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| 2010-07-14 作者:馬紅漫 來(lái)源:21世紀經(jīng)濟報道 |
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近期有關(guān)房地產(chǎn)貸款政策出現調整的報道頻繁出現，房產(chǎn)調控政策將轉向的說(shuō)法也隨之升溫。先是有報道稱(chēng)上海第三套住房貸款已經(jīng)不再被嚴格限制，而第二套房貸也開(kāi)始放松，即由“認房又認貸”轉為只按照貸款還清與否來(lái)界定。有報道稱(chēng)，深圳房地產(chǎn)貸款也出現了類(lèi)似放松的跡象，由此意味著(zhù)一線(xiàn)城市的房貸限制政策極有可能全面放松。
這樣的市場(chǎng)信號應該引起調控部門(mén)的高度警覺(jué)，因為如果對于房貸政策無(wú)法從嚴把控，就在事實(shí)上意味著(zhù)本輪房產(chǎn)調控已然以失敗而告終。針對多套住房實(shí)施差別貸款政策，是打擊投機炒房行為最有效的政策措施。調控部門(mén)無(wú)法準確甄別投機與自住需求，但是對于多套以上住房采取貸款限制措施，能夠有效打擊投機炒房需求。這一政策措施的效果已經(jīng)得到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的印證，也正因此，房地產(chǎn)供求雙方都極為關(guān)切這一政策的執行力度，甚至被視為觀(guān)察調控政策決心的風(fēng)向標。
上輪房產(chǎn)調控失敗的教訓表明，一旦二套房貸政策出現松動(dòng)，大量的投機資金就會(huì )蜂擁入市，最終讓剛剛開(kāi)始調整的房?jì)r(jià)重新爆發(fā)性上漲。就此邏輯而言，房貸管制政策措施的松動(dòng)絕非孤立經(jīng)濟現象，極有可能成為本輪房地產(chǎn)調控政策的轉折點(diǎn)。而一旦政策轉折被市場(chǎng)所確認，那么，前期大量觀(guān)望的購房需求必然爆發(fā)，加之投機炒房者借貸款資金入市炒作，房?jì)r(jià)就必然會(huì )再度暴漲。
當然，市場(chǎng)結果是否必然如此尚無(wú)定論，但是調控部門(mén)必須要從最壞結果考慮，才能夠避免最壞結果可能的出現。無(wú)須諱言，當下國內的房地產(chǎn)調控步入最為艱難的時(shí)刻，一方面房?jì)r(jià)始終沒(méi)有出現調整，持幣代購者的等待心態(tài)正在面臨壓力考驗；另一方面，國內有關(guān)房地產(chǎn)調控拖累經(jīng)濟的說(shuō)法甚囂塵上，調控部門(mén)的“兩難抉擇”讓房地產(chǎn)調控中止的預期進(jìn)一步強化。就在此時(shí)，任何有關(guān)政策變化的信息，比如貸款限制措施開(kāi)閘，都有可能改變市場(chǎng)趨勢，讓之前所有的調控政策努力功虧一簣。
只有信息透明才能夠避免市場(chǎng)亂象。筆者建議，調控部門(mén)當下必須要清楚無(wú)誤地表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策基調，要么干脆承認為避免經(jīng)濟衰退而放棄調控，要么給出全面而堅決的政策闡釋?zhuān)⑴浜弦粩堊诱{控新政策出臺，來(lái)打消市場(chǎng)對于房地產(chǎn)調控政策退出的不良預期。
當然，要調控部門(mén)全面承認政策失敗并不現實(shí)，對于當下中國畸形的高房?jì)r(jià)而言，只有后者一條道路。
首先，調控部門(mén)必須要繼續強調房地產(chǎn)調控基調不動(dòng)搖，其中的關(guān)鍵就在于已經(jīng)出臺的所有政策均不允許做任何改變。如果一些地方部門(mén)或者商業(yè)銀行敢于違規放貸，就必須要嚴厲查處并行政問(wèn)責，以此堵住試探政策底線(xiàn)的行為。
其次，鑒于當下房地產(chǎn)市場(chǎng)調控爭議巨大，有必要進(jìn)一步推出新的政策措施以避免投機行為出現。這些措施包括，放棄把“抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”作為政策目標，明確房產(chǎn)調控政策目標就是要“實(shí)現房?jì)r(jià)理性回歸”，讓降價(jià)成為最終訴求；給出房產(chǎn)保有稅推出的具體時(shí)間表，不再讓市場(chǎng)心存幻想等。
最后，為對沖房產(chǎn)調控所導致的投資需求減少問(wèn)題，應該集中財政資金擴大經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房建設，以政策性住房投資彌補市場(chǎng)投資不足問(wèn)題。這樣既可以保持經(jīng)濟基本增長(cháng)速度，又能夠讓更多公眾享受保障住房，還可以讓“經(jīng)濟衰退論者”就此閉嘴，可謂一箭三雕的最佳措施。
回想1997年香港宣布將興建8.5萬(wàn)套公共租賃住房，港島房?jì)r(jià)隨即應聲大跌。這樣的經(jīng)典房產(chǎn)調控案例清楚無(wú)誤地表明，從來(lái)沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)，只有調控政策不到位的失誤。筆者相信，如果調控部門(mén)打壓房?jì)r(jià)的決心足夠堅決，虛高的房?jì)r(jià)必然出現明顯調整，而當下房貸政策變局正在試探著(zhù)調控當局的政策決心。面對市場(chǎng)利益群體的考驗，調控部門(mén)能否考試及格，讓我們拭目以待吧。
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