6月4日晚8點(diǎn)多，原本是該放松的周五晚上，二套房貸細則突然公布。觀(guān)此政策內容，總體在意料之中，卻也有少許意料之外。
　　所謂意料之中，是說(shuō)這一細則只是落實(shí)4月17日出臺的“國十條”的相關(guān)指導方針，政策思路早就大局已定。
　　所謂意料之外，是說(shuō)政策略偏嚴厲。之所以這么說(shuō)，有兩個(gè)背景：其一，宏觀(guān)背景是，國家經(jīng)濟刺激政策的退出呈現放慢跡象，這有前段時(shí)間國家領(lǐng)導人相關(guān)言論為證；其二，新一輪房地產(chǎn)調控實(shí)施以來(lái)，效果顯著(zhù)，5月份部分一二線(xiàn)城市商品住宅成交量環(huán)比劇降七成左右。
　　那么，二套房貸的認定標準嚴厲在何處？主要體現為三點(diǎn)。
　　第一，以家庭為單位。第一條便是“應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實(shí)際擁有的成套住房數量進(jìn)行認定”。按人，還是按家庭，二者松緊度甚為懸殊。遙想2007年9月“二套房貸”政策第一次出臺后，在這一點(diǎn)上，各商業(yè)銀行間做法不一，業(yè)界爭論不休。迫不得已，三個(gè)月后央行和銀監會(huì )又出了一個(gè)“補丁文件”，明確規定以家為單位。
　　其二，既認“房”又認“貸”�！皣�十條”出臺后，各家商業(yè)銀行對所有類(lèi)別的房貸都不同程度提高了門(mén)檻，但在最重要的第二套房的認定標準上，則各行其是。部分銀行按借款人當前擁有的住宅套數進(jìn)行認定，而部分銀行按借款人已利用貸款購買(mǎi)過(guò)的住房套數。這兩種標準，無(wú)論哪種，都算不上太嚴格；從抑制投資投機性需求的角度考量，按“房”較按“貸”更合理一些，因為有些有改善住房需求的家庭，第一套住房已使用過(guò)貸款，而現在想賣(mài)掉現有住房，置換一套更大、更好的房子。
　　2007年第四季度到2008年上半年，二套房貸就是認“房”，不認“貸”。然而，此次卻既認“房”，又認“貸”，政策打擊面非常大，不僅將有效抑制投資投機需求，也把自住性的改善需求一網(wǎng)打盡。另外，與以往只有銀監部門(mén)制定房貸政策不同，此次國務(wù)院特令住建部會(huì )同央行和銀監會(huì )一起研究和出臺政策。其中奧妙在于，房管部門(mén)掌握著(zhù)居民房產(chǎn)數據，若無(wú)其配合，則只擁有居民貸款信息的銀行部門(mén)，根本無(wú)法以“房”定貸——這也是以前二套房貸政策無(wú)法嚴格執行的重要原因之一。而且，此通知中還明令：2010年年底前各設區城市要基本建立房屋登記信息系統。
　　其三，限制了外地的投資投機性購房需求。政策中有兩層限制。第一層：“對不能提供1年以上當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執行�！边@一條面向全國，這對近幾年大量游蕩于一二線(xiàn)城市的外地投資投機需求，尤其是溫州炒房團，意味著(zhù)貸款門(mén)檻和成本大幅提高。這將使全國所有熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)需求，都受到負面影響。
　　第二層：“商品住房?jì)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應緊張的地區，商業(yè)銀行可根據風(fēng)險狀況和地方政府有關(guān)政策規定，對其暫停發(fā)放住房貸款�！边@一規定看似嚴厲，卻會(huì )被部分地方政府有意放松。到底哪些城市才算房?jì)r(jià)過(guò)高城市，國家并無(wú)明確認定，而在當前樓市急速降溫的情況下，多數城市都不愿將調控細則制定得過(guò)于嚴格。比如前段時(shí)間，廣州、重慶等城市出臺的“國十條”細則中，就沒(méi)有嚴格限制三套房貸。所以，第二層的限制效果，反倒沒(méi)有第一層大。
　　那么，二套房貸最新細則的影響若何？首先，我們必須要明白一點(diǎn)，在所有房地產(chǎn)調控政策中，最管用的就是房貸政策。近年來(lái)我國商品住宅的購買(mǎi)者中，三分之二使用按揭貸款，而開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源中，有相當比重屬于個(gè)人房貸轉化成的銷(xiāo)售資金。所以每次房貸政策收緊，都會(huì )壓制樓市，比如2007年9月“二套房貸新政”的出臺，成為市場(chǎng)由盛轉衰的轉折點(diǎn)；而2008年10月房貸政策的放寬，又成為市場(chǎng)走出低谷的開(kāi)端。
　　相較而言，稅收政策的作用要弱很多，雖然當前房產(chǎn)稅似乎來(lái)勢洶洶，實(shí)則威力遠不及嚴厲執行的二套房貸新政。之前，各家商業(yè)銀行或者猶豫不決，或者還能打點(diǎn)“擦邊球”，如今全國統一的執行細則既出，它們即使想在放貸過(guò)程中放松一些，回旋空間也被大大壓縮。
　　接下來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的速度將加快，而且內涵也將發(fā)生變化。今年4月中旬到6月初，多數大城市商品住宅成交量大幅萎縮，雖然速度和幅度都是近十年來(lái)所罕見(jiàn)，但新房?jì)r(jià)格總體仍在高位。去年市場(chǎng)火爆，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售資金回籠量很大，因此企業(yè)暫時(shí)不差錢(qián)，除了恒大地產(chǎn)啟動(dòng)全國八五折統一促銷(xiāo)外，基本上看不到大型地產(chǎn)商大范圍的降價(jià)行動(dòng)。
　　可是，企業(yè)終究拗不過(guò)大勢，降價(jià)已成必然。所謂大勢，集中體現在三點(diǎn)。首先，此番細則如此嚴厲，再聯(lián)想到近期國稅總局居然一周內對土地增值稅連發(fā)兩道“清查令”，可知短期內房地產(chǎn)調控不可能松懈，至少在一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)合理下調之前是如此。其次，市場(chǎng)在調整的時(shí)候有自己的規律，量變早于價(jià)變，成交量大跌后，價(jià)格必將下跌，現在看來(lái)，二套房貸細則將加快這一進(jìn)程。再次，開(kāi)發(fā)商對后市的預期也將變得更加謹慎或者說(shuō)悲觀(guān)，加之資金面正由寬松漸趨緊張，開(kāi)發(fā)商必然加入降價(jià)促銷(xiāo)的行列。
　　最終結果是，房?jì)r(jià)拐點(diǎn)將加速出現。4月份，全國70個(gè)城市的房?jì)r(jià)較3月份上漲1.4%，5月份環(huán)比漲幅將快速收窄，6月份環(huán)比即有可能接近零增長(cháng)，7月份出現環(huán)比負增長(cháng)的概率極大。2008年那輪樓市調整，經(jīng)歷了八個(gè)月左右，這一指標才出現環(huán)比負增長(cháng)，而今年則不需那么久。至于房?jì)r(jià)何時(shí)會(huì )止跌，需要關(guān)注二套房貸政策何時(shí)才會(huì )松動(dòng)，今年第四季度是有可能的。

（作者系房地產(chǎn)研究人士）