高，全球初級產(chǎn)品價(jià)格的上升必然導致國內初級產(chǎn)品價(jià)格的上升，并推動(dòng)企業(yè)成本包括勞動(dòng)力成本的上升。 同歐美發(fā)達國家比，我國的勞動(dòng)力價(jià)格還是非常的低。

　　供需不平衡將持續推動(dòng)中國房?jì)r(jià)的上漲

　　我們來(lái)算算賬，中國目前有13億人口，按一家三口擁有一套90平米（人均30平米）的房子（小康、富裕水平），中國需要4.3億套房屋，387億平米的房屋需求量，當然這些需求量并非都能得到滿(mǎn)足，因為，在中國，房地產(chǎn)的需求是不平衡的，剛畢業(yè)的大學(xué)生、新婚夫婦、農民工、低收入家庭等對房屋具有剛性需求，但他們卻買(mǎi)不起房子。有錢(qián)人買(mǎi)了一套、二套、三套，依然想把手里錢(qián)來(lái)買(mǎi)房，一是因為在中國的投資渠道太窄，老百姓資金沒(méi)有更多的投資渠道；二是房屋具有抗通漲的能力；剛性需求的人不見(jiàn)得有錢(qián)，彈性需求的人一定有錢(qián)，彈性需求是拉動(dòng)本輪房?jì)r(jià)上漲的主體。而中國的城市人口在6.5億人，且呈快速增長(cháng)過(guò)程，預計未來(lái)10年中國城市人口將增加到10億，這10億人中，我們假設有一半的人住商品房，有20%的人住簡(jiǎn)陋房屋，30%住公租、廉住房和租賃房。50%的人就是5億人，按每三人需有一套90平米（人均30平米），就需要1.7億間住房153億平米。截止目前，中國現在有多少住房？當前我國的真實(shí)住房情況如何？根據《中國統計年鑒》和《2008年國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展統計公報》相關(guān)數據，截至2008年底，中國城鎮實(shí)有住房建筑面積總量為124億平方米左右，當年城鎮常住人口6.07億人（戶(hù)籍人口加居住半年以上的常住人口）。暫且不說(shuō)這組數據的真實(shí)性，因為，我國的統計數字都是按照投資渠道由基層單位層層報上來(lái)的，沒(méi)有正規呈報單位。
　　而這些房屋數字中，第一、小產(chǎn)權房的數量就相當驚人，北京有人估計大概占了20%左右，深圳這樣的城市占的比重就更高，有的高達40%﹑50%。2007年建設部副部長(cháng)鹿心社指出，截至2007年上半年，全國“小產(chǎn)權房”面積已經(jīng)達到66億平方米，相當于2007年地產(chǎn)銷(xiāo)售高峰時(shí)期的十年銷(xiāo)售量。到現在又增加了幾億平方米，至少已超過(guò)70多億平方米﹑七八千萬(wàn)套住房。而1997~2008年12年間，全國開(kāi)發(fā)商建設的商品住宅竣工面積總共不過(guò)69.5億平方米；銷(xiāo)售面積38.55億平方米，也就是說(shuō)，小產(chǎn)權房比開(kāi)發(fā)商建設和銷(xiāo)售的商品住宅面積還大得多。第二、違章建筑�，F在全國有多少違章建筑，沒(méi)法統計，起碼數以十億計。違章建筑分兩種，一種是大量有權有錢(qián)的人利用權勢占塊地私建的房子，大都是豪宅﹑別墅；另一種是其它有些單位建房分給職工的﹑私人自建房的難以統計的也很多。第三、2.3億進(jìn)入城市常住的農民工絕大多數進(jìn)城已超過(guò)半年，很多都已打工十幾年20幾年了，已經(jīng)列入了城鎮人口統計范圍。但并沒(méi)有屬于自已的房子，他們的需求量大約在40億平方米。第四、2000~2009年我國畢業(yè)大學(xué)生人數共計3275萬(wàn)人，其中至少有一千多萬(wàn)人是漂在城市中租房打工，買(mǎi)不起房，只能租很小的“蝸居”，當“蟻族”。在買(mǎi)了房的居民中，又有幾千萬(wàn)人背負著(zhù)四萬(wàn)億元房貸，在當“房奴”。第五、中國目前面臨60%以上的房子需要改造。
　　由此看來(lái)未來(lái)10年，中國對住房的剛性需求大約在216億平方米，按50%的需求計算，也需要房屋108億平方米，而中國每年新建城市住宅5-6億平方米，10年可建60平方米，供給同需求的不平衡在未來(lái)將會(huì )越來(lái)越加劇。因此，供需的不平衡將必然持續推動(dòng)中國的房?jì)r(jià)上漲。

  　資金的流動(dòng)性過(guò)剩加劇房?jì)r(jià)的上升

　　流動(dòng)性過(guò)剩。國務(wù)院選在此時(shí)出臺“民間投資36條”，意在靠啟動(dòng)并擴大民間投資來(lái)接替中央投資的“4萬(wàn)億”計劃。解決流動(dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題，必須將民間資金引導到其它的投資領(lǐng)域，目前整個(gè)經(jīng)濟的回升主要是靠4萬(wàn)億刺激政策拉動(dòng)，這方面國有投資貢獻很大，但是民間投資貢獻有限，而民間投資啟動(dòng)才是經(jīng)濟增長(cháng)的內生動(dòng)力，也是解決當前資金過(guò)剩而大量堆積在房地產(chǎn)行業(yè)，形成房地產(chǎn)的投機的有效方法。從央行5月11日公布的數據來(lái)看，M1和M2增速的反剪刀差在4月份進(jìn)一步擴大。M2增速4月回落至21.48%，而M1增速4月則反彈至31.25%。反剪刀差由此達到9.77個(gè)百分點(diǎn)。反剪刀差的擴大，反映了存款活期化加大的趨勢。因此，一方面民間資金未有效的使用，另一方面由于負利率的存在，使存款活期化的趨勢越來(lái)越嚴重，使得資金流動(dòng)性加劇，通貨膨脹再次成為市場(chǎng)熱議的話(huà)題。只要過(guò)剩的資金無(wú)去路，房子將一直會(huì )成為資金流向的聚集地。