媒體披露的《國家發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)》中明示，今年將深化財稅體制改革，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。一言既出，地產(chǎn)股再次重挫。受到固定資產(chǎn)投資減速預期的影響，鋼鐵、水泥、銀行等權重股也紛紛回落，A股一時(shí)間大有創(chuàng )出新低的勁頭。隨著(zhù)中央意圖明確，各地試點(diǎn)的消息更傳得沸沸揚揚。
　　眾所周知，對個(gè)人持有多套房產(chǎn)施以稅收管控，是遏制炒房、打擊投機的重要舉措，也是從當前熱點(diǎn)城市實(shí)際出發(fā)，有針對性地整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的當然之選。從這個(gè)角度看，無(wú)論最終出臺試點(diǎn)的稱(chēng)謂是房產(chǎn)稅還是物業(yè)稅，也無(wú)論是要求分年度征繳，還是在交易時(shí)一并稽征，對房地產(chǎn)市場(chǎng)現行格局的影響都將是巨大的。結合今年保障房供給可能集中放量的預期，諸因素合計，如果樓市供給超過(guò)需求，將直接帶來(lái)短期內價(jià)格快速回落。
　　但在顯而易見(jiàn)的邏輯之外，鑒于以往樓市調控政策近年來(lái)效果不顯著(zhù)的實(shí)際情況，有必要反復檢視政策發(fā)生作用的機理。
　　誠然，一旦針對個(gè)人持有多套房的稅收政策出臺，持有成本將會(huì )上升。按照目前各地流傳的版本看，如果以市價(jià)0.5%-0.8%比例稽征，這樣，市值一百萬(wàn)左右的房產(chǎn)，年稅收成本大致在5000—8000元左右。對北京這樣房?jì)r(jià)租金比近乎2%—2.5%的一線(xiàn)熱點(diǎn)城市而言，扣除租金后，持有房產(chǎn)的收入還不如去存銀行。因此，政策實(shí)施后，可能會(huì )產(chǎn)生出成批量的二手房供給，特別是小戶(hù)型二手房增量。
　　不過(guò)，也要考慮到，如果租金也隨之快速上升，則多套房持有者的壓力將陡減。甚至，因為持有者選擇“轉賣(mài)為租”，等待二級市場(chǎng)房?jì)r(jià)上升，直接導致二手房供給仍然無(wú)法放量。不僅樓市虛高的價(jià)格可能得到維持，甚至可能倒逼等得心焦的“剛需人群”們重新狠心追高……
　　上述的假設并非憑空杜撰。
　　從媒體報道看，今年4月—5月份，北京的住宅租賃市場(chǎng)非但沒(méi)有出現淡季特征，反而大幅上漲，整體租金均價(jià)比去年4—5月份上升近20%。在上海，“國十條”出臺后，不僅房屋出租套數同比上漲33%，而且4000元/月以上房源占比下降了10%。同樣的情形也發(fā)生在深圳和廣州等地。
　　直觀(guān)地解讀，似乎是大量買(mǎi)方需求因為房?jì)r(jià)過(guò)高，才被迫“轉買(mǎi)為租”，以致推高了租金。但問(wèn)題的核心在于，民眾并不是直到今天才買(mǎi)不起房。以北京為例，房?jì)r(jià)扶搖直上的2008年時(shí)，依靠正常的工資性收入就已不可能承擔購置商品住房的愿望�？梢�(jiàn)，將租金上漲的責任推給無(wú)力買(mǎi)房的“失落者”們（loser）是不厚道的。
　　其中重要的原因是置身群租房之中的最弱勢群體幾乎一力承擔了炒房者的時(shí)間成本。持有多套房的投機者借此以逸待勞，等待政策懈怠，為東山再起積蓄力量。
　　從歷史和現實(shí)出發(fā)，頭痛醫頭、腳痛醫腳、短期的宏觀(guān)調控思路和做法亟待改變，切實(shí)加強房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效制度建設頗有必要。比如，從土地流轉、財政稅收、建筑質(zhì)量、金融監管、住房保障、租賃規范等制度建設和落實(shí)方面入手，多管齊下、齊抓共管，實(shí)行一般均衡的綜合治理。只有制度規劃和落實(shí)并舉，兼顧經(jīng)濟效率與社會(huì )公平，持之以恒，才能達到使已近無(wú)可救藥的房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展的目的。