房?jì)r(jià)居高不下，物業(yè)稅的開(kāi)征被寄予厚望，甚至有人認為開(kāi)征物業(yè)稅是調控房地產(chǎn)最有效的“撒手锏”。我認為不宜夸大稅收的調控作用，對如何開(kāi)征物業(yè)稅應作進(jìn)一步深入研究。

　　開(kāi)征物業(yè)稅是稅制改革長(cháng)期目標

　　2003年10月，黨的十六屆三中全會(huì )明確提出：“實(shí)行城鎮建設稅費改革，條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統一規范的物業(yè)稅，相應取消有關(guān)收費�！睂Υ�，有關(guān)部門(mén)的具體解釋為：將現行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅以及相關(guān)收費合并，轉化為房產(chǎn)保有環(huán)節統一收取的物業(yè)稅。
　　黨中央提出的這一改革方針指明了我國房地產(chǎn)稅改革的方向。當前，針對房地產(chǎn)征稅的稅種較多，各種收費更多；房地產(chǎn)稅征稅范圍過(guò)窄，計稅依據不科學(xué)，稅率設計不合理，妨礙稅收調節作用的充分發(fā)揮。房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅征稅范圍僅限于城市、縣城、建制鎮、工礦區，而城鄉接合部則在客觀(guān)上成為非稅區，因此助長(cháng)了對耕地的占用。這些弊端的存在使得開(kāi)征統一的物業(yè)稅成為必要。同時(shí)，開(kāi)征物業(yè)稅還具有打擊投機性購房需求、抑制投資泡沫、有利于調節社會(huì )貧富差距以及與國際接軌等諸多優(yōu)點(diǎn)。
　　但具體到制定、實(shí)施中，物業(yè)稅改革將涉及到土地、房產(chǎn)占有、交易等有關(guān)的稅種和收費，是一個(gè)較復雜、涉及許多環(huán)節的利益重新分配，是一項艱巨的系統工程。因此，房地產(chǎn)稅的長(cháng)期改革設想應是“寬稅基、簡(jiǎn)稅制、低稅率”，其方法是“正稅、清費、明租”，以合并稅種，簡(jiǎn)化稅制，規范各種收費辦法，其收入全部納入地方財政預算管理，條件具備時(shí)，對不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統一規范的物業(yè)稅。
　　當前中國住房已嚴重偏離居住本質(zhì)，而房屋熱賣(mài)也嚴重淪為投機性購買(mǎi)。比如有媒體報道，北京、上海、三亞等城市一手房的購買(mǎi)者中，投資性購房已占40%-50%。而媒體報道的另一組數據更讓我看重：國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò )在全國660個(gè)城市的調查，發(fā)現有6540萬(wàn)套住宅電表讀數連續6個(gè)月為零。
　　我們在多年的稅收征管中，對工業(yè)企業(yè)已經(jīng)有“以電控稅”的成功經(jīng)驗，這組數據與我們的經(jīng)驗有異曲同工之處，可見(jiàn)當前住房空置率遠比想象的要嚴重得多。這也是造成高房?jì)r(jià)的重要原因之一。

　　開(kāi)征物業(yè)稅不應是增稅

　　目前對房屋從購地到建成、銷(xiāo)售，在不同階段涉及了諸多相關(guān)稅種�？梢哉f(shuō)，目前我國房地產(chǎn)只是未對個(gè)人房產(chǎn)保有環(huán)節征稅，其他環(huán)節都征了，共涉及9個(gè)稅種，同時(shí)各級政府部門(mén)收費也不少，約50多種，稅費負擔已經(jīng)不輕，而這些環(huán)節的稅收都可以轉嫁到購房者身上。所以說(shuō)，流轉環(huán)節的稅收只能減、不能再增加了。
　　對個(gè)人自有房屋在保有環(huán)節征稅是必要的，可以迫使投機者和富人減少對房地產(chǎn)資源的不合理占有，增加市場(chǎng)商品房供應量，引導廣大群眾的合理住房消費，以達到調節房?jì)r(jià)的目的。對個(gè)人保有環(huán)節恢復征稅后，也是房屋所有者交稅，但自住的可減免照顧，而對囤房者有抑制作用。
　　如果從稅費合并的角度而言，開(kāi)征物業(yè)稅其實(shí)應該理解為一種合并稅種，簡(jiǎn)化稅制，清理不合理收費，是“減稅、減費”，而不能理解成一種增稅的措施。
　　一直以來(lái)，有業(yè)內人士認為，如果開(kāi)征物業(yè)稅，最直接的結果便是降低開(kāi)發(fā)成本，導致房?jì)r(jià)下降，在業(yè)內也有人流傳著(zhù)“物業(yè)稅可使房?jì)r(jià)下降30%~40％”的說(shuō)法。
　　房地產(chǎn)稅費改革是一個(gè)龐大工程，要制定統一規范的物業(yè)稅，絕非易事。目前要將過(guò)高房?jì)r(jià)壓下來(lái)，想依托物業(yè)稅是不現實(shí)的。我們可以從煙草行業(yè)的高稅率得到一些印證。目前煙草行業(yè)的整體稅負不低于50%，但香煙的產(chǎn)量和價(jià)格降下來(lái)了嗎？所以只要房產(chǎn)商有利可圖，他就會(huì )繼續開(kāi)發(fā)，并把增加的相關(guān)稅負轉嫁到房?jì)r(jià)中，讓消費者承擔。
　　征收房地產(chǎn)保有環(huán)節的稅收能夠起到引導個(gè)人住房消費的作用，這僅是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的一個(gè)因素，房地產(chǎn)價(jià)格的走向主要受土地供給和房產(chǎn)供需關(guān)系的影響，稅收的中性原則也決定了它只能是對不合理經(jīng)濟行為的遠期預期的合理干預。
　　欲將房?jì)r(jià)控制在合理區間內，應采取“組合拳”，包括行政、信貸、稅收等諸多手段，調整建設房屋結構的比例，在土地出讓金中拿出相當比例建設廉租房和經(jīng)濟適用房，改進(jìn)信貸和稅收政策等。

　　修訂房地產(chǎn)稅條例最為實(shí)際

　　恢復對業(yè)主房屋保有環(huán)節征稅，在目前的相關(guān)研討中有兩個(gè)思路：
　　首先，是到底“大改”還是“小改”。徹底的物業(yè)稅改革取決于很多前提條件是否具備：其一，理清物業(yè)稅與現有稅費之間的關(guān)系；其二，建立滿(mǎn)足征收物業(yè)稅的中介組織、征管隊伍和房地產(chǎn)評估核算機制；其三，改變現有的土地出讓收入大部分未納入公共財政的現狀。因此，大改在短期內不現實(shí)，小改則是修改現行房地產(chǎn)稅，較為符合當前實(shí)際。
　　另一個(gè)思路，是“立新”還是“修舊”。物業(yè)稅出臺立法周期長(cháng)、程序多，要經(jīng)過(guò)許多部門(mén)決策，提案需經(jīng)國務(wù)院通過(guò)后再提交到全國人大常委會(huì )，經(jīng)過(guò)“幾讀”后再提交到全國人大，要走完全部程序，時(shí)間難以確定。因此，筆者以為當前在房地產(chǎn)稅制中恢復對個(gè)人的房產(chǎn)保有環(huán)節征稅即可，不另起爐灶，這樣立法程序容易、簡(jiǎn)便，稅費名稱(chēng)不混淆。
　　而需要研究的具體內容有：
　　1.稅名：應吸取燃油稅改革的前車(chē)之鑒，不立新稅，仍沿用房產(chǎn)稅的提法。從稅種屬性和國際實(shí)踐來(lái)看，物業(yè)稅、房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅本無(wú)太大區別，在香港稅制中，物業(yè)稅征收范圍較窄；而國外則囊括了各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，更類(lèi)似于我國內地的房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅。近10多年來(lái)在對房產(chǎn)稅制的研究中，大多采用房產(chǎn)稅這一概念。因此，當前采用房產(chǎn)稅而不是物業(yè)稅的概念，更易于被人們接受。
　　2.計稅依據：我國現行稅法對房產(chǎn)征稅是“從量”征收方法，以建筑面積、賬面原值和租金收入為依據，以房產(chǎn)原價(jià)值一次減除10%~30%殘值以后的余額作為計稅依據，按1.2%的稅率繳納房產(chǎn)稅。計稅依據在國際上有兩種選擇：從量計征的好處是簡(jiǎn)便，但顯失公平；從現價(jià)計征，則需對房產(chǎn)進(jìn)行全面評估，比較公平，但前期工作量很大。長(cháng)遠看，從價(jià)計征更為公平合理。筆者以為當前可兩條腿走路，即：商品房按現價(jià)，福利分房重新估值，但要考慮到歷史的遺留問(wèn)題，如工會(huì )補貼、房屋折舊等實(shí)際問(wèn)題。
　　3.稅率：不應高于現行的稅率（年1.2%）。
　　4.減免優(yōu)惠：現行基本稅法做部分修改即可。
　　5.征收范圍：農村免征，但對個(gè)人住房用于出租或其他經(jīng)營(yíng)目的是否征收還需研究。城鎮以戶(hù)籍為依據，第一套自住房免征，第二套暫時(shí)適用零稅率，但對用于出租或其他經(jīng)營(yíng)目的要征收， 對第三套（及以上）和別墅不分套數全部征收。

　　問(wèn)題是，如何確定應稅住房的范圍？

　　國際上，有的按房屋面積劃分等級，面積大的征稅、征重稅，面積小的減稅或免稅；有的按房屋價(jià)值劃分等級，對價(jià)值高的征稅、征重稅，對價(jià)值低的減稅或免稅；有的按房屋套數分類(lèi)，對兩套或兩套以上的住房征稅、征重稅，對單套住房減稅或免稅。有的按房屋用途分類(lèi)，個(gè)人住房用于經(jīng)營(yíng)的，稅負較重，個(gè)人住房用于自住的，稅負較輕；還有的對住房所有者按勞動(dòng)能力分類(lèi)，對老人、喪失勞動(dòng)能力的人以及殘疾人居住用房實(shí)行稅收減免。
　　上述做法，值得我國在設計稅制時(shí)予以考慮。在我國對房屋保有環(huán)節征稅初期，不可能盡善盡美、一蹴而就。因此，我們應本著(zhù)循序漸進(jìn)的原則，結合我國個(gè)人房產(chǎn)登記資料不完善、信息化建設落后的實(shí)際情況，考慮減輕地方政府對房屋保有環(huán)節征稅會(huì )影響當地房地產(chǎn)業(yè)和財政收入的顧慮等因素，嘗試征稅范圍廣、免稅房產(chǎn)多、重點(diǎn)對少數高價(jià)值房產(chǎn)征稅的做法，待條件成熟后，再逐步健全、擴大范圍。
　　6.征收管理：對房屋保有環(huán)節征稅，如采用評估價(jià)格征收時(shí)，國家應制定房屋評估條例，中介機構核定，自行申報與街道辦事處、居委會(huì )等基層社區單位代征相結合，各部門(mén)攜手合作，逐步建立完善房產(chǎn)稅納稅人信息管理系統。
　　7.關(guān)于征稅地點(diǎn)、納稅期限等問(wèn)題，現行稅法中都有規定，做適當修改就可以。

　　說(shuō)物業(yè)稅“空轉”是誤導

　　外界熱傳的所謂物業(yè)稅在多個(gè)城市“空轉”的說(shuō)法是不準確、容易引起誤解的。一些媒體報道中所謂的物業(yè)稅模擬“空轉”，是指雖然沒(méi)有實(shí)際征稅，但一切步驟與真實(shí)收稅流程相同，計算出了物業(yè)稅個(gè)人應交多少，僅是個(gè)人沒(méi)有向稅務(wù)局申報繳納而稱(chēng)為“空轉”。
　　實(shí)際上，稅務(wù)部門(mén)目前開(kāi)展的是房地產(chǎn)模擬評稅，通俗地說(shuō)是對稅基的測算方法、模式的試驗。從技術(shù)角度看，物業(yè)稅改革難點(diǎn)之一是在計稅依據的選擇上，我國現行房產(chǎn)稅在保有環(huán)節上征稅是采用余值征收法。按照國際慣例，評稅價(jià)格應依照房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值確定的評估值作為計稅依據。
　　所以，在對按評稅價(jià)格計征物業(yè)稅的可行性進(jìn)行充分論證的基礎上，有關(guān)部門(mén)加強了與一些專(zhuān)家及國際組織的合作、溝通、聯(lián)系，并選擇部分地區進(jìn)行模擬評稅試點(diǎn)，這對目前創(chuàng )建符合國情的評稅工作模式、開(kāi)發(fā)計算機評稅軟件、培養一批專(zhuān)業(yè)人才，是非常必要的。

（作者系中國稅務(wù)學(xué)會(huì )顧問(wèn)）