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| 2010-06-18 來(lái)源:21世紀經(jīng)濟報道 |
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因為巨額虧損以及股價(jià)低于證交所要求的交易水平，由美國政府提供支持的放貸抵押機構聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(huì )（房利美）和聯(lián)邦住房抵押貸款公司（房地美）近日表示，他們要從紐約證券交易所退市。
次貸金融危機將兩房機構的嚴重資產(chǎn)虧損暴露后，從2008年9月份至今，這兩家機構原本由政府隱形擔保的機構變成由政府直接控制。危機后的各種援助并沒(méi)有解決兩房機構的風(fēng)險問(wèn)題，已經(jīng)有議員提出的重組并且私有化兩房機構的改革意見(jiàn)，也沒(méi)有獲得當前的奧巴馬政府認可。美國聯(lián)邦住房金融局稱(chēng)兩房退市尚不能代表未來(lái)的改革方向。不過(guò)，由于房?jì)r(jià)跌幅太大，那些有能力歸還抵押貸款的人也逐漸紛紛放棄房產(chǎn)和還貸，即便奧巴馬政府想暫時(shí)拖住兩房機構一段時(shí)間，以防止當前住房抵押市場(chǎng)繼續深挫，兩房機構恐怕在幾年內也難逃退出經(jīng)營(yíng)或者由私人部門(mén)完整接手的命運。
兩房抵押貸款機構的失敗，其實(shí)也就是政府支持型的住房抵押金融模式的失敗。經(jīng)過(guò)1930年代的大蕭條之后，兩房抵押貸款機構以“幫助低收入群體獲得住房抵押金融”的目標繼續經(jīng)營(yíng)，
擔當了由政府支持的住房金融保障角色，并且同時(shí)是尋求商業(yè)利益的盈利機構。事實(shí)上，對于住房保障，美國政府看似選擇的是一個(gè)小政府的模式——即不去建立一個(gè)也許非常龐大的公共保障性房屋建設及管理組織，來(lái)保障低收入人口的居住權利，而以小政府范疇下的政府資金支持和商業(yè)牟利機構合作的方式，選擇了讓低收入群體獲得住房金融，進(jìn)而獲得“住房私產(chǎn)產(chǎn)權”的金融福利保障模式。但是，次貸危機的教訓證明了，兩房這種模式，既惡化了市場(chǎng)競爭，因為兩房可以從政府那里獲得融資支持從而給出更具競爭力的利率水平；又因兩房有政府擔保而產(chǎn)生“道德風(fēng)險”傾向。最終使美國住房抵押保障走向了由納稅人資金買(mǎi)單規模最大的“大政府”模式，集中引導了或者刺激了金融市場(chǎng)投機性交易的系統風(fēng)險。
未來(lái)無(wú)論兩房機構采取了具體哪一種改革或者退出方式，都需要分離保障“居住”本身和保障“住房產(chǎn)權及金融”這兩個(gè)截然不同的保障目標。讓低收入人口有住房產(chǎn)權以及提供金融福利的保障模式，在人口眾多、貧富差異巨大的國家內，是非常困難并且危險的。同時(shí)，由政府委托私人機構、通過(guò)外包管理模式運營(yíng)的公共租賃保障房系統，同樣可以在“小政府”的模式下實(shí)現。在土地廣袤的國家提供合理規模的公共租賃保障房系統、保障低收入人口的居住權利，并一定會(huì )違反“小政府”的原則，無(wú)論是保守主義政府還是民主福利主義政府，通過(guò)公共管理的技術(shù)優(yōu)化，就可以同時(shí)實(shí)現小政府和多數人居住權的目標。
美國兩房抵押貸款機構的經(jīng)歷，對中國的比較意義，也在于住房保障制度模式和住房抵押貸款和金融系統安全兩個(gè)方面。由政府直接運作的“經(jīng)濟適用房”的產(chǎn)權保障模式，在已經(jīng)暴露出的各種問(wèn)題和矛盾之下，已經(jīng)沒(méi)有繼續下去的意義。如何營(yíng)建一個(gè)保障多數人居住的公共租賃房保障系統，并且通過(guò)向小政府靠攏的公共管理技術(shù)，優(yōu)化居住保障管理，以足夠的公共財政透明度和可信度來(lái)維持這一系統的長(cháng)期運行，是中國政府應該集中精力予以解決，并且有能力做到的事情。而中國政府面臨的更大的抉擇，在于同時(shí)承擔公共（政府）目標和商業(yè)利益目標的金融機構風(fēng)險管理取舍上。
根據中國的幾大國有商業(yè)銀行的一貫優(yōu)勢，這幾家金融機構在中國住房抵押貸款和商業(yè)及住房開(kāi)發(fā)貸款市場(chǎng)的占比非常高，這也就意味著(zhù)和美國兩房貸款機構同樣的問(wèn)題，即住房貸款系統性風(fēng)險高度集中，沒(méi)有合理分散。集中度非常的系統性風(fēng)險，導致那些表面上看起來(lái)的商業(yè)和政府目標利益，遠遠不及償付風(fēng)險的管理成本。歷史中不斷重復的那些和地產(chǎn)相關(guān)的金融市場(chǎng)的周期性震蕩，也說(shuō)明了高度集中的金融系統風(fēng)險，并非一直有利于相關(guān)機構的商業(yè)利益，比如兩房抵押貸款機構在龐大的次貸金融衍生品交易和住房貸款違約中，都是損失嚴重的。而對于更看重金融系統安全、要求金融機構承擔維護市場(chǎng)安定目標的政府而言，高度集中的住房貸款比例（市場(chǎng)控制份額）以及相關(guān)大型金融機構的盈利沖動(dòng)所合成的，是遠遠高于分散型、自由競爭型金融的系統性風(fēng)險。
當前中國通過(guò)住房金融來(lái)獲得房屋產(chǎn)權的家庭比例仍遠低于美國，這和1990年代末期的一次性住房改革有很大關(guān)系。但是未來(lái)住房貸款家庭比例上升、追趕美日的機會(huì )是非常高的。那么，僅從地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險分散要求考慮，中國現時(shí)都應該加大各種民營(yíng)金融機構的市場(chǎng)準入，避免類(lèi)似兩房抵押貸款機構的悲劇在中國發(fā)生。
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