抑制高房?jì)r(jià)的根本舉措在于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，改進(jìn)供給制度，如科學(xué)制定住房供給規劃，根據市場(chǎng)需求增加住宅土地供應，規范房地產(chǎn)供給環(huán)節稅費，適當提高住房容積率，降低（而不是提高）住房交易成本以提高房地產(chǎn)市場(chǎng)運行效率

    如果沒(méi)有本輪房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策，正常情況下房?jì)r(jià)今年6月左右見(jiàn)頂回落，租金價(jià)格今年7月左右見(jiàn)頂回落

    自1998年以來(lái)，中國房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策一直在發(fā)展與規范之間搖擺，總體上也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的規模發(fā)展，滿(mǎn)足了部分居民改善居住的需求。但不可否認，在具體調控思路、方式、政策內容上，還存有較多問(wèn)題。
　　1998年至今，政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了四輪調控：1998年至2002年，政府出臺了信貸、稅收、土地供給等一系列鼓勵房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策。2003年1月至2008年8月，政府主要從土地、信貸、稅收、保障性住房、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序等五個(gè)方面規范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。2008年9月至2009年11月，政府從稅收、信貸、投資項目最低資本金比例要求等方面鼓勵房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。2009年12月以來(lái)，政府從開(kāi)發(fā)商土地繳付款政策、稅收、信貸等方面規范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。
　　——1998年3月，中央政府宣布停止執行福利分房政策，改為貨幣化、商品化的住房分配政策。1998年7月，國務(wù)院提出，改革的目標是實(shí)現從住房實(shí)物分配向住房貨幣化的轉變，建立和完善以經(jīng)濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系。對不同收人家庭實(shí)行不同的住房供應政策。最低收人家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收人家庭購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。
　　自此至2002年12月，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控政策取向以發(fā)展為主。房地產(chǎn)市場(chǎng)被視為1998年亞洲金融危機之后擴大內需的重要推動(dòng)力。信貸、稅收、土地供給一系列鼓勵政策相繼出臺。
　　——2003年初起，資產(chǎn)市場(chǎng)出現過(guò)熱跡象，房地產(chǎn)市場(chǎng)轉向規范為基調。政府調控主要通過(guò)以下手段：控制土地供應量，經(jīng)營(yíng)性的土地一律要公開(kāi)競價(jià)出讓?zhuān)�不準協(xié)議出讓?zhuān)蝗∠麄�(gè)人房貸優(yōu)惠，提高購房首付，控制住房抵押貸款額度，房地產(chǎn)企業(yè)自有資本金比例必須超過(guò)35%以上才準予發(fā)放貸款；對個(gè)人將購買(mǎi)不足兩年的住房對外銷(xiāo)售，全額征收營(yíng)業(yè)稅等。
　　——2008年9月至2009年11月，國際金融危機后，房地產(chǎn)再度成為中國經(jīng)濟“保八”的重要推動(dòng)力。房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠等政策紛紛出籠。
　　——2009年12月以來(lái)，受流動(dòng)性狀況及前期政策影響，中國部分城市房?jì)r(jià)快速上漲，資產(chǎn)泡沫擔憂(yōu)顯現。房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策轉向。政府收緊了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金的土地繳付款政策和二套房政策，以營(yíng)業(yè)稅遏制投機性炒房。2010年4月，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（“新國十條”），在一個(gè)月左右時(shí)間，20多個(gè)省市出臺了房地產(chǎn)調控的具體細則。政府官員強調了兩個(gè)方面，要加快保障性住房建設，增加住房有效供給；要堅決抑制投機炒作等不合理需求。
　　總結歷次經(jīng)驗，伴隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、過(guò)熱而產(chǎn)生的調控政策，在具體調控思路、方式、政策內容上，存在著(zhù)較多問(wèn)題，主要為住房供給與需求層次不匹配，市場(chǎng)化手段使用不夠，可能加大了市場(chǎng)和經(jīng)濟波動(dòng)，忽視了房地產(chǎn)市場(chǎng)運行的內在規律，過(guò)于擔心資產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂的危害等。
　　1998年國務(wù)院明確提出，深化城鎮住房制度改革的目標是建立和完善以經(jīng)濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系，對不同收人家庭實(shí)行不同的住房供應政策；同時(shí)明確提出，最低收人家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收人家庭購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。而目前，中國的城鎮住房供應體系卻是以市場(chǎng)價(jià)商品住房為主，另外兩個(gè)層次的住房供給嚴重不足。缺少多層次的住房供給來(lái)滿(mǎn)足多層次的住房需求，造成供給與需求不匹配，是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的最大問(wèn)題。
　　在這種背景下，政府對房地產(chǎn)的調控，使用行政手段較多，市場(chǎng)化手段使用得不夠，對于解決實(shí)際問(wèn)題的效果不顯，甚至造成多種弊端。房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，直接控制、打擊價(jià)格是行政化手段，控制需求則抑制了經(jīng)濟增長(cháng)，控制土地供應是使過(guò)熱的市場(chǎng)火上澆油，市場(chǎng)化手段是規范市場(chǎng)秩序、放開(kāi)房地產(chǎn)供給。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)運行的大方向由宏觀(guān)經(jīng)濟的景氣方向決定。長(cháng)期看，房?jì)r(jià)漲幅與名義GDP增長(cháng)率大致同步。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的周期性，而且周期長(cháng)度比較穩定，有投機高潮，也有蕭條低谷�？傮w而言，房?jì)r(jià)漲跌是市場(chǎng)經(jīng)濟中的正�，F象，正是通過(guò)價(jià)格波段來(lái)配置房地產(chǎn)資源和調節房地產(chǎn)供求，政府不宜直接干預價(jià)格。
　　相反，行政性地直接實(shí)施打壓房?jì)r(jià)，很可能加劇行業(yè)的周期性波動(dòng)。房地產(chǎn)成交量是房?jì)r(jià)的先行指標，前者平均領(lǐng)先后者八個(gè)月。在宏觀(guān)經(jīng)濟指標體系中，量的指標一般都領(lǐng)先價(jià)格指標。本輪經(jīng)濟周期中，宏觀(guān)經(jīng)濟先行指標大多在去年就已見(jiàn)頂，我們的實(shí)證分析表明，如果沒(méi)有本輪房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策，正常情況下房?jì)r(jià)今年6月左右見(jiàn)頂回落，租金價(jià)格今年7月左右見(jiàn)頂回落。
　　政府希望能夠準確判斷房?jì)r(jià)是否合理，再針對性地出臺刺激政策或抑制政策。但房?jì)r(jià)是否合理很難人為判斷，針對房?jì)r(jià)的政策時(shí)松時(shí)緊，客觀(guān)上可能加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。
　　美國、英國等世界上較大的經(jīng)濟體，都大致存在17年-18年左右的房地產(chǎn)周期（也叫建筑周期或庫茲涅茨周期），中國房地產(chǎn)或許也存在這樣的周期。從上一頂峰1993年算起，2011年左右中國房地產(chǎn)市場(chǎng)可能也是一個(gè)重要高點(diǎn)，密集的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策可能會(huì )加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調整壓力。
　　調控宜優(yōu)先使用市場(chǎng)化手段。除了流動(dòng)性必要的總量控制，抑制高房?jì)r(jià)的根本舉措在于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，改進(jìn)供給制度，如科學(xué)制定住房供給規劃，根據市場(chǎng)需求增加住宅土地供應，規范房地產(chǎn)供給環(huán)節稅費，適當提高住房容積率，降低（而不是提高）住房交易成本以提高房地產(chǎn)市場(chǎng)運行效率。政策的著(zhù)眼點(diǎn)應是幫助居民滿(mǎn)足合法、合理的居住需求，而不宜從抑制房地產(chǎn)需求和房?jì)r(jià)上漲的角度來(lái)調控。
　　此外，政策出臺要考慮政策產(chǎn)生效果的滯后期。房?jì)r(jià)、租金價(jià)格在宏觀(guān)經(jīng)濟指標體系中屬滯后指標，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控如果盯著(zhù)房?jì)r(jià)，則會(huì )出現這樣的狀況：經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)處于下行周期，而調控政策還在不斷收緊。
　　統計顯示，商品房銷(xiāo)售價(jià)格指數滯后GDP當季同比增長(cháng)率三個(gè)月，滯后宏觀(guān)經(jīng)濟景氣先行指數六個(gè)月，滯后商品房銷(xiāo)售額增長(cháng)率八個(gè)月，滯后房地產(chǎn)實(shí)際完成投資額增長(cháng)率兩個(gè)月。而且，房地產(chǎn)政策發(fā)揮作用通常有滯后期，如果看到房?jì)r(jià)還在上漲就密集出臺調控政策，可能會(huì )對實(shí)體經(jīng)濟產(chǎn)生較大損害。實(shí)際情況是，隨著(zhù)宏觀(guān)經(jīng)濟先行指標、一致指標漸次見(jiàn)頂回落，房?jì)r(jià)、租金價(jià)格自然會(huì )隨后見(jiàn)頂回落。
　　成熟市場(chǎng)經(jīng)濟國家大多征收房產(chǎn)稅，也存在利率周期性調整，但這些通常不是針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的。房產(chǎn)稅并不是調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的理想工具。從世界各國開(kāi)征房產(chǎn)稅前后房?jì)r(jià)指數的情況看，開(kāi)征對土地、建筑物按市場(chǎng)價(jià)值征收的房產(chǎn)稅，并不必然達到抑制房?jì)r(jià)的目的。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求彈性較小，那么，征收房產(chǎn)稅有可能抬高了房?jì)r(jià)，抑制了市場(chǎng)的正常交易活動(dòng)。