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| 2010-06-09 作者:郭凱 來(lái)源:21世紀經(jīng)濟報道 |
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日前，萬(wàn)科表示今年北京萬(wàn)科竣工房地產(chǎn)總面積中，將有三分之一為保障性住房。隨著(zhù)中央政府逐漸理解到保障房建設是能夠拉動(dòng)經(jīng)濟、且負面影響最小的財政刺激項目，并且對各級政府的建設責任予以嚴厲考核，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就會(huì )迅速開(kāi)始重視保障房建設的商業(yè)價(jià)值。雖然當前單體保障房項目利潤率不如商業(yè)地產(chǎn)高，但對于積極占領(lǐng)保障房建設市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，公司的整體運營(yíng)收益率則會(huì )穩定增長(cháng)。
根據不久前住建部與各地政府簽訂的保障房建設責任書(shū)，中央政府要求2010年全國共建設各類(lèi)保障性住房300萬(wàn)套、各類(lèi)棚戶(hù)區改造住房280萬(wàn)套，改造農村危房120萬(wàn)戶(hù)。以全國300萬(wàn)套保障房的計劃，落實(shí)到各個(gè)省市，以廣東省為例，大概就只有10萬(wàn)套到20萬(wàn)套，再落實(shí)到廣州市，則只有1萬(wàn)套到2萬(wàn)套。
以廣州市的財政規模，只要政府肯拿出實(shí)際行動(dòng)，這樣的任務(wù)不可能完不成。目前山西省已宣稱(chēng)計劃新開(kāi)工建設保障性住房24萬(wàn)套，江蘇省則承諾今年要完成保障房建設10萬(wàn)套。但是無(wú)奈的是，全國各地仍然存在各種輿論，懷疑政府建設保障房的真實(shí)性和責任心程度，以及在財政資金、土地政策、土地財政收入等方面的牽制因素，對建設計劃落實(shí)的影響。這些因素，都不利于讓更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大膽進(jìn)入保障房建設市場(chǎng)競爭。
問(wèn)題的核心，在財政資源約束方面需要中央政府協(xié)調考量：一是只有持續對商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫調控，才可能減少土地價(jià)格繼續飚升、減小土地財政對地方政府的誘惑性，防止地方政府在土地政策上，對保障房建設用地進(jìn)行排擠；二是在中央和地方的財政資源分配上，有一個(gè)基本的方向要調整，就是中央和地方之間的財權與事權的重新分配。以2008年為例。中央財政支出和地方財政支出分別為4.9萬(wàn)億元和1.3萬(wàn)億元，中央政府的財權開(kāi)支是全國地方的4倍多。但在保障房建設方面，中央和地方各自承擔的財政比例大致為1比10。如果說(shuō)，未來(lái)中國的公共預算和財政改革的方向是民主福利國家的“公共保障型”財政，那么就有必要在中央和地方的所有財政開(kāi)支中，明確保障性支出占全部財政支出的大部分份額，以及央地之間的合理承擔。
此外，根據已經(jīng)制定的保障房建設計劃規模，即便它能夠完整落實(shí)，與現實(shí)需要的保障房體系的建設速度也相差太遠。如果以廣州市1000萬(wàn)人口（常住人口）規模來(lái)計算，根據當前的商品房?jì)r(jià)格和城市居民收入水平，需要由政府提供的保障性住房、尤其是公租房而解決居住的人口，應該不小于五分之一，至少200萬(wàn)人口，估計大致為60萬(wàn)戶(hù)家庭。那么按照一年1萬(wàn)到2萬(wàn)套的速度，則意味著(zhù)城市保障房系統的充分建立，要30年以上。而根據中國2007年已經(jīng)發(fā)布的2020年全面實(shí)現小康社會(huì )的目標，從現在開(kāi)始到2020年，留給中國政府在保障房體系上繼續建設的時(shí)間只有10年。那么，從中央政府到地方政府，現在每年對保障房的規劃規模和建設速度，至少要提高3倍，全國范圍內至少要達到每年1000萬(wàn)套的保障房建設規模，才能完成既定的2020年遠景目標。2020年的目標，作為給國人提供發(fā)展信心的未來(lái)藍圖，它的每一項指標都代表了具體的數字和投資，都對現在到2020年10年間的具體政策和實(shí)施，有明確要求。
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