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| 全國房?jì)r(jià)拐點(diǎn)正式確立 |
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| 2010-07-14 作者:楊紅旭 來(lái)源:新聞晨報 |
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上個(gè)月的時(shí)候，我曾預測全國房?jì)r(jià)6月將出現“拐點(diǎn)”，其標志是房屋價(jià)格由環(huán)比正增長(cháng)逆轉為負增長(cháng)。昨天公布的數據基本證實(shí)了這一判斷，老百姓嚴重關(guān)切的房?jì)r(jià)，終于初現整體性的微跌。
國家發(fā)改委和統計局聯(lián)合公布的數據表明，6月份，全國70個(gè)大中城市商品房銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅達11.4％，較上月減少1個(gè)百分點(diǎn)，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲15.8％，普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲15.2％，高檔住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲18.0％�？此茲q幅依然處于歷史高位，但主要是因為去年6月全國房?jì)r(jià)處于上漲初期階段，這中間跨度為一年時(shí)間，所以這么大的同比漲幅并不意外。
我們需要關(guān)注的是，房?jì)r(jià)同比漲幅已連續第2個(gè)月出現回落。今年4月份70個(gè)城市房?jì)r(jià)同比漲幅達到12.8％的歷史最高值（自2005年有此統計數據以來(lái)）后，已經(jīng)開(kāi)始下滑。歷史規律表明，今年下半年，房?jì)r(jià)同比增幅將持續回落，預期明年一季度可能出現負增長(cháng)——也即明年第一季度的房?jì)r(jià)水平將比今年第一季度低。
更重要的指標是房?jì)r(jià)環(huán)比增幅，它反映的是這個(gè)月比上個(gè)月的房?jì)r(jià)變動(dòng)，因此更能體現房?jì)r(jià)的短期波動(dòng)情況。6月份，70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)環(huán)比下降0.1％，較5月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。大家請注意：這是自2009年3月房?jì)r(jià)環(huán)比由負增長(cháng)轉為正增長(cháng)，持續15個(gè)月上漲之后，首次下降，標志著(zhù)全國房?jì)r(jià)拐點(diǎn)正式確立。
從住宅分類(lèi)市場(chǎng)看，6月份全國新建住宅價(jià)格與上月持平，二手住宅則下降0.3％，再次說(shuō)明二手房市場(chǎng)的變化領(lǐng)先于一手房市場(chǎng)。從區域市場(chǎng)分析，多數東部大城市房?jì)r(jià)下跌，而多數中西部城市房?jì)r(jià)微漲，環(huán)比跌幅最大的城市是金華，下跌2.4％，其次就是上海，下跌1.4％。
上一輪樓市下行期——2008年8月至2009年2月，70個(gè)城市房?jì)r(jià)環(huán)比下跌持續了6個(gè)月�？紤]到本輪調控直指高房?jì)r(jià)，預計本輪房?jì)r(jià)環(huán)比下跌可能會(huì )持續6-8個(gè)月。下半年，全國房?jì)r(jià)將會(huì )維持環(huán)比下跌或盤(pán)整態(tài)勢，預期明年一季度會(huì )觸底，二季度有可能出現正增長(cháng)。
當然，上述只是歷史經(jīng)驗而已，歷史具有相似性，但不會(huì )簡(jiǎn)單的重復。本輪全國房?jì)r(jià)下跌持續的時(shí)間和下跌的幅度，既取決于房地產(chǎn)業(yè)內部環(huán)境，又跟外部的宏觀(guān)經(jīng)濟密切相關(guān)。
從外部環(huán)境看，自今年一季度GDP增幅創(chuàng )11.9％的高值后，二季度和下半年出現回落的可能性較大，這不僅與國內經(jīng)濟調整產(chǎn)業(yè)結構、清理過(guò)剩產(chǎn)能相關(guān)，而且還與歐洲主權債務(wù)危機造成的外需下降有涉。近期國家高層頻繁進(jìn)行地方調研，反映出決策層開(kāi)始擔心經(jīng)濟“二次探底”，預期經(jīng)濟政策退出步伐將放慢，貨幣政策也不會(huì )像之前預期的那么快收緊�；诖�，國家不希望樓市過(guò)度低迷，房地產(chǎn)業(yè)畢竟是支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟拉動(dòng)作用很大。
從內部環(huán)境看，房地產(chǎn)調控已進(jìn)入一個(gè)敏感的時(shí)間窗口。一方面，全國樓市明顯降溫，尤其是一線(xiàn)城市商品房成交量大幅萎縮，房?jì)r(jià)也開(kāi)始下跌，調控效果初步顯現；另一方面，房?jì)r(jià)只是剛剛松動(dòng)，本輪調控的最重要的目標——遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，還未實(shí)現。所以，調控肯定不會(huì )放松，但也不會(huì )明顯加碼。至于近日有新聞?wù)f(shuō)部分城市三套房貸放松，確也反映出商業(yè)銀行有自己的利益訴求，但二套房貸依然嚴格，銀監會(huì )不可能坐視商業(yè)銀行過(guò)于“自行其是”。
總體而論，我國房?jì)r(jià)已經(jīng)步入下行通道，只要內外部環(huán)境不出現重大變化，下半年房?jì)r(jià)將保持下跌和調整格局。
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