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| 2010-06-11 作者:易憲容 來(lái)源:上海證券報 |
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第二套住房認定標準的出臺，嚴格區分了住房的消費與投資，這將有助于通過(guò)遏制住房投資來(lái)遏制高房?jì)r(jià)。同時(shí)，通過(guò)加強對個(gè)人按揭貸款管理、健全國內征信系統覆蓋面及全國性住房信息系統等，繼續深化房地產(chǎn)調控。
最近，國內房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積明顯下降，這與房地產(chǎn)調控政策的繼續深化密切相關(guān)。而近日住建部、央行和銀監會(huì )三部委聯(lián)合公布的《關(guān)于規范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》中明確指出，各地商業(yè)性個(gè)人住房貸款，應根據擬購房家庭成員（包括借款人、配偶及未成年子女）名下實(shí)際擁有的成套住房數量作為認定標準。市場(chǎng)普遍認為，第二套住房認定標準的“塵埃落地”，標著(zhù)著(zhù)房地產(chǎn)調控正依既定的方向繼續深化。
當然，市場(chǎng)之所以會(huì )對第二套住房的認定標準如此關(guān)注，可能有兩個(gè)重要原因。原因之一是該認定標準有效地區分了住房的消費與投資。
確實(shí)，以往部分房地產(chǎn)政策模糊了住房的消費與投資的區別，在很大程度上鼓勵了住房的投資，特別是銀行貸款的金融杠桿，又放大了住房投資的巨大賺錢(qián)效應，導致大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，催生了房地產(chǎn)泡沫，也滋生出許多社會(huì )經(jīng)濟問(wèn)題。這是過(guò)于放任住房投資的市場(chǎng)結果之一。由此，嚴格區分住房的消費與投資，就成了2007年房地產(chǎn)政策調整的核心之一。自2009年下半年后，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)又面臨諸多風(fēng)險，促使我們進(jìn)一步認清了區分住房的消費與投資的重要性。
正是基于住房的消費與投資的區分，對住房的消費，目前國家仍然采取優(yōu)惠政策，鼓勵居民通過(guò)住房信貸的優(yōu)惠政策逐步改善其住房條件；對住房的投資，國家則規定住房投資者不僅無(wú)法享受優(yōu)惠信貸政策，而且還要嚴格限制其房貸，并以市場(chǎng)定價(jià)確定相應的銀行信貸。這樣的住房信貸政策，無(wú)疑是提高了住房投資者的進(jìn)入門(mén)檻，也加大了住房投資或投機的不確定性風(fēng)險。
原因之二是二套房認定標準的出臺，將有助于遏制國內房?jì)r(jià)的非理性上漲。
這是因為，銀行信貸的易得性、杠桿效應，鼓勵的是住房的投資而不是消費，這對當前高房?jì)r(jià)、房地產(chǎn)泡沫的形成具有重大影響。但是，隨著(zhù)“國十條”出臺后，住房投資需求主導的市場(chǎng)銷(xiāo)售出現了快速下降，如今年5月份當月全國70個(gè)大小城市商品房銷(xiāo)售面積下降15.8%以上，5月份房?jì)r(jià)同比上漲12.4%，盡管漲幅環(huán)比有所回落。確實(shí)，當房地產(chǎn)調控繼續深化時(shí)，市場(chǎng)預期的改變，將可能改變目前“量跌價(jià)穩”的僵持局面，因為這次房地產(chǎn)調控的目標之一就是遏制高房?jì)r(jià)，只要房?jì)r(jià)不跌，房地產(chǎn)調控就不會(huì )中止。
當然，依筆者之見(jiàn)，要遏制國內房地產(chǎn)的投機炒作，僅僅靠界定第二套住房、采取差異化信貸政策還是不夠的。
這是因為，首先是在國內征信系統覆蓋面不全、全國性住房信息系統尚未建立的情況下，我們很難甄別購房者是否第一次購房，他們是否可以享受優(yōu)惠的住房信貸政策，這為住房投資者利用第二套住房的甄別難度享受優(yōu)惠住房信貸政策敞開(kāi)了政策漏洞。還有，我們不僅要對第二套住房采取與第一套住房有別的信貸利率，而且還要針對第一套住房購買(mǎi)者的信用狀況采取類(lèi)似的差異化信貸利率。另外，目前由商業(yè)銀行出面落實(shí)政府制訂的房地產(chǎn)信貸優(yōu)惠政策，有必要改為由政府直接補貼給住房借款人，以杜絕商業(yè)銀行在當前房地產(chǎn)炒作中助漲房地產(chǎn)泡沫的非理性作用。
其次是對個(gè)人住房按揭貸款管理，不僅要以第二套住房的認定標準來(lái)區別住房的投資與消費，而且還要重新厘定住房按揭貸款的市場(chǎng)準入標準。具體而言，對個(gè)人住房按揭貸款，不僅要嚴格區分第二套及以上住房，而且還要對購買(mǎi)第一套及第二套住房的個(gè)人按揭貸款的市場(chǎng)準入予以嚴格的規定與審查，這包括個(gè)人信用記錄、嚴格收入證明、個(gè)人每個(gè)月按揭貸款所占個(gè)人收入比重等內容。這樣，才能阻止住房的投資或投機者輕易進(jìn)入住房信貸市場(chǎng)，才能遏制國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮及房地產(chǎn)泡沫的繼續擴大。
再次是就區分住房的消費與投資而言，當前住房信貸政策僅僅局限于新增或增量的住房按揭貸款，并未對存量的住房按揭貸款進(jìn)行嚴格的界定與區分，估計這是導致目前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現“量跌價(jià)穩”特征的重要原因，因為住房的投資及投機者仍然可以享受優(yōu)惠信貸政策，他們的住房持有成本還是過(guò)低。因此，要打破目前的市場(chǎng)僵局，我們還得配套出臺房產(chǎn)稅、物業(yè)稅等相關(guān)房地產(chǎn)稅收政策，以此有效遏制房地產(chǎn)的投機炒作。
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