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| 20%的人主導了房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià) |
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| 2010-07-22 作者:葉檀 來(lái)源:每日經(jīng)濟新聞 |
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隱性收入是房地產(chǎn)投資的精神支柱。房?jì)r(jià)收入比等數據屢屢在中國市場(chǎng)失靈，是因為房?jì)r(jià)與收入都不準確。
房?jì)r(jià)高漲主要是因為投資性購房占據主導地位，房地產(chǎn)定價(jià)向投資品定價(jià)靠攏，所謂城市化的剛性需求不過(guò)是煙幕彈。而投資性購房主導，是因為中國居民收入統計不準確，更重要的是，居民收入分配極不均衡。這使得部分富裕階層主導了房地產(chǎn)市場(chǎng)的定價(jià)。
中國的隱性收入與灰色收入有多少，決定了在貨幣多發(fā)時(shí)代對于資產(chǎn)品的購買(mǎi)能力。根據中國改革基金會(huì )國民經(jīng)濟研究所副所長(cháng)王小魯的推算，2008年全國城鄉居民可支配收入總額為23.2萬(wàn)億元，這比國家統計局的數據高出9.3萬(wàn)億元（可視為“隱性收入”），比國家統計局“資金流量表”的住戶(hù)可支配收入計算高出5.4萬(wàn)億元（可視為“灰色收入”）。
隱性收入與灰色收入增長(cháng)的幅度十分驚人。2005年中國居民的隱性收入4.8萬(wàn)億元，其中按同樣口徑計算的灰色收入部分是2.7萬(wàn)億元，而2008年中國的隱性收入和灰色收入都擴大了近1倍。與此同時(shí)，中國主要城市的樓市交易量與成交均價(jià)也同步上升。
2008年是房地產(chǎn)調控年，到2009年，房地產(chǎn)交易量與均價(jià)大幅上升。按照中國指數研究院的統計，2009年，全國主要城市樓市交易量同比2008年上漲均在50%以上，重點(diǎn)城市中，天津、武漢、杭州、南京等漲幅超過(guò)100%，非重點(diǎn)城市的福州和廈門(mén)同比漲幅超過(guò)200%。2009年，主要城市樓市成交均價(jià)普遍上漲，上海、深圳和北京位居漲幅前三甲，同比分別上漲27.56%、18.32%和16.38%。
以個(gè)別城市統計，同樣反映了房地產(chǎn)與隱性收入、包括資產(chǎn)在內的儲蓄的同步上升。按照上海統計局的數據，2005年全年上海市商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為6698元/平方米，與上年相比，上漲幅度為9.2%。到2009年，上海市統計局總經(jīng)濟師蔡旭初介紹，全年新房?jì)r(jià)格漲9.2%，獨獨不見(jiàn)了均價(jià)。按照中國指數研究院測算，均價(jià)為每平方米11790元，上漲了43%。如果按照民間機構如方方地產(chǎn)咨詢(xún)機構
《上海房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年年報》的數據，2009年在房地產(chǎn)大年中，市場(chǎng)價(jià)量齊增，上海商品住宅平均交易價(jià)格達到16000元/平方米，上升了58%。
有機構通過(guò)灰色收入對中國房地產(chǎn)得出了樂(lè )觀(guān)的結論，認為公眾低估了房地產(chǎn)市場(chǎng)的承受力。如瑞信分析師在最近的報告中，援引中國城市家庭收入領(lǐng)域的知名學(xué)者王曉路的研究說(shuō)，中國的未申報收入或灰色收入可能意味著(zhù)，中國居民負擔房子的能力可能比很多其他國家要強，即使是在過(guò)去幾個(gè)季度房?jì)r(jià)飆升之后。根據王曉路的調查和計算，中國全國住房負擔能力目前可能低至3.5。換句話(huà)說(shuō)，研究表明，目前中國的平均房?jì)r(jià)只相當于家庭平均收入的約3.5倍，比很多發(fā)達國家都要低。瑞信樂(lè )觀(guān)地表示，如果使用涵蓋灰色收入的統計數據，家庭負擔能力比率將比官方對中國多數城市的預估下降近一半。
事實(shí)果真如此嗎？如果隱性收入與灰色收入平均分配，那就沒(méi)有貧富懸殊這一說(shuō)。正是因為分配懸殊，導致中國的房地產(chǎn)被灰色收入者主導，引發(fā)了激烈的社會(huì )矛盾。
按照官方統計，2008年中國最高收入的10%家庭人均可支配年收入不到4.4萬(wàn)元，而王小魯用自制模型分析推算的結果是13.9萬(wàn)元，是官方統計收入的3.2倍，隱性收入為9.5萬(wàn)億元。中國城鎮10%最高收入家庭的隱性收入占城鎮居民隱性收入總量的63%。而20%的高收入家庭居民的隱性收入，占全部城鎮居民隱性收入總量的80%以上。
在宏觀(guān)調控下，市場(chǎng)由剛性需求主導。如中國指數研究院的年度抽樣調查顯示，2008年中國部分大中城市自住型購房比例平均達到81.3%，但2009年在刺激政策作用下，投資性需求竄升到30%以上，主導了定價(jià)體系。
由于20%的人占有了80%的灰色收入，如果由20%的人主導資產(chǎn)定價(jià)，其他80%的人不得不踉踉蹌蹌跟隨高收入者、投資者的腳步，巨大的壓力之下，形成了深不見(jiàn)底的社會(huì )裂縫。因此，灰色收入的增加與收入的不均并非中國房地產(chǎn)之喜，而是中國房地產(chǎn)之憂(yōu)。本輪以保障性、剛性需求為主的調控，正當其時(shí)。
近兩天在緊縮預期下，鐵礦石價(jià)格與建材價(jià)格卻逆勢大漲，顯示了按捺不住的通脹預期。如果房地產(chǎn)價(jià)格因此上漲，就是自動(dòng)引來(lái)嚴厲調控，所謂的大盤(pán)股上升、股市風(fēng)格變換，全都是無(wú)中生有的自我安慰。
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