2007年1月1日，北京市住房公積金管理中心開(kāi)始執行“商品住房項目須在主體結構封頂后才能向其發(fā)放貸款”政策，標志著(zhù)未封頂樓盤(pán)禁貸之風(fēng)由商貸刮到了公積金貸款領(lǐng)域。未封頂樓盤(pán)禁貸政策的全面執行使許多樓市投資者心中充滿(mǎn)困惑，新政之下應如何投資？是等待樓盤(pán)封頂還是轉戰其他戰場(chǎng)？
    業(yè)界認為，未封頂樓盤(pán)禁貸政策的實(shí)施對房地產(chǎn)投資市場(chǎng)將產(chǎn)生不小的影響。一方面，叫停未封頂樓盤(pán)貸款將使得部分開(kāi)發(fā)商資金短缺、原銷(xiāo)售計劃受影響，新盤(pán)供應量將隨之減少，一部分置業(yè)者的投資需求得不到滿(mǎn)足；另一方面，未封頂樓盤(pán)禁貸在一定程度上增加了投資者的經(jīng)濟壓力。

“禁貸令”將使投資收益減少

    北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)總監金育松告訴記者，未封頂樓盤(pán)禁貸對于欲貸款購房的投資者而言，有利也有弊。有利的地方在于：樓盤(pán)封頂，可以降低購買(mǎi)期房的風(fēng)險，避免買(mǎi)到爛尾樓；不過(guò)這也減少了投資的收益。
    金育松說(shuō)，投資者的根本目的在于獲得投資收益，開(kāi)發(fā)商對樓盤(pán)價(jià)格普遍的操作方式是低開(kāi)高走，開(kāi)盤(pán)價(jià)不高，然后制造熱銷(xiāo)場(chǎng)面，不斷提升售價(jià)，最后，現房?jì)r(jià)格往往比開(kāi)盤(pán)時(shí)的期房?jì)r(jià)高出不少。他舉例子說(shuō)，2006年8月5日開(kāi)盤(pán)的北京CBD區域的某樓盤(pán)均價(jià)為每平方米9500元，而目前均價(jià)已經(jīng)達到每平方米1.1萬(wàn)元，短短的四個(gè)月間上漲了15.8%。因此，購買(mǎi)了未封頂期房的投資者從一開(kāi)始就能坐享房?jì)r(jià)上漲的收益，事實(shí)上很多投資者都是利用預售階段的房?jì)r(jià)上漲獲利的，現在全面叫停未封頂樓盤(pán)貸款，開(kāi)發(fā)商炒作樓盤(pán)的運作空間被壓縮，投資者所獲得的利潤也會(huì )相應減少。
    記者了解到，早在2006年10月，北京市銀監局就正式要求所有商業(yè)銀行嚴格執行三年前頒布的121號文件，特別重申“未封頂樓盤(pán)不能辦理個(gè)人住房貸款”的規定，此消息一經(jīng)傳出就在市場(chǎng)上引起了極大的關(guān)注。但去年11月1日強制執行該政策后，北京市場(chǎng)的期房銷(xiāo)售量卻出現了不降反增的局面。
    據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司市場(chǎng)研究中心統計：2006年11月份期房日均簽約套數和面積雙漲，期房網(wǎng)上日均簽約584套，日均簽約面積77420平方米，與10月份相比漲幅分別為31.8%和44.3%。
    北京在售樓盤(pán)中“未封頂樓盤(pán)”占據市場(chǎng)的絕大多數，而在政策的執行過(guò)程中卻出現了反常的推漲現象，對此，中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司總經(jīng)理王述認為，政策對市場(chǎng)產(chǎn)生作用有一定的滯后期，市場(chǎng)上大多未封頂樓盤(pán)已獲批預售相當長(cháng)的一段時(shí)間，已完成了部分銷(xiāo)售回款，短時(shí)期內，開(kāi)發(fā)商的資金壓力還未顯現，而2007年作為政策執行年，在2006年頒布執行的針對各個(gè)層面的調控政策將陸續顯現其成效。

投資者可轉戰二手房市場(chǎng)

    伴隨著(zhù)“禁貸令”的全面實(shí)施，投資者所面臨的首要問(wèn)題就是如何選擇投資方向。接受記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士認為，全面叫停未封頂樓盤(pán)貸款，阻止了部分投資者投資期房的步伐，不過(guò)，只要投資者進(jìn)行相應變通，二手房不失為一個(gè)良好的投資替代品。
    金育松認為，投資二手房在三個(gè)方面都具有較大優(yōu)勢。首先，從投資的可能性以及投資成本來(lái)看，二手房投資允許客戶(hù)貸款，而且二手房?jì)r(jià)格比新房便宜10%至20%，可以減輕投資者初始投入的壓力，容易進(jìn)入和利于退出是投資者風(fēng)險最低化的最好保障，而二手房就具備這兩個(gè)條件。
    從租金收益來(lái)看，二手房一般處于交通位置良好、周邊配套設施完備的區域，而這些區域的租賃市場(chǎng)往往是需求遠大于供給，同是普通住宅的新房與二手房雖然有新舊的差別，但是在租金方面卻相差無(wú)幾。
    此外，從持有成本來(lái)看，二手房物業(yè)管理費用一般較低，雖然房齡較老，存在一定的折舊，但房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的時(shí)間不長(cháng)，市場(chǎng)并沒(méi)有形成完善的投資機制和培育出成熟的投資者，加上近幾年房?jì)r(jià)不斷飆升，很多投資者抱有短期低買(mǎi)高拋的心理。從持有時(shí)間看，目前的投資者準備做持有15年以上的長(cháng)線(xiàn)投資的比例并不高，而多是五年左右的中線(xiàn)投資。因此，房齡和折舊的問(wèn)題對投資者而言影響不大。
    對此，北京千萬(wàn)家房產(chǎn)中介市場(chǎng)總監常淑娟表示贊同。她告訴記者，選擇二手房投資置業(yè)與選擇新房相比，正中投資者下懷的是二手房不但在價(jià)格上取勝，節省購房資金，還具有更高的投資回報，而且二手房小區周邊的基本公共設施均已健全，物業(yè)費用較之新建樓盤(pán)也相對較低。
    常淑娟認為，在選擇二手房做長(cháng)線(xiàn)投資時(shí)，需要考慮北京購房置業(yè)郊區化的趨勢，投資者可選擇郊區投資，比如發(fā)展迅速的通州和昌平等周邊地區。這些地區的房?jì)r(jià)在每平方米4000元至6500元的范圍內，100萬(wàn)元的資金能購取兩套房屋，雖然目前租金不高，但五年后高額的價(jià)差收益將是投資最令人滿(mǎn)意的地方。

資金雄厚者可全款投資期房

    選擇投資二手房對于部分資金實(shí)力相對較弱的投資者而言無(wú)疑是一個(gè)好的選擇，但對于資金實(shí)力雄厚的投資者而言，選擇的余地就更大。業(yè)內人士認為，資金雄厚者如果選擇全款投資期房仍有利可圖。
    一位業(yè)內人士告訴記者，投資者若要以全款購買(mǎi)期房，首先要看購房者可投入的成本，其次要看投資收益率。
    以購買(mǎi)面積50平方米，價(jià)格8000元/平方米的一居室期房為例：全款購房，一般能從開(kāi)發(fā)商處得到折扣不等的優(yōu)惠，以9.5折為例，房屋總價(jià)為38萬(wàn)元。交易費用主要是契稅(成交價(jià)的1.5%)和公共維修基金(成交價(jià)的2%)，總計1.33萬(wàn)元，因此全款購買(mǎi)需要一次性支付39.33萬(wàn)元。
    按照正常的期限預計一年后可入住，購買(mǎi)后用于出租，以月租金1500元出租，每年空置期為一個(gè)月，在持有五年后出售，售價(jià)為55萬(wàn)元。據此計算，五年的租金總收入為8.25萬(wàn)元，印花稅等較小的費用不計，那么收益為(55-39.33+8.25)萬(wàn)元=23.92萬(wàn)元，投資回報率為23.92萬(wàn)元/39.33萬(wàn)元=60.8%，投資年限為六年，年投資回報率為10.1%。
    金育松說(shuō)，從收益來(lái)看，目前房產(chǎn)投資年回報率一般在6%至8%左右，全款購房的收益顯然更高，不過(guò)這是以投入大成本為代價(jià)的，因此，全款投資更適合于資金雄厚者。不過(guò)，應引起注意的是，投資者需要承擔期房相關(guān)配套的不確定風(fēng)險。
    與投資期房相類(lèi)似，常淑娟認為，把握高升值潛力地區的現房進(jìn)行投資也是一個(gè)好的選擇。她說(shuō)，隨著(zhù)禁貸政策的執行，相信現房的數量將會(huì )有不小的提升，這樣投資現房雖然價(jià)格會(huì )稍微高于期房，但資金回籠更加迅速。目前來(lái)看，具有大幅升值空間的郊區現房是不錯的投資選擇。