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| 2010-08-30 作者:王煒 來(lái)源:人民日報 |
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最近幾個(gè)月樓市成交低迷，到一些售樓處和中介門(mén)店調查，依然是看的人多，買(mǎi)的人少，但房?jì)r(jià)卻沒(méi)有明顯松動(dòng)。然而，銷(xiāo)售人員卻異口同聲地說(shuō)：“房?jì)r(jià)不可能再降了，北京有這么多剛性需求，將來(lái)房?jì)r(jià)還是要漲的，趕緊買(mǎi)吧�！�
因為有大量的剛性需求存在，所以房?jì)r(jià)不會(huì )大幅下跌，而且在短暫的調整后還會(huì )持續上漲，甚至有可能大幅反彈——這一看似合理的邏輯，成為不少開(kāi)發(fā)商和中介鼓吹房?jì)r(jià)會(huì )堅挺的理由。近兩周部分城市二手房成交量環(huán)比有所上漲，“剛性需求成為反彈主力”的言論更是甚囂塵上，也讓不少持幣觀(guān)望的購房者感到恐慌。
近幾年說(shuō)起樓市，幾乎人人都在談?wù)搫傂孕枨�。但剛性需求到底是什么，到底有多大的魔力，誰(shuí)也說(shuō)不清。就是這么一個(gè)說(shuō)不清道不明的概念，卻成了一些人支持房?jì)r(jià)只漲不跌的主要依據。
根據經(jīng)濟學(xué)的供求關(guān)系理論，只有受價(jià)格變動(dòng)影響極小的需求才是剛性需求。如果空氣有價(jià)格，那么空氣的需求就是剛性需求，不受價(jià)格變動(dòng)影響。與此相似，每個(gè)人都有住房的需求，因此住房需求看上去的確是剛性的。
但是，住房需求并不完全等同于房地產(chǎn)市場(chǎng)上商品房的需求。從近幾年樓市的波動(dòng)來(lái)看，當房?jì)r(jià)變動(dòng)時(shí)，成交量會(huì )發(fā)生明顯變化。同時(shí)，受價(jià)格和政策雙重影響，買(mǎi)不起房或者選擇觀(guān)望的人們，可以暫時(shí)不買(mǎi)商品房，通過(guò)租房、申請保障性住房等方式解決階段性的住房需求。由此可見(jiàn)，樓市的需求似乎沒(méi)有那么“剛”。
盡管8月以來(lái)樓市成交量出現一定反彈，但這種反彈主要是中低價(jià)位樓盤(pán)和一些降價(jià)幅度較大的區域成交增加的結果。如北京的通州區，一些樓盤(pán)價(jià)格從調控前的25000元/平方米大幅下降至16000元/平方米左右，成交量明顯上升。價(jià)格下跌成交上升，恰恰證明了商品房需求是有彈性的。剛性需求的魔力顯然是被夸大了，購房者不必因此感到恐慌。
從整個(gè)市場(chǎng)變化趨勢看，一方面，房地產(chǎn)調控的效果剛剛顯現，高房?jì)r(jià)的局面仍未明顯改觀(guān)，大多數以自住為目的的普通購房者仍然買(mǎi)不起房，而這部分需求恰恰是所謂的剛性需求。另一方面，由于調控政策對需求的抑制，當前正是首付、稅費、利率等購房成本最高的時(shí)候，這也將不少普通購房者擋在門(mén)外。因此，只要房地產(chǎn)調控不松動(dòng)，隨著(zhù)政策的落實(shí)和相關(guān)細則陸續出臺，以及保障性住房不斷增加，調控效果將更加明顯。在這種預期下，如果房?jì)r(jià)不降，成交低迷的狀況很難在短期內改善。所謂的剛性需求很難轉化為有效需求，也就無(wú)法支撐高房?jì)r(jià)，更無(wú)法推動(dòng)房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲。
無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是房產(chǎn)中介，都不應再夸大所謂剛性需求，更不要對人為放大的剛性需求抱有太多幻想。而是應該認清市場(chǎng)趨勢并順應這一調整，積極主動(dòng)調整價(jià)格，讓更多需求轉化為有效需求，促進(jìn)市場(chǎng)成交活躍。只有成交活躍的市場(chǎng)才是健康的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商、中介等市場(chǎng)主體也才能獲得長(cháng)遠發(fā)展。其中的道理很簡(jiǎn)單，只有房子賣(mài)出去了，才能賺取利潤并規避風(fēng)險。
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