始于今年4 月的房地產(chǎn)調控組合拳，非常清晰地釋放了政府對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策信號：房?jì)r(jià)不落，調控不止。但在這輪調控中，市場(chǎng)各方似乎總對后續宏觀(guān)政策走向抱有一定的僥幸態(tài)度，有部分人在觀(guān)望著(zhù)，看政府宏觀(guān)調控政策在面臨整體經(jīng)濟下滑的時(shí)候是否會(huì )如同既往調控一樣，松緊交替，有始無(wú)終。所以，在這個(gè)政策觀(guān)望期之中，大家能看到住房銷(xiāo)售市場(chǎng)成交量幾乎降到冰點(diǎn)，但價(jià)格卻是依然堅挺。在最近一段時(shí)間，則不斷傳出房?jì)r(jià)未降而房租大漲的消息，更被有的觀(guān)點(diǎn)解讀為這輪房產(chǎn)調控的副產(chǎn)品。甚至有人言之鑿鑿地認定，上海房租上揚，乃是對預期即將推出上海房地產(chǎn)稅收的提前反應。言下之意，政府的調控行為，會(huì )將稅收最終轉嫁于房產(chǎn)的最終消費者上，最終增加了居民的負擔，降低了居民的效用。
　　房地產(chǎn)調控，是個(gè)系統工程，政府調控的政策措施，不僅僅包括家庭住房的買(mǎi)賣(mài)交易，在房屋出租市場(chǎng)上，政府可以發(fā)揮更為重要的作用，從而對整個(gè)房地產(chǎn)調控起到一個(gè)非常重要的補充作用。住房特有的兼具投資品和消費品二重屬性的特質(zhì)，決定了政策調控也必須從這兩重屬性上著(zhù)手。目前已經(jīng)出臺的一系列地產(chǎn)調控措施，不管是政策預期目標，還是實(shí)際中工具的執行效果，都是針對投機性住房需求的“定向”精確打擊。但是，在這個(gè)調控的過(guò)程中，政策制定者的最主要擔心則是“城門(mén)失火，殃及池魚(yú)”，原本是抑制投資性住房需求的“板子”，最終卻落在了住房的消費品屬性上面。
　　由此可知，對住房消費品屬性的保護，離不開(kāi)政府對于房屋出租的有效規范和管制。參考其他國家和地區的經(jīng)驗，筆者認為，在房屋出租市場(chǎng)上，政府可以從以下幾個(gè)方面著(zhù)手管理：
　　首先，政府不應用行政手段去限制租金水平，但應規范房屋出租市場(chǎng)的租賃行為。政府直接干預租金水平，只會(huì )扭曲相對價(jià)格，加劇市場(chǎng)的無(wú)效性。比如美國紐約市，對租金有著(zhù)嚴格的政策管制，結果造成了盡管租金水平相當低廉，“聽(tīng)起來(lái)很美”，但是租客往往面對的是有價(jià)無(wú)市、一房難求的尷尬局面。我們一方面可以學(xué)習新加坡和我國香港的經(jīng)驗，對特殊的居民群體推出類(lèi)似于“公屋”的廉租房，另一方面則無(wú)須對市場(chǎng)租金情況進(jìn)行直接干預，只須對租房市場(chǎng)的運行規則通過(guò)立法或者行政規章的手段進(jìn)行規范即可。與西方國家相比，我國房屋出租市場(chǎng)，針對租客的保護較少，在房屋租賃市場(chǎng)上，相對于房東，租客往往處于劣勢。為此，可以考慮通過(guò)法律和行政手段，將房屋出租的各方權利義務(wù)明確下來(lái)。這樣，政府在屬于自身的領(lǐng)域（廉租房建設）履行了提供公共物品的義務(wù)，而在房屋私人租賃市場(chǎng)上則嚴守規則制定者的角色。這樣，市場(chǎng)參與的各個(gè)主體能建立較為長(cháng)期穩固的理性預期，也能使得房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展得更為成熟健康。一個(gè)穩定的房屋租賃市場(chǎng)，會(huì )有效緩解房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)上的剛性需求壓力，能更為有效地配合政府對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調控。
　　其次，在房屋租賃市場(chǎng)，政府需要進(jìn)一步完善服務(wù)職能。如何運用稅收、轉移支付等多種政策工具和手段，更好地提供以服務(wù)型為主的公共產(chǎn)品，是我國政府未來(lái)一個(gè)階段將面臨的主要挑戰之一。具體而言，政府服務(wù)能力的高下，就體現在政策微觀(guān)層面的執行力之上。比如，這次被視為房地產(chǎn)調控終極手段的物業(yè)稅，或有物業(yè)稅之實(shí)的房產(chǎn)稅，一度惹起輿論熱議。主要的反對意見(jiàn)就在于執行起來(lái)，太過(guò)繁瑣，技術(shù)操作層面上難度太高。但是，借鑒其他國家地區的經(jīng)驗來(lái)看，其實(shí)并無(wú)特別的執行困難。只要政府具有相應的政策工具掌控力，完全可以實(shí)行差別化、人性化的政策手段：一方面，可以對空置住房征收累進(jìn)的閑置稅（如我國臺灣地區），一方面可以對學(xué)生或者某類(lèi)特定群體免征物業(yè)稅（如英國），若政策能在微觀(guān)層面上收放自如，便能最大限度地避免某些負面效應。
　　在我國面臨經(jīng)濟轉型的大背下，傳統經(jīng)濟增長(cháng)模式和收入分配模式面臨極大挑戰，政府的選擇，首先在于明確自身的角色與定位，“有所為，有所不為”；在此基點(diǎn)上更進(jìn)一步提高政策執行力，如此，相關(guān)調控政策才能在這個(gè)日益復雜的環(huán)境中得到有效貫徹執行，并收到預期效果。

（作者系英國約克大學(xué)金融學(xué)博士，現任教上海大學(xué)國際工商與管理學(xué)院）