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| 商業(yè)地產(chǎn) 美國下一個(gè)潛在風(fēng)險源 |
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| 2010-06-09 作者:張茉楠 來(lái)源:中國證券報 |
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美國4月份新屋和成屋銷(xiāo)售數據靚麗，新屋和成屋銷(xiāo)售環(huán)比分別實(shí)現14.8%和7.65%的增幅。但應該注意，一場(chǎng)新的地產(chǎn)危機正在不遠的將來(lái)。美國著(zhù)名房地產(chǎn)市場(chǎng)調查機構RCA發(fā)布的報告顯示，今年第一季度美國銀行業(yè)持有的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款違約率已達1992年以來(lái)的最高水平。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)加速惡化的趨勢很可能成為美國新一輪金融危機的引爆點(diǎn)。
對美國房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)潛在的危機源。商業(yè)地產(chǎn)危機的醞釀和發(fā)展滯后于住房市場(chǎng)危機。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在2007年10月達到繁榮的頂峰后，在2007年末初現疲態(tài)，房?jì)r(jià)開(kāi)始下跌，新增貸款規�？s減；至2008年第四季度商業(yè)地產(chǎn)貸款違約率急升；2009年迅速惡化，價(jià)格急轉直下，市值損失約4成，違約率、空置率連創(chuàng )新高，這一趨勢延續到了2010年。據穆迪公司提供的數據，截至今年3月，美國商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格與2007年10月的最高峰相比，已經(jīng)累計下跌了42.1%，而今年第一季度美國銀行業(yè)持有的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款違約率達4.17%，高于去年第四季度的3.83%；違約抵押貸款總額為455億美元，較去年第四季度增加了37億美元。
美國的商業(yè)地產(chǎn)包括零售物業(yè)、辦公樓、公寓、旅館和工業(yè)設施如倉庫等，市場(chǎng)規模6.7萬(wàn)億美元，與商業(yè)地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的債務(wù)總規模約3.5萬(wàn)億美元，其中1.7萬(wàn)億由銀行持有，0.9萬(wàn)億為商業(yè)地產(chǎn)抵押債券的抵押物，0.9萬(wàn)億由其他投資者持有�？傮w來(lái)看，為商業(yè)地產(chǎn)融資的主要是地方性的中小銀行，而且其抵押貸款證券化的比重遠低于住房市場(chǎng)。
2010年大規模商業(yè)地產(chǎn)危機隨時(shí)可能爆發(fā)。一方面，穆迪商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格指數顯示，與2007年的峰值相比，美國商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格迄今已下跌41%。而且，從目前的情況看，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格下跌的趨勢還沒(méi)有逆轉的跡象；另一方面，商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)債務(wù)的違約率要到2012年達到峰值。從目前到2012年，有價(jià)值1.4萬(wàn)億美元的商業(yè)地產(chǎn)貸款將到期，其中有大量貸款為2007年所貸，而當時(shí)正是有毒資產(chǎn)最嚴重的時(shí)期。
可見(jiàn)，未來(lái)數年都是商業(yè)地產(chǎn)的高危年份。2010-2013年中將有約2萬(wàn)億美元的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款到期，相當于過(guò)去15年之和。如果沒(méi)有有效措施，未來(lái)4年銀行的損失可能高達4300億美元，并引發(fā)就業(yè)、銀行、財政等一系列連鎖反應，進(jìn)而嚴重拖累美國經(jīng)濟二次探底。
一是加速中小銀行倒閉。事實(shí)上，由于商業(yè)地產(chǎn)貸款的特點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險將集于中小銀行。對金融系統商業(yè)地產(chǎn)貸款問(wèn)題的沖擊小于住房貸款市場(chǎng)危機。商業(yè)地產(chǎn)貸款規模僅為住房地產(chǎn)11萬(wàn)億美元規模的1/3，而且由于商業(yè)地產(chǎn)貸款的證券化比例僅為25%，遠低于住房地產(chǎn)的60%，相較于住房地產(chǎn)貸款，商業(yè)地產(chǎn)貸款的風(fēng)險更加集中于發(fā)放貸款的銀行本身。
數據顯示，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)導致中小銀行破產(chǎn)的速度和規模都將十分驚人。當下，美國銀行倒閉以“迅雷不及掩耳”的速度進(jìn)行著(zhù)。數據顯示，截至5月最后一周，2009年的美國銀行倒閉數量?jì)H為36家，2010年同期倒閉家數則為去年同期兩倍之多。與去年相比，今年倒閉的幾乎全部是被稱(chēng)為“美國金融業(yè)發(fā)達之根本”的中小銀行。Foresight公司等商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)機構預計，2010年這一數字將超過(guò)200家，2011年超過(guò)350家，2012-2013年還將有500家中小銀行倒閉。
二是失業(yè)率進(jìn)一步惡化。商業(yè)地產(chǎn)貸款問(wèn)題惡化將威脅中小企業(yè)生存。中小銀行為中小企業(yè)提供的貸款占中小企業(yè)貸款總額的一半。一旦這些銀行因商業(yè)地產(chǎn)貸款問(wèn)題而倒閉，將威脅大量中小企業(yè)的生存。
中小企業(yè)是創(chuàng )造就業(yè)崗位的主要力量，中小企業(yè)融資環(huán)境惡化，加速破產(chǎn)，將拖累美國勞動(dòng)力市場(chǎng)復蘇。自2007年12月份以來(lái)，美國約有850萬(wàn)人失去工作。這也是自第二次世界大戰以來(lái)美國歷次經(jīng)濟衰退中失業(yè)人數最多的一次。目前全美失業(yè)總人數約為1530萬(wàn)。去年10月份，美國失業(yè)率達到10.1%的26年最高點(diǎn)，目前失業(yè)率雖已企穩，但如果商業(yè)地產(chǎn)惡化將沖擊脆弱的勞動(dòng)力市場(chǎng)。
三是沖擊州及地方政府財政。由于失業(yè)率增加，稅收下降和福利開(kāi)支迅速增長(cháng)，目前美國50個(gè)州中的47個(gè)州政府和許多市政府都面臨不同程度的財政危機，債臺高筑的紐約州、伊利諾依州、新澤西州和加利福尼亞州尤為嚴重。商業(yè)地產(chǎn)稅是州及地方政府的重要財政來(lái)源，中小銀行是州及地方政府主要的貸款融資渠道，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步惡化、中小銀行加速倒閉，將使本已“負債累累”的州及地方政府財政狀況進(jìn)一步惡化，從而引發(fā)全美范圍內的財政危機。 |
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