隨著(zhù)房地產(chǎn)調控的進(jìn)一步推進(jìn)，無(wú)論是一線(xiàn)城市還是二三線(xiàn)城市，新房和二手房?jì)r(jià)格還未出現明顯松動(dòng)，但成交量已持續下滑、瀕臨冰點(diǎn)，與此截然不同的是，各城市的房租都出現驚人上漲。以北京為例，3-6月份同比上漲幅度超過(guò)了18%，每月環(huán)比上漲幅度約2%。廣州租金平均也漲了一成，而市區一些城中村房租更普遍上漲二到四成。
　　日前，由住房和城鄉建設部安排，其下屬房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )負責對北京、上海、廣州、深圳等城市房租暴漲進(jìn)行調查，對于房租上漲的原因，調查結論認為除了季節性因素外，部分中介因為房屋買(mǎi)賣(mài)生意下降，從房主處收租房子做“二房東”推高房租或勸說(shuō)房主抬高房租，成為推動(dòng)房租上漲的主要因素。（據《21世紀經(jīng)濟報道》）

　　按照房地產(chǎn)市場(chǎng)運行規律，一般來(lái)說(shuō)，房屋租賃市場(chǎng)的價(jià)格漲跌總是與房屋交易價(jià)格的漲跌“同向聯(lián)動(dòng)”。因此，租賃市場(chǎng)呈現的價(jià)量齊升，造就目前廣泛傳播的“房租上漲將支撐房?jì)r(jià)”的論調，并由此對房?jì)r(jià)跌幅乃至房地產(chǎn)調控成效表示質(zhì)疑。事實(shí)上，這種邏輯過(guò)于簡(jiǎn)單化，當前房租的上漲與房?jì)r(jià)未來(lái)的下跌趨勢，并不存在必然的矛盾；即使租賃價(jià)格出現一定程度的上漲，也不能阻擋房?jì)r(jià)下跌的腳步。
　　首先，房租漲跌并不具備樓市風(fēng)向標意義。從最近幾年的市場(chǎng)經(jīng)驗來(lái)看，房?jì)r(jià)的上漲必然帶來(lái)房租的上漲，而房租的上漲不一定能推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。歸根結底，造成這種違反市場(chǎng)規律的不正常狀態(tài)的原因在于，房屋買(mǎi)賣(mài)獲得的收益率一直遠高于房屋租賃收益率。我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心提供的數據顯示，經(jīng)過(guò)近期房租的上揚，目前北京的租售比已由新政前的1:650降低為1:565，盡管如此，仍遠遠高于1:200-1:300的國際合理水平。在這種情況下，即使房租翻一番，也無(wú)法彌補房?jì)r(jià)下跌30%造成的損失，投資者絕不會(huì )為了微薄的短期租金而失去可能的出售機會(huì )。
　　其次，房屋租賃需求并不能夠為房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存增加提供有效的需求支撐。房租的上漲，與租賃市場(chǎng)“供小于求”的趨勢密不可分。如果說(shuō)，高房?jì)r(jià)下越來(lái)越多的居民被迫選擇“轉購為租”，在短期內增加了租賃需求，是房租上升的初始動(dòng)因。那么，人口向城市的流動(dòng)并定居，則是租金上漲的中長(cháng)期推動(dòng)力。以北京為例，截至2009年末，已經(jīng)連續三年年均增加常住人口50萬(wàn)人以上。如果以人均25平方米的居住面積計算，每年新增人口所需的住房面積高達1500萬(wàn)平方米，折合建筑面積約1900萬(wàn)平方米，這無(wú)疑將形成持續穩定的新增住房需求。
　　值得注意的是，在當前房?jì)r(jià)虛高、房?jì)r(jià)收入比嚴重扭曲的背景下，租房需求轉移至買(mǎi)房需求是相當困難的，需要收入達到更高的水平，這使得房租上漲對于房?jì)r(jià)的拉動(dòng)力較弱。換言之，由于這些住房需求很難轉化為實(shí)際的購買(mǎi)需求，對于開(kāi)發(fā)商和投機者來(lái)說(shuō)，其庫存壓力并不能因租賃需求增多而顯著(zhù)改善。
　　租賃市場(chǎng)需求的增加，正反映了購房者的觀(guān)望情緒越來(lái)越濃厚，房租的上漲也是房?jì)r(jià)下跌預期加強、下跌預期已經(jīng)占據主流的必然的正�，F象，房?jì)r(jià)下跌的壓力正在持續增大。
　　另外，由于租賃價(jià)格是人們收入與經(jīng)濟環(huán)境的體現，決不可能脫離實(shí)體經(jīng)濟環(huán)境漲上天去。目前部分城市房租的上漲是房?jì)r(jià)尚未明顯下跌，預期利率上調和開(kāi)征房產(chǎn)稅共同作用下的特殊現象。因此，決不能因市場(chǎng)出現的一些背離于政策調控的現象，而否定正在形成的房?jì)r(jià)下滑態(tài)勢。