繼海南借力“旅游島”概念瘋炒房?jì)r(jià)之后，內陸邊疆城市喀什再次借道“特區”概念提升樓市。從今年3月“兩會(huì )”上傳出要在喀什建立經(jīng)濟特區之后，香港、廣州、溫州等地的炒房團蜂擁而至，將整棟樓和整個(gè)單元買(mǎi)下，致使房?jì)r(jià)一路上漲�？κ沧罘比A的環(huán)疆片區樓盤(pán)起價(jià)3450/平方米，最高樓層售價(jià)已突破4000元；而商鋪的價(jià)格也從一萬(wàn)多上漲至三四萬(wàn)每平方米。
　　在新“國十條”定調打擊樓市投機，還商品房居住消費屬性之后，上述報道令人稱(chēng)奇，也令人生疑。因為，早先已有相關(guān)報道揭露出，曾有內地開(kāi)發(fā)商給予溫州炒房團出場(chǎng)費，以達到吸引眼球炒作的目的。
　　姑且不論這則消息的真偽，在樓市宏觀(guān)緊縮的大背景之下，投資客掃樓二三線(xiàn)城市未必是規避一線(xiàn)城市風(fēng)險的最佳選擇。況且喀什作為邊疆欠發(fā)達地區城市，其真正居住投資價(jià)值幾何尚存不小的爭議。
　　首先，在樓市系統性風(fēng)險背景之下，投資二三線(xiàn)城市風(fēng)險實(shí)際更大于一線(xiàn)城市。對于投資客而言，投資二三線(xiàn)城市的主要原因恐怕還在于心理對賭成本較低。相較于京滬深廣這樣的一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，二三線(xiàn)城市普遍單價(jià)較低，如上述報道中提及的喀什環(huán)疆區最高層樓盤(pán)也僅4000元左右。但是實(shí)際上低單價(jià)未必意味著(zhù)低總價(jià)，成棟成片掃樓下來(lái)，資金成本同樣不亞于一線(xiàn)城市。
　　此外，投資客到二三線(xiàn)城市掃樓帶來(lái)的“壟斷供給”心理暗示實(shí)際上是自欺欺人。從根本上來(lái)講，一線(xiàn)京滬深廣與內陸二三線(xiàn)城市最大的差異就在于其城市個(gè)人發(fā)展、社會(huì )保障、成功機遇等綜合吸引力較強，外來(lái)年輕人口大量涌入，對樓市存在真正的剛性需求。諸如北京“蟻族”這樣的群體并未因房?jì)r(jià)快速上漲而出現迅速消退的跡象。當然這部分剛性需求短期內通過(guò)高企的商品房市場(chǎng)根本無(wú)法解決，只能通過(guò)廉租房市場(chǎng)逐漸過(guò)渡。
　　而內陸二三線(xiàn)城市則不具備相應的人才吸引力，外地流入人口數量相當有限，且多數可能為過(guò)渡性工作安排，未必會(huì )產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的購房需求。近期被國內外媒體曝光的內蒙古鄂爾多斯(600295,股吧)“鬼城”就是最好的案例。一旦樓市產(chǎn)生反轉性的趨勢，那么這些地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至連轉售為租的機會(huì )都沒(méi)有。
　　其次，借助概念炒作拉抬樓市多數難以持續。2009年海南“旅游島事件”便是最好的案例，從“一房難求”到“無(wú)人問(wèn)津”的反轉只在旦夕之間。事實(shí)上，真正具備賺錢(qián)效應的炒作往往是炒作對象本身具備較高的升值潛力，從而形成公眾共同的升值預期，而非生拉硬拽，制造概念�？κ策@樣的內陸邊疆城市并不靠近發(fā)達的出口目的地，周邊國家經(jīng)濟狀況甚至不如中國，再加上出口這些國家與地區的政治經(jīng)濟風(fēng)險較大，因而在此地建立生產(chǎn)制造基地的可能性微乎其微。最大的可能也就是類(lèi)似鄂爾多斯，開(kāi)發(fā)當地的礦產(chǎn)資源。
　　如果是這樣，那么其吸引的外來(lái)勞動(dòng)力和人才將會(huì )受到較大的限制，再加上當地干燥炎熱的氣候和沙漠環(huán)境，不具備海南那樣吸引外來(lái)旅游觀(guān)光者的能力。因此從長(cháng)遠來(lái)看，當地發(fā)展商品房市場(chǎng)的潛力相當有限。在樓市宏觀(guān)背景不斷吃緊，各路開(kāi)發(fā)商日趨轉型商業(yè)地產(chǎn)和保障性住房的今天，貿然介入前景不明朗的房地產(chǎn)，其未來(lái)的收益空間注定有限。

（作者為復旦大學(xué)金融學(xué)博士）