本文標題講的不是外界對房地產(chǎn)市場(chǎng)的考驗，市場(chǎng)是一堆沒(méi)有情感的數據，對它來(lái)說(shuō)無(wú)所謂什么考驗，但這堆數據的變動(dòng)，以及這些變動(dòng)引起的其它數據的變動(dòng)，將牽動(dòng)很多人的神經(jīng)。雖然，人們對這個(gè)市場(chǎng)的關(guān)注由來(lái)已久，不少人已經(jīng)在里面經(jīng)歷了風(fēng)雨，飽嘗了酸甜苦辣，但這些也許都算不了什么，真正的考驗還沒(méi)到來(lái)。今年十月份以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將擔任考官，對有關(guān)各方將展開(kāi)一場(chǎng)全方位的異常嚴厲的測試。
　　涉及這個(gè)市場(chǎng)的方方面面，包括政策制定者和執行者、樓市評論家、開(kāi)發(fā)商、購房者、以及產(chǎn)業(yè)鏈上的所有相關(guān)單位，都會(huì )無(wú)一例外地被拉去“過(guò)堂”，去接受檢驗。
　　今年3月9日，也就是“兩會(huì )”召開(kāi)期間，我發(fā)表了題為《惡性通縮才是我國經(jīng)濟面臨的最大風(fēng)險》的文章，特別強調了急于刺破房地產(chǎn)泡沫可能引發(fā)的巨大風(fēng)險。當時(shí)的背景是，房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題成了今年兩會(huì )的熱點(diǎn)，很多代表口誅筆伐，形成了巨大的輿論壓力。那篇文章意在試圖阻止管理層迫于壓力而出臺針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)激的調控措施。
　　當然，這是徒勞的。
　　4月17日國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》 （簡(jiǎn)稱(chēng)“國十條”），出臺了一系列被稱(chēng)為史上最嚴厲的樓市調控政策。如今三個(gè)月過(guò)去了，樓市除了成交量明顯萎縮之外，價(jià)格有漲有跌，總體穩定，泡沫依舊，它的韌性和抗擊打能力超出了很多人的想象。
　　應該說(shuō)，本輪樓市調控是在退無(wú)可退或者說(shuō)萬(wàn)般無(wú)奈之下、在一個(gè)很不恰當的時(shí)機展開(kāi)的。一方面，樓市的瘋狂使得住房這種生活必需品成了大多數百姓無(wú)力購買(mǎi)的奢侈品，成了少數人掠奪他人財富的工具，形成嚴重的民生問(wèn)題，很多人距離他們的的住房夢(mèng)越來(lái)越遠，引起民怨沸騰，房地產(chǎn)泡沫成了一個(gè)非解決不可的政治問(wèn)題。一個(gè)經(jīng)濟問(wèn)題發(fā)展成政治問(wèn)題就不大好辦了。
　　在另一方面，如果冷靜地分析，就會(huì )發(fā)現這次調控的出臺時(shí)機和方法都存在很大的疑問(wèn)，由于去年樓市的火爆和年初的突擊放貸，開(kāi)發(fā)商手里的現金流非常充裕，僅這一點(diǎn)就注定讓調控無(wú)法在短期內取得明顯效果。
　　雖然不贊成采用過(guò)激的調控措施，但本人的政治覺(jué)悟還是有的，我在一個(gè)論壇上說(shuō)：既然政府下了決心，我們就希望調控早日取得成功吧。
　　無(wú)奈這還是一廂情愿，這壓根就不是一件可以快刀斬亂麻的事情。
　　提高首付比例、利率上浮、二套房認定等一系列調控措施密集出臺，如同打撲克的時(shí)候把大小王和四個(gè)2一把甩了出去，這時(shí)候“對手”會(huì )很容易地計算出，你手上還有幾張大牌。
　　大牌已經(jīng)不多了，加息和物業(yè)稅這兩張牌和前面那些措施比起來(lái)，最多只能算個(gè)A。剩下的這一對A你還敢出，還能出嗎？
　　如今樓市成了牛皮市，成了調控和被調控者的拉鋸戰，一些精明的“投資者”早已跳出圈外，站在邊上看熱鬧，看雙方掰手腕。
　　不過(guò)，結論不能下得太早，更不要相信那些政策逆轉的報道。正如一些網(wǎng)友說(shuō)的那樣，只要政府想讓它跌，樓市就一定會(huì )跌的。
　　我同意國土資源部徐部長(cháng)的看法：再過(guò)一個(gè)季度左右的時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì )面臨全面調整。其中的原因我個(gè)人的看法是，只要維持現有的調控措施，隨著(zhù)現金的消耗和年終還貸時(shí)間的接近，一些現金流不大充裕的開(kāi)發(fā)商會(huì )撐不住而率先實(shí)質(zhì)性降價(jià)，另外一個(gè)重要的因素是隨著(zhù)上海世博會(huì )的結束，市場(chǎng)需求會(huì )出現一次陡然下降。
　　上海將成為房地產(chǎn)價(jià)格領(lǐng)跌的城市。
　　房?jì)r(jià)是否會(huì )下跌已經(jīng)不是一個(gè)問(wèn)題，問(wèn)題是它會(huì )跌多久，跌多少，跌了以后帶來(lái)的問(wèn)題如何解決？
　　有人說(shuō)最近的那些降價(jià)報道是假摔，假摔的市場(chǎng)的檢驗結果可信度是不高的，10月份左右開(kāi)始的真摔才是真正的試金石。
　　購房人會(huì )面臨判斷能力的考驗，會(huì )既擔心失去抄底的機會(huì )，同時(shí)又擔心買(mǎi)了以后房?jì)r(jià)會(huì )繼續下跌，人們總是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的。
　　開(kāi)發(fā)商會(huì )面臨融資能力和決策力的考驗，資金短缺的開(kāi)發(fā)商如何度過(guò)年關(guān)，降價(jià)促銷(xiāo)能否帶動(dòng)銷(xiāo)量從而有效地補充現金流都是問(wèn)題，降價(jià)尤其是大家同時(shí)降價(jià)的時(shí)候，有時(shí)非但不能促銷(xiāo)，反而會(huì )加劇人們的觀(guān)望情緒。
　　房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈很長(cháng)，涉及數十個(gè)行業(yè)，這些行業(yè)有的已經(jīng)先行接受了預考，比如鋼鐵已經(jīng)受到重創(chuàng )，原料價(jià)格高企，產(chǎn)品價(jià)格不斷下滑，部分品種的鋼材出口退稅取消，加之人民幣匯率的上浮，這些因素合在一起，足以讓該行業(yè)出現大面積虧損。蓋房子總是先用鋼筋水泥，封頂以后才用到玻璃型材，房子售出以后才用到陶瓷等裝潢材料，房地產(chǎn)調控的對這些行業(yè)的影響也是有先后的，但到年底都要交出成績(jì)單，能及格的會(huì )有多少家？
　　據說(shuō)壓力測試表明銀行業(yè)可容忍房?jì)r(jià)30%的下跌幅度，這個(gè)結論怎么得出來(lái)的不得而知，但我根本不信，那也許只是個(gè)出于政治需要（配合調控）而得出的測試結果�？峙戮鶅r(jià)下跌20%就有銀行會(huì )承受不了。銀行也是做生意，再賺錢(qián)的生意也架不住大面積壞賬�？淬y行股的表現就知道了，它們的市盈率為何那么低？市場(chǎng)是聰明的。
　　股市的境況看上面兩段就大致能夠知道了，那么多的權重股的表現，如果再來(lái)個(gè)加息，股市是否會(huì )再脫掉一層皮。
　　靠土地財政過(guò)慣了好日子的各級地方政府的財源受阻，融資平臺獲得的貸款的本息用什么償還都是問(wèn)題，據說(shuō)中央財政會(huì )幫他們“兜底”，問(wèn)題是中央財政用什么錢(qián)兜，能兜多少？要知道他們也是赤字的。實(shí)際上，“國十條”頒布以后，有關(guān)部門(mén)還在忙著(zhù)清理地方融資平臺，可見(jiàn)調控措施出臺前的準備工作做得并不充分。
　　打擊樓市泡沫，把過(guò)高的房?jì)r(jià)降下來(lái)，是一件造福千家萬(wàn)戶(hù)的利民工程。但要把這件事做好，難度恐怕遠遠超出很多人的預想，要打破房地產(chǎn)市場(chǎng)多年形成的格局，既需要堅定的決心，更需要高度的智慧。
　　有這樣一種說(shuō)法：一件好事，說(shuō)不到而做到的是圣人，說(shuō)到做到的是賢人，說(shuō)到做不到的那叫騙人。市場(chǎng)調控應該只做不說(shuō)，或者多做少說(shuō)。
　　過(guò)早過(guò)多的表態(tài)和許諾，弄不好會(huì )陷入進(jìn)退兩難的境地。如果做到了，不用宣傳，人民群眾也會(huì )深切地感受到。
　　開(kāi)發(fā)商已經(jīng)為千夫所指，樓市的調控政策似乎也讓他們重重地挨了很多的板子，盡管挨了四十大板，但皮開(kāi)肉綻的恐怕未必是他們，因為他們有濟公般的神通。
　　無(wú)論如何，還是那句話(huà)，讓我們共同期望樓市調控早日取得成功，希望房?jì)r(jià)降下來(lái)以后，對隨之出現的各種狀況的應對措施都已經(jīng)準備好，都能從容處置，千萬(wàn)不能葉公好龍。