4月17日，國家出臺了更為嚴厲的調控房地產(chǎn)新政，到6月17日剛好滿(mǎn)兩個(gè)月。實(shí)際上，這輪調控一開(kāi)始，有關(guān)房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )出現拐點(diǎn)、會(huì )在什么時(shí)候出現拐點(diǎn)等問(wèn)題就一直爭論不休。綜合當前市場(chǎng)特征，筆者認為房?jì)r(jià)在第三季度應該有明顯的下降。

　　新房?jì)r(jià)格堅挺，二手房波動(dòng)

　　2008年-2009年的市場(chǎng)調整首先由一手房開(kāi)始，而這次不同，新政策出臺之后的1個(gè)月時(shí)間里，盡管新房的交易量出現明顯下降，但其價(jià)格表現相當堅挺，而二手房的價(jià)格開(kāi)始出現調整。從北京5月份的數據看，二手房平均價(jià)下降了12%左右。一些原來(lái)炒得比較高的區域下降比較多，比如通州下降了20%-30%。
　　為什么有這樣的差異？主要有兩個(gè)原因。一是2008年開(kāi)發(fā)商的資金鏈繃得比較緊。2006年-2007年，中國的股市與樓市空前繁榮，開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)周轉率很高，忽視了資金的敞口風(fēng)險，加上當時(shí)市場(chǎng)普遍低估了美國次貸危機對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，當市場(chǎng)的交易量迅速下滑時(shí)，不少開(kāi)發(fā)商出現了資金鏈斷裂，降價(jià)銷(xiāo)售成為唯一選擇。而2009年的市場(chǎng)銷(xiāo)售超預期，使得開(kāi)發(fā)商在2010年的資金比較充裕，有資金風(fēng)險敞口的開(kāi)發(fā)商比較少。
　　二是希望歷史還會(huì )重演。2008年底和2009年初，不少開(kāi)發(fā)商選擇了降價(jià)銷(xiāo)售，但市場(chǎng)在救市政策的刺激下，迅速出現反彈，讓降價(jià)銷(xiāo)售者大呼上當。因此，本輪房地產(chǎn)調控政策的出臺，開(kāi)發(fā)商自然會(huì )選擇觀(guān)望，不會(huì )很快降價(jià)銷(xiāo)售，有些城市（如北京）的房?jì)r(jià)反而逆勢上漲。就在4月中旬國家出臺更嚴厲的政策調控房地產(chǎn)時(shí)，歐債危機開(kāi)始出現惡化的趨勢，使很多人想起了2008年的美國次貸危機惡化以及由此導致宏觀(guān)經(jīng)濟政策的大逆轉。特別是5月中旬溫總理在天津考察時(shí)表示擔心“政策的疊加效應”，使不少人開(kāi)始感覺(jué)決策層又要轉變政策，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的觀(guān)望氣氛。

　　歐債危機只是“慢性病”

　　在我看來(lái)，歐債危機不會(huì )對中國出口產(chǎn)生致命打擊。美國的雷曼公司倒閉之后，之所以對全球市場(chǎng)產(chǎn)生嚴重的沖擊，是因為它導致了全球信用的凍結，從而使全球貿易出現凍結。當時(shí)的市場(chǎng)風(fēng)險溢價(jià)迅速提高，投資者都回避風(fēng)險，大宗商品的價(jià)格出現跳水，石油價(jià)格從147美元/桶迅速跌到30多美元/桶，銅價(jià)也如此。于是，市場(chǎng)出現強烈的去庫存化，一時(shí)間，中國出口企業(yè)突然失去了訂單。
　　而目前歐債危機只是少數國家的主權債務(wù)問(wèn)題，它影響到個(gè)別國家的國債的風(fēng)險溢價(jià)，對全球金融市場(chǎng)的風(fēng)險溢價(jià)沒(méi)有明顯影響。因此，企業(yè)也不會(huì )出現類(lèi)似2008年底的去庫存化現象。如果將2008年的雷曼公司倒閉形容為“急性傳染病”的話(huà)，那么歐債危機應該屬于“慢性病”。
　　當然，慢性病也是病，歐債危機也會(huì )影響中國的出口，主要是因為歐洲國家會(huì )減少財政開(kāi)支，減少進(jìn)口，而且人民幣相對于歐元大幅度升值，也影響到中國的外貿。但是，只要不是強烈的收縮，就不會(huì )對中國經(jīng)濟產(chǎn)生大的沖擊，反而會(huì )有利于中國的產(chǎn)業(yè)結構調整。

　　股市下跌影響樓市

　　從經(jīng)驗上看，股市是樓市的先行指標，領(lǐng)先的時(shí)間應該在2~3個(gè)季度——當股市上漲6個(gè)月之后，房?jì)r(jià)也會(huì )出現上漲；股價(jià)出現趨勢性下跌6個(gè)月之后，房?jì)r(jià)一定下跌。2008年11月初股價(jià)見(jiàn)底的，2009年第二季度房?jì)r(jià)出現上漲；2010年的股價(jià)從年初開(kāi)始出現下跌，現在已經(jīng)持續了5個(gè)月時(shí)間，房?jì)r(jià)估計在6月份會(huì )出現明顯的轉折。
　　為什么股價(jià)與房?jì)r(jià)有這樣的關(guān)系？這兩個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格決定因素是基本上一致的。經(jīng)濟增長(cháng)快、信貸與貨幣投放多，則股價(jià)、房?jì)r(jià)都出現上漲，反之則都會(huì )下跌。但這兩個(gè)市場(chǎng)對宏觀(guān)經(jīng)濟政策的價(jià)格敏感性是不同的，股市比樓市更敏感些。
　　2010年初以來(lái)，股市之所以出現下跌，是因為信貸緊縮的結果。2008年11份開(kāi)始，中國實(shí)行適度寬松的貨幣政策，各商業(yè)銀行都積極增加信貸，出現貸款的空前膨脹，2009年前6個(gè)月就放了近8萬(wàn)億的貸款。如此多的信貸投放必然會(huì )引起很多不良反應，因此，2010年的信貸目標定為7.5萬(wàn)億，比2009年實(shí)際減少40%。決定股價(jià)的應該是邊際的貨幣增量，邊際的貨幣增量出現減少的趨勢，必然使股價(jià)下跌。

　　開(kāi)發(fā)商資金將趨緊

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)資金密集型活動(dòng)，資金的渠道主要有四條：資本市場(chǎng)、銀行貸款、預售及建筑企業(yè)的墊資�，F在的情況是，這些融資的渠道基本上都被堵上了。
　　先看資本市場(chǎng)的融資。4月17日的“國十條”使房地產(chǎn)類(lèi)上市公司在內地發(fā)行股票或債券的渠道被堵死，在香港上市的公司可以到海外市場(chǎng)上去發(fā)行債券，但需要付出10%以上的成本。
　　再看銀行貸款。新政策對地產(chǎn)公司的信貸融資提出了很多限制，各家商業(yè)銀行都收縮了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的規模。此外，北京等城市對二套房貸的認定標準比2007年更加嚴格，而二套房貸的首付為50%，利率為正常貸款的1.1倍，使按揭貸款的需求大幅度減少。通過(guò)預售的方式取得資金的通道也受到了影響。
　　從經(jīng)驗看，從第三季度開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)公司的資金開(kāi)支會(huì )出現高潮，土地出讓金一般在7、8月份交納，支付工程款一般在年底比較集中，很多公司的賬目現金很多，但未來(lái)幾個(gè)月需要支付的資金也很多。