與房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)的低迷不同，近期全國各地的房屋出租價(jià)格卻逆勢飆升。在北京，5月份房租價(jià)格同比上漲超過(guò)20%，部分超過(guò)50%。同樣現象也出現在全國不少城市。
    圍繞房租的突然上漲，一些分析觀(guān)點(diǎn)給出了如下幾個(gè)原因：其一，5、6月份是大學(xué)生的集中畢業(yè)期，由此導致租房需求大幅增長(cháng)；其二，長(cháng)期以來(lái)房屋租金漲幅低于房?jì)r(jià)漲幅，房租本身有補漲需求；其三，房屋中介操縱市場(chǎng)價(jià)格推動(dòng)租金上漲。
    這三個(gè)理由看似有其道理，但恐怕并不全面。大學(xué)生集中畢業(yè)每年都是如此，但此前從未見(jiàn)因此而大幅度推升房租的現象。而所謂房租“補漲”的說(shuō)法在理論上也站不住腳，因為之前房?jì)r(jià)持續上漲，所以買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)者均可受益其中，享受房?jì)r(jià)上漲帶來(lái)的保值增值效應。而房租上漲則是零和博弈，租房者根本無(wú)法享受到房屋增值的收益，因此房?jì)r(jià)飆升之后并不必然帶動(dòng)房租上漲。至于房屋中介推動(dòng)一說(shuō)，即便形式上客觀(guān)存在但也絕非是導致房租上漲的實(shí)質(zhì)因素。房屋中介依靠買(mǎi)賣(mài)或租賃成交獲得傭金收益，面對潛在的交易客戶(hù)，中介的首要訴求是促使其達成交易而無(wú)論成交價(jià)格的高低。
    在筆者看來(lái)，近期房租價(jià)格明顯飆升與房地產(chǎn)調控政策進(jìn)入到攻堅期密切相關(guān)。鑒于房地產(chǎn)調控政策依然處于強勢，市場(chǎng)中長(cháng)期累積的剛性需求開(kāi)始“轉買(mǎi)為租”，由此導致租房市場(chǎng)需求大幅增長(cháng)，并最終推高了房屋租金。之所以租房需求會(huì )在5月份開(kāi)始爆發(fā)，完全符合房產(chǎn)剛性需求的交易規律。本輪房產(chǎn)調控始于去年11月份，一般經(jīng)驗顯示，剛性需求所能容忍的政策觀(guān)望期就在半年左右。也就是說(shuō)，恰好到今年5月份房產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求面臨著(zhù)重大選擇，或者放棄對調控政策的信心買(mǎi)房入市，或者干脆放棄買(mǎi)房愿望選擇獨立租房居住。正是因為剛性需求集中選擇了后者，才最終導致房租價(jià)格上漲。
    盡管我們可以說(shuō)房租上漲是房產(chǎn)調控的“陣痛”，但是其負面影響絕不容小覷。公眾的住房需求可以分為兩個(gè)層次，一是“居者有其屋”，即買(mǎi)房擁有產(chǎn)權；二是“住有其所”，即先擁有落腳的處所，哪怕只是片瓦之地。房?jì)r(jià)高位運行讓前者已然成為夢(mèng)想，而房租的逆勢上漲則讓最低住房需求也面臨著(zhù)考驗。統計數據顯示，今年上半年北京市的套均租金達到每月2792元，已超過(guò)去年應屆畢業(yè)生的月平均工資2492元。如果房租價(jià)格繼續上漲，則意味著(zhù)公眾不僅無(wú)法奢望買(mǎi)房，甚至連基本的生活住所都將失去保障，由此極有可能影響社會(huì )穩定。這才是房租大幅上漲的社會(huì )負面沖擊所在，理應引起調控部門(mén)高度關(guān)注。
    顯而易見(jiàn)的是，放棄購房轉而租房者是房產(chǎn)調控的擁戴者，他們所付出的利益損失應當得到一定的政策補償。房租的突然飆升表明，既有調控政策或多或少忽視了剛性需求的市場(chǎng)影響，在繼續打擊投機購房行為之外，理應在政策部署上就此做出安排。其中的關(guān)鍵就在于要高效率、大規模地增加公租房供應，以平價(jià)公共出租房解決剛性需求的居住問(wèn)題，同時(shí)平抑商品房房租的非理性上漲。事實(shí)上，哪怕只是公共租賃住房大幅增長(cháng)的預期，都能夠迅速打壓房租惡意炒作行為，對此調控政策當大有作為，而非視若不見(jiàn)。