隨著(zhù)國家進(jìn)一步深化宏觀(guān)調控、各部門(mén)聯(lián)手調控房?jì)r(jià)等一系列調控措施浮出水面，房屋開(kāi)發(fā)成本成為各方高度關(guān)注的話(huà)題。近日，一位在珠三角和廣西、云南多年從事樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向記者坦言：“樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成本只占房?jì)r(jià)20%，房開(kāi)商能夠拿到其中40%的利潤，余下超過(guò)40%的利潤全部被相關(guān)職能部門(mén)‘層層消化’掉了�！�
　　在記者保證不透露真實(shí)姓名的情況下，這位姓蔣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自述了親身經(jīng)歷的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)“灰色產(chǎn)業(yè)鏈”。

樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成本只占房?jì)r(jià)20%

　　我從1992年就開(kāi)始從事商品房建筑行業(yè)。當年每平方米的建筑成本價(jià)不過(guò)350元至400元，房?jì)r(jià)不過(guò)1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房?jì)r(jià)的1/4，加上土地出讓金，房地產(chǎn)成本價(jià)格也不過(guò)是房?jì)r(jià)的1/2至1/3，如今建筑成本比原來(lái)只漲了100元至200元，房?jì)r(jià)卻比原來(lái)翻了好幾倍，房屋成本只占房?jì)r(jià)不到20%。
　　前些日子番禺包工頭向媒體公布的商品房工程明細賬，實(shí)際建筑成本是每平方米不過(guò)572元。這還是珠三角的價(jià)格，中西部省區的價(jià)格比這個(gè)更低，因為人工成本要比那邊低很多。相比之下，中西部省區的人工費用只有珠三角的1/2至2/3，鐵工為5元/平方米，木工是10-12元/平方米，泥工為3元/平方米，負責貼外墻瓷磚的人要20元/平方米。
　　南寧、貴陽(yáng)、成都等地的房?jì)r(jià)已經(jīng)比上世紀90年代漲了近10倍，價(jià)格從600-700元/平方米，飚升到4000元/平方米至8000元/平方米，上萬(wàn)元的豪宅也為數不少。實(shí)際上，面積越是大的樓盤(pán)，建筑成本越低，因為建筑商減少了很多鋼筋、水泥、窗框、管道等費用，售價(jià)昂貴不過(guò)是迎合人們貪大求全的消費心理。

“招拍掛”：內行“懂門(mén)道”消化兩成利潤

　　土地價(jià)格、開(kāi)發(fā)成本是不少房地產(chǎn)商向外宣稱(chēng)“價(jià)格上揚”的最大原因。實(shí)際上，土地“招拍掛”沒(méi)有增加房屋成本，而“暗箱操作”成為房地產(chǎn)商降低成本的主要渠道。
　　“招拍掛”的項目一般分為三種情況：一種是規模較小的項目，在招投標過(guò)程中開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)“內部渠道”了解政府方面的土地價(jià)格“底線(xiàn)”、“上限”，與有可能參與的同行形成“價(jià)格同盟”，由一家公司競拍下來(lái)后，其他公司共同建設，但樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格參照周邊樓盤(pán)價(jià)格抬高銷(xiāo)售；一種是規模涉及幾百畝土地的項目，土地連片開(kāi)發(fā)就需要通過(guò)集體“圍標”的方式來(lái)實(shí)現對土地的掌控，開(kāi)發(fā)商往往事先做好評估部門(mén)、招投標審委會(huì )的“工作”，通過(guò)招投標“評估”方式，排擠一些外來(lái)的競爭者，通過(guò)打壓對手、減少競爭壓力來(lái)降低潛在的成本風(fēng)險。還有一種是通過(guò)規劃部門(mén)的“風(fēng)聲”，在未來(lái)的黃金地段搶先“圈地”的做法。如政府搬遷、城市發(fā)展規劃等出臺前夕，地方政府決策層尤其是“一把手”對城市發(fā)展的目標指向，成為開(kāi)發(fā)商趨之若鶩的消息，一有風(fēng)吹草動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì )連夜“跑馬圈地”，因為這時(shí)候土地價(jià)格最低廉。
　　要獲得這些消息、“搞定”這些職能部門(mén)，就必須“有酒大家喝”，從樓盤(pán)開(kāi)發(fā)中拿出一部分利潤，讓包括評估、規劃、拍賣(mài)、土地、政府等部門(mén)“分享”。我認真計算過(guò)，無(wú)論大中小型樓盤(pán)，要真正在當地站得住腳，至少要拿出兩成左右的利潤，通過(guò)請客吃飯、逢年過(guò)節贈送“購物卡”、假期組團旅游、支付出國考察費等方式來(lái)“擺平”這些權力部門(mén)。
　　土地“招拍掛”不但沒(méi)有增加房屋成本，反而成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商抬升房?jì)r(jià)的重要借口。表面上看土地價(jià)格很高，但分攤到每平方米的價(jià)格就很少，原來(lái)建設20層高的樓盤(pán)可以建設到40層樓高，成本降低了一半，房?jì)r(jià)卻漲了一倍。

改規劃+亂測量+濫用料=高利潤

　　修改規劃、樓盤(pán)測量時(shí)與測評部門(mén)“互通有無(wú)”，施工中濫用材料，這些都是房開(kāi)商牟取高額利潤的關(guān)鍵環(huán)節。
　　修改規劃和樓盤(pán)面積測量是實(shí)現樓盤(pán)后期“利潤增殖”的核心，這部分利潤超過(guò)20%。只要有了前期到位的“工作”，規劃建設部門(mén)不會(huì )對樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的層數、公攤面積、綠地面積進(jìn)行認真測量，相關(guān)社會(huì )化的測量部門(mén)、評估部門(mén)因為面臨市場(chǎng)競爭壓力，在吃了一兩頓飯之后，往往也對開(kāi)發(fā)商房屋面積“跑冒滴漏”的行為睜一只眼閉一只眼。
　　濫用料也是利潤實(shí)現的重要手段。鋼筋、水泥、板材、管線(xiàn)等，只要有出廠(chǎng)合格證，平時(shí)很少受到相關(guān)部門(mén)的監管，這部分材料建筑商往往精打細算，恰到好處地在管線(xiàn)、窗框等不影響工程質(zhì)量的環(huán)節上使用相對價(jià)格低廉的產(chǎn)品。這部分產(chǎn)品質(zhì)檢部門(mén)不像鋼筋水泥等大宗商品那樣高度關(guān)注。但由于數量巨大，所獲得的利潤也非常高。

4成利潤為職權部門(mén)買(mǎi)單

　　“吃得下，吞得掉，消化得了，沒(méi)有后遺癥�！边@是房開(kāi)商與諸多相關(guān)職能部門(mén)“合作”的重要前提。請客吃飯一頓沒(méi)有上萬(wàn)元會(huì )讓領(lǐng)導“沒(méi)有面子”；組織相關(guān)職能部門(mén)“外出旅游”，不出國門(mén)就是沒(méi)有旅游，這些部門(mén)只是象征性地交納部分旅游費用，90%以上由我們直接支付給旅行社；逢年過(guò)節的“購物卡”，一次性就是幾十萬(wàn)元。
　　我們當然害怕審計部門(mén)查賬，但比起酒店、賓館等行業(yè)來(lái)說(shuō)，建筑行業(yè)也最容易開(kāi)賬出資，從進(jìn)料源頭、施工環(huán)節上，就能夠將一大筆錢(qián)“費用”消化掉�！敖栌谩鄙矸葑C登記來(lái)冒充員工數量，用工資“沖抵”開(kāi)銷(xiāo)；把日常成本做大……這些都是房開(kāi)商“化解”灰色產(chǎn)業(yè)鏈的主要手段。
　　我認真算過(guò)這樣一筆賬：一棟樓盤(pán)開(kāi)發(fā)下來(lái)，成本只占房屋價(jià)格的20%，房開(kāi)商能夠拿到的利潤占房屋價(jià)格40%，還有40%就是被各種“灰色開(kāi)銷(xiāo)”吞噬了。其實(shí)，只要地方政府和相關(guān)職權部門(mén)認真履行中央的政策措施，監管部門(mén)強化監管細節，我們完全可以把余下40%的“灰色開(kāi)銷(xiāo)”降低下來(lái)，返還給購房者。這相當于開(kāi)價(jià)6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能夠買(mǎi)下來(lái)了。