近來(lái)在美國房地產(chǎn)市場(chǎng)次級抵押貸款危機日益暴露的時(shí)候，德國房地產(chǎn)市場(chǎng)卻相當穩定。
　　事實(shí)上，德國是歐洲人口最多的國家，在二戰后和兩德統一后也曾是全球住房荒最嚴重的國家之一。發(fā)展到今天，德國住房供應充沛、政策法律完善、房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定，其成功經(jīng)驗非常值得借鑒。
　　目前，獨具特色的房地產(chǎn)政策已成為德國“社會(huì )市場(chǎng)經(jīng)濟模式”的重要組成部分。與英美等國相比，德國政府更強調房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì )福利性質(zhì)。政府根據國家人口特征制定了完備的房地產(chǎn)發(fā)展規劃，并通過(guò)土地、稅收、法律等手段卓有成效地實(shí)施規劃和調控市場(chǎng)波動(dòng)，由此保障了數十年來(lái)德國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本平衡，房地產(chǎn)價(jià)格水平總體較低，市場(chǎng)抗風(fēng)險能力強。

嚴密規劃保障市場(chǎng)供給

　　嚴密而科學(xué)的房地產(chǎn)規劃，是德國政府調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的首要手段。德國土地規劃的出發(fā)點(diǎn)是全國的人口特征。研究德國房地產(chǎn)市場(chǎng)多年、德國主要的房地產(chǎn)信貸銀行阿瑞爾銀行分析師郝鵬表示，供求規律仍然是影響房地產(chǎn)價(jià)格的決定因素，掌握了這一規律，房地產(chǎn)市場(chǎng)就能基本穩定。
　　目前德國有8200萬(wàn)人口，家庭數量為3800萬(wàn)左右，為全國提供相應數量的住房便是政府規劃的首要目標。另外，根據政府規劃，近年來(lái)德國每年新增住房為25萬(wàn)到30萬(wàn)套左右，完全能夠滿(mǎn)足居民的新增購房需求。
　　考慮到居民的收入差距，德國政府房地產(chǎn)規劃中對高、中、低檔房屋的結構作了明確規定。特別是對低收入者，各地方政府會(huì )根據當地人口結構明確規定所有住房中福利房的比例。比如科隆市政府就規定，每年新建的3800套住房中，1000套必須是面向低收入家庭的出租房。政府對社會(huì )福利住房專(zhuān)門(mén)規劃用地，在發(fā)展商開(kāi)發(fā)后再以較低的價(jià)格提供給需求者，其中的市場(chǎng)差價(jià)由政府向開(kāi)發(fā)商提供補貼。

高稅收壓縮炒房利潤空間

　　除嚴格的房地產(chǎn)規劃和相應土地供應外，稅收成為德國政府調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。無(wú)論是在新增房屋建設、保障住房供應，還是在限制房地產(chǎn)投機方面，德國政府都積極運用稅收手段，大都取得了立竿見(jiàn)影的效果�！�
　　為限制房地產(chǎn)炒作，德國政府一直對市場(chǎng)上的相應資金通過(guò)課以重稅的方式加以限制。德國在明年即將實(shí)行所得稅改革計劃，將對投資者的房租收入征收25%的所得稅，這些政策與當前實(shí)施的房租最高限價(jià)政策相呼應，將大大限制房地產(chǎn)投機的利潤空間，對維護房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定作用重大。

用法規抑制房產(chǎn)投機

　　法律同樣是德國政府調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效手段。德國南部地區早在1886年便頒布了第一部“土地整理法”，隨后在全國實(shí)行，對全國范圍的土地規劃和土地整理提供了法律保障。另外，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)方面，政府也都有嚴密的法律規定。
　　由于德國低房?jì)r(jià)的吸引，近年來(lái)大量海外“炒房團”涌入德國，境外資金已超過(guò)本土資金成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力，去年德國吸引的境外房地產(chǎn)投資資金約占到全歐洲的1/3。許多地方政府為此出臺法規限制最高房?jì)r(jià)和房租，極大打擊了外資炒作德國房地產(chǎn)的熱情，許多海外炒房團開(kāi)始逐步淡出德國市場(chǎng)。
　　另外，為了促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，德國政府特別重視租賃市場(chǎng)的法規建設和管理，這些法規重在保障租戶(hù)的合法權益。法規中對租房合同和租金都進(jìn)行了詳盡規定，對租金核算也有嚴格標準。此外，為防止住房租賃領(lǐng)域的非法投資，法規明確禁止“二房東”現象，維護了全國住房租賃市場(chǎng)的良好秩序。