國務(wù)院房地產(chǎn)新政頒布已一月有余，調控效果如何？各方眾說(shuō)紛紜，甚至互相矛盾：有消息稱(chēng)調控已取得明顯成效，依據是房地產(chǎn)成交量大幅下降；但也有消息稱(chēng)調控仍未取得明顯效果，理由是仍有樓盤(pán)逆市漲價(jià)。
　　這些矛盾的信息使公眾對樓市的認識進(jìn)入“混沌期”，樓市走向不明，“看空”和“看漲”的博弈仍在繼續。
　　中國指數研究院的監測數據顯示，4月下旬以來(lái)，國內不少城市新建商品住宅成交面積逐周下跌，但房?jì)r(jià)卻依然“堅挺”，呈現高位盤(pán)整態(tài)勢，甚至不乏逆市上漲的情況。種種跡象表明，尚不能對調控成效過(guò)于樂(lè )觀(guān)。這不但在考驗樓市新政效果，挑戰百姓的心理承受力，更在挑戰政府的耐心。
　　為什么開(kāi)發(fā)商敢死扛房?jì)r(jià)甚至繼續漲價(jià)？緣何目前購房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍處于僵持狀態(tài)？
　　除房地產(chǎn)企業(yè)資金無(wú)憂(yōu)、降價(jià)內生動(dòng)力不足外，筆者以為更為重要的原因是，根據過(guò)去的經(jīng)驗，他們認為一些地方政府并非真心調控樓市，在樓市調控影響到經(jīng)濟增速以及資本市場(chǎng)時(shí)，地方政府會(huì )猶豫不決，弱化調控力度，已有措施執行不嚴甚至會(huì )悄無(wú)聲息地退出。一些地方的調控政策力度遠低于預期似乎也驗證了這點(diǎn)：地方調控細則陸續出臺，卻似乎越來(lái)越顯“柔性”了。
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的能量不可小覷，為了利益他們會(huì )使出各種招數，游說(shuō)決策者，誤導公眾判斷，最終達到減弱樓市調控政策力度的目的。
　　就在人們議論新政效果有限、應該出臺更嚴厲的調控措施時(shí)，房地產(chǎn)調控可能導致中國經(jīng)濟“二次探底”的聲音也開(kāi)始出現了。有人公開(kāi)指出，國家不會(huì )出臺更嚴厲的調控措施了；更有人認為，一旦房?jì)r(jià)企穩或全球需求走軟，目前的一些緊縮政策就可能放松。2007年我國針對房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺了一系列的調控措施，但隨后全球金融危機爆發(fā)，使得房地產(chǎn)調控不得不轉向，并未嚴格執行。
　　2009年大力度的經(jīng)濟刺激政策更是拯救了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　筆者認為，房地產(chǎn)調控新政正處在一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，決策者的決心仍是關(guān)鍵。當公眾知道政策制定者會(huì )相機抉擇時(shí)，就會(huì )預期宏觀(guān)政策將出現動(dòng)態(tài)不一致。而對于一個(gè)國家來(lái)說(shuō)，政策的一致性和連續性是宏觀(guān)層面政府信用的重要體現。
　　5月26日國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確土地增值稅清算過(guò)程中若干計稅問(wèn)題，以減少開(kāi)發(fā)商通過(guò)虛報開(kāi)發(fā)費用等方式來(lái)避稅的空間。這是為地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的最新舉措，政策調控的“平靜期”似乎被打破。此次通知可以看作是2006 年有關(guān)通知的升級版，在不改變土地供應制度的前提下，要求比之前的規定更嚴格。
　　但該舉措的實(shí)施力度和效果同樣依賴(lài)于政策的一致性。其實(shí)早在2006年底，國稅總局就曾下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求從2007年2月1日起全面清算土地增值稅，并規定了若干清算細則。但隨后國內房地產(chǎn)行業(yè)調控轉向，這一政策就沒(méi)有得到嚴格執行。同樣，政府對如何處理囤地、“捂房”的開(kāi)發(fā)商也早有相關(guān)規定，但同樣存在執行不力的問(wèn)題。
　　由此可知，調控政策能否見(jiàn)效，是否再出臺更嚴厲政策是一個(gè)方面，已出臺政策是否得到嚴格執行則是另一個(gè)方面，尤其要防止部分政策后繼乏力甚至走樣變形。同時(shí)，對于“國十條”中提到的房地產(chǎn)稅收政策問(wèn)題，既是稅制改革的內容，又是樓市調控的重要手段，更不應因阻力大而退縮。因為正如有關(guān)專(zhuān)家所指出的那樣，房產(chǎn)稅或物業(yè)稅是一個(gè)健康市場(chǎng)必不可少的稅種。只有開(kāi)征了此類(lèi)稅種（前提條件是設計要合理)，樓市才談得上公平公正，供需雙方才是平等的，需求才是真實(shí)的，發(fā)展才是有序的，投機才可被遏制。

（作者單位：中國農業(yè)銀行戰略管理部）