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| 2010-07-20 作者:楊紅旭 來(lái)源:21世紀經(jīng)濟報道 |
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今年4月新一輪房地產(chǎn)調控以來(lái)，全國樓市調頭向下，一線(xiàn)城市成交量大幅萎縮，房?jì)r(jià)也開(kāi)始出現松動(dòng)，土地市場(chǎng)顯著(zhù)降溫，商品房開(kāi)工量和投資量亦初現觸頂端倪。大家所關(guān)心的是，這輪房地產(chǎn)調整將會(huì )持續多久，下一輪上升行情又將何時(shí)到來(lái)。
近幾個(gè)月來(lái)，媒體上關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)面的報道多且雜，令人頭暈目眩，這是一個(gè)信息過(guò)剩的年代，房地產(chǎn)業(yè)尤其如此，我們往往沉溺于各種微觀(guān)信息的泥淖中，而行業(yè)整體走勢的“面龐”卻變得非常模糊。通過(guò)這篇小文，筆者試圖以一個(gè)指標為參照，通過(guò)分析其發(fā)展脈絡(luò )，以求勾勒出行業(yè)周期性變化的路線(xiàn)圖。
這個(gè)指標就是著(zhù)名的全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)綜合景氣指數，簡(jiǎn)稱(chēng)國房景氣指數，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、資金來(lái)源、土地開(kāi)發(fā)面積、房屋施工面積、商品房空置面積和商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格等6個(gè)分類(lèi)指數構成。它具有全面性、綜合性、長(cháng)跨度性、系統性等特征，綜合表現了整個(gè)行業(yè)走勢，其變化趨勢具有明顯的周期性特征。
不妨拉開(kāi)視野，做大跨度的觀(guān)察。在海南、北海等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱的推動(dòng)下，1993年第三季度國房景氣指數達到歷史最高點(diǎn)，其后由于宏觀(guān)調控，景氣度快速回落。1996年有所反彈，但只是曇花一現，從1996年第三季度的110點(diǎn)以上的歷史次高點(diǎn)，迅速滑落，于1997年第三季滑至90點(diǎn)以下的歷史最低點(diǎn)。其后，直到2000年第三季度，才重新爬上100點(diǎn)景氣區間，其后直到2007年，指數雖有波動(dòng)，但基本上穩定在100-105年景氣區間，呈現出穩定較快發(fā)展勢頭。
再來(lái)分析近期情況。今年3月，這一指數為105.89，是自去年4月出現由降轉升的“拐點(diǎn)”以來(lái)，連續第12個(gè)月攀升后達到的最高點(diǎn)。從今年4月開(kāi)始，國房景氣指數持續下滑。上一輪景氣周期的峰值是2007年11月的106.59，其后持續下滑16個(gè)月，2009年3月達到94.74的谷值。上上一輪的峰值是2004年3月的106.2，持續小幅下滑了20個(gè)月，直到2005年12月觸底，為100.6點(diǎn)。
本輪國房景氣指數的下行，不同于上兩輪調整。2004-2005年那輪下調，是在宏觀(guān)經(jīng)濟偏熱情況下的房地產(chǎn)調控，所以調控政策雖多，但國房景氣指數只是出現了小幅、長(cháng)時(shí)間的緩慢調整。2007年底-2009年初那輪下調，由于受?chē)H金融危機的沖擊，國內經(jīng)濟受到顯著(zhù)影響，后又受?chē)鴥冉?jīng)濟刺激政策和房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的拉動(dòng)，國房景氣指數下行的特征是速度快、幅度大、時(shí)間較短。
本輪房地產(chǎn)業(yè)調整，面臨的外部環(huán)境是經(jīng)濟“保八”無(wú)憂(yōu)，但調結構和防通脹壓力較大，而且處于后危機時(shí)代，國內外經(jīng)濟環(huán)境比較復雜，相應的經(jīng)濟政策也處于進(jìn)退兩難境地。在當前比較嚴厲的房地產(chǎn)調控背景下，國房景氣指數可能出現12-16個(gè)月的持續下滑，最低值可能為95-98。預計今年第四季度步入100點(diǎn)以下的不景氣區間，明年二三季度可能出現最低點(diǎn)。如果2009年樓市沒(méi)有出現超級反彈，自2008年以來(lái)的行業(yè)調整將呈“V”形，遺撼是2009年樓市太瘋狂，招致新一輪調控，致使調整軌跡變成了“W”形。
2011年國房景氣指標觸底反彈后，極有可能開(kāi)啟中國樓市的“白銀10年”。長(cháng)期而言，我國與發(fā)達國家存在顯著(zhù)差別，市場(chǎng)經(jīng)濟國家在經(jīng)濟高增長(cháng)階段，一般會(huì )出現20年左右房地產(chǎn)繁榮期，比如美國二戰后至1960年代后期;我國前20年經(jīng)濟高增長(cháng)的同時(shí)，住房制度卻是低水平的福利化分房，因經(jīng)濟發(fā)展催生的巨大住房需求無(wú)處釋放，雖然在房地產(chǎn)“黃金十年”中住宅消費形成了一股熱潮，但在工業(yè)化、城市化、農村土改、戶(hù)籍改革等四大利好因素的促進(jìn)下，房地產(chǎn)依然還有10年左右的較快發(fā)展期。
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