房?jì)r(jià)的持續走高，讓許多購房者將目光轉向了價(jià)格低廉的“小產(chǎn)權房”，而且不少人存在僥幸心理，認為隨著(zhù)《物權法》的頒布，“小產(chǎn)權房”會(huì )得到承認。然而，業(yè)內專(zhuān)家表示，城市居民購買(mǎi)“小產(chǎn)權房”并不合法，《物權法》也不會(huì )保護不合法的財產(chǎn)。

    “聽(tīng)說(shuō)‘小產(chǎn)權’的房子價(jià)格很便宜，買(mǎi)賣(mài)手續也很方便，我真想買(mǎi)一套，要不真不知道什么時(shí)候才能在北京熬上一套住房，就是不知道這種房子與大產(chǎn)權房有什么區別？買(mǎi)這種房子會(huì )不會(huì )受到法律的保護？”在京城某外企工作的張小姐疑惑地問(wèn)道。
    與張小姐有相同困惑的人不在少數，記者了解到，隨著(zhù)全國各地房?jì)r(jià)的持續走高，許多購房者將目光轉向了價(jià)格便宜的“小產(chǎn)權房”。對此，接受記者采訪(fǎng)的業(yè)內專(zhuān)家一致表示，雖然“小產(chǎn)權房”價(jià)格低廉，但“小產(chǎn)權房”沒(méi)有真正的產(chǎn)權，不受法律的保護，也不在即將實(shí)施的《物權法》的保護范圍內，因此無(wú)論自住還是投資，購買(mǎi)“小產(chǎn)權房”一定要謹慎。

高房?jì)r(jià)致“小產(chǎn)權房”受寵

    近日，國家發(fā)展和改革委員會(huì )、國家統計局的調查數據顯示，2007年第一季度，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲5.6%，其中，新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.0%；二手住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.2%。
    “正是由于房?jì)r(jià)的持續走高，才使購房者更多地將目光轉向了郊區，也因此催熱了‘小產(chǎn)權房’在全國一些熱點(diǎn)地區的交易�！北本┓慨a(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松說(shuō)，價(jià)格低廉是“小產(chǎn)權房”熱賣(mài)的主要原因。
    金育松告訴記者，目前，“小產(chǎn)權房”多分布在郊區，價(jià)格相比市區要低很多。在目前許多城市市區房?jì)r(jià)高企的情況下，“小產(chǎn)權房”的價(jià)格優(yōu)勢非常誘人。
    與此同時(shí)，便利的交通也是“小產(chǎn)權房”熱賣(mài)的一個(gè)重要因素。金育松說(shuō)，“小產(chǎn)權房”雖然多分布在郊區，但是隨著(zhù)城市交通等市政配套設施的完善，特別是地鐵等軌道交通的推動(dòng)，以往郊區空間距離遠的劣勢正在逐漸被扭轉，這使得購房者更樂(lè )于選擇這種房源。此外，“小產(chǎn)權”項目建設上存在的權力尋租空間也是“小產(chǎn)權房”屢禁不止的一個(gè)重要原因。
    據“鏈家地產(chǎn)”統計顯示，北京“小產(chǎn)權房”主要集中在順義、懷柔、密云等遠郊區，房?jì)r(jià)多在每平方米2500元至4000元之間，這僅為四環(huán)內動(dòng)輒上萬(wàn)元的商品房?jì)r(jià)格的25%至30%。以通州為例，通州區的小產(chǎn)權普通住宅均價(jià)為每平方米3400多元，而該區域內五證齊全的普通住宅項目銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米5600多元。如果在通州區購買(mǎi)一套100平方米的普通商品住宅，所需的購房款和稅費將比小產(chǎn)權項目多出20多萬(wàn)元。記者從“鏈家地產(chǎn)”在北京門(mén)頭溝、順義、房山的門(mén)店了解到，今年前四個(gè)月，以上區域的小產(chǎn)權房成交量起碼比去年同期上漲了兩成以上。
    另?yè)�搜房網(wǎng)進(jìn)行的“你會(huì )買(mǎi)小產(chǎn)權房嗎”調查顯示，80.7%的被調查者表示如果價(jià)格合適，也可以接受，僅有19.3%的被調查者表示根本不考慮；對于小產(chǎn)權房熱銷(xiāo)的原因，96.33%的被調查者表示是價(jià)格便宜所致。

“小產(chǎn)權房”存在多重風(fēng)險

    北京房產(chǎn)中介我愛(ài)我家市場(chǎng)部李季告訴記者，房屋產(chǎn)權本來(lái)沒(méi)有大、小之分，但由于我國特色，形成了社會(huì )上一些約定成俗的說(shuō)法，對“大產(chǎn)權”和“小產(chǎn)權”也有著(zhù)不同的解釋。簡(jiǎn)單地說(shuō)，購房者所購買(mǎi)的房再轉讓時(shí)不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權”，轉讓時(shí)需要補繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權”。
    李季說(shuō)，“小產(chǎn)權房”主要包括“使用權房”和“鄉產(chǎn)權房”。其中，“使用權房”，是由政府和企事業(yè)單位向居民和職工提供的帶有福利性質(zhì)的住房，是通過(guò)租賃方式取得了使用權而不具備產(chǎn)權房屋的俗稱(chēng)；而“鄉產(chǎn)權房”是指購買(mǎi)農民集體土地上建設的房屋，有鄉鎮政府頒發(fā)權屬證書(shū)的房產(chǎn)，鄉產(chǎn)權沒(méi)有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會(huì )給購房合同備案。人們所說(shuō)的“小產(chǎn)權房”通常指的就是“鄉產(chǎn)權房”。
    “購買(mǎi)‘鄉產(chǎn)權’的房子會(huì )出現多重風(fēng)險�！崩罴咎嵝颜f(shuō)，鄉鎮區的這種小產(chǎn)權房，其土地使用權屬于集體所有形式。這種“鄉產(chǎn)權”的集體所有制土地使用形式不具備房屋轉讓、買(mǎi)賣(mài)、收益等權力，而且不能辦理房屋過(guò)戶(hù)手續。同時(shí)，鄉產(chǎn)權房的轉讓方式也不同于普通商品房，普通商品房在建委辦理轉讓手續即可。但是鄉產(chǎn)權房屋是要經(jīng)鄉(鎮)政府或村委會(huì )表決通過(guò)后，再到其辦事處辦理相關(guān)轉讓手續，這種轉讓形式在法律上不予承認，而城市居民購買(mǎi)這樣的房屋更是不會(huì )受法律保護。
    記者了解到，根據我國現行房地產(chǎn)法律，鄉村土地屬于集體土地。農民集體所有的土地使用權是不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設的。農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續。所以，具有城鎮居民戶(hù)口的購房者不可以購買(mǎi)只有本鄉或本村居民才能購買(mǎi)的使用權房屋。
    北京惠誠律師事務(wù)所袁前嶺律師說(shuō)，“小產(chǎn)權房”的最大問(wèn)題是沒(méi)有產(chǎn)權，不受法律的保護；如果集體要求收回房產(chǎn)或者因為政府規劃，要求拆除鄉產(chǎn)權房，購房人是得不到法律支持的，因為鄉產(chǎn)權房屬于違章建筑。
    袁前嶺解釋說(shuō)，在農村，土地歸集體所有，在其中的宅基地上，村民修建房屋居住，也沒(méi)有繳納土地出讓金等。如果要在農村集體所有的土地上興建商品房出售，就必須先由國家征地，轉為建設用地，再由國家出讓給建設開(kāi)發(fā)單位，開(kāi)發(fā)建設單位向國家繳納土地出讓金等稅費，建房后再出售給購房人，然后國家以頒發(fā)房屋所有權證書(shū)的形式確認購房人對該房屋的產(chǎn)權。因此，從法律上說(shuō)，鄉產(chǎn)權房不是商品房，是不能買(mǎi)賣(mài)的，這類(lèi)房屋所謂的“產(chǎn)權證”是不具有商品房產(chǎn)權證的法律效力的。
    此外，如果遇到國家征地拆遷或者村委改造等，由于鄉產(chǎn)權房沒(méi)有國家認可的合法產(chǎn)權，購房人實(shí)際只擁有房屋的使用權，所以其拆遷補償能否得到或者得到多少都將是一個(gè)未知數。

“小產(chǎn)權”難變身“大產(chǎn)權”

    盡管“小產(chǎn)權房”存在諸多的風(fēng)險，但很多購買(mǎi)者將希望寄托在即將出臺的《物權法》上，認為該法有利于確保其權利，只要補繳相應的土地出讓金，就有可能將這種“小產(chǎn)權”變身為“大產(chǎn)權”。記者發(fā)現，持有這種觀(guān)點(diǎn)的購房者并不在少數，這從搜房網(wǎng)進(jìn)行的網(wǎng)上調查也可見(jiàn)一斑，其中，82.47%的被調查者認為隨著(zhù)《物權法》頒布，小產(chǎn)權會(huì )得到承認。
    那么小產(chǎn)權會(huì )不會(huì )得到承認呢？對此，接受記者采訪(fǎng)的多數專(zhuān)家持否定態(tài)度。袁前嶺說(shuō)，新《物權法》里明確規定，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)必須要經(jīng)過(guò)登記。與不動(dòng)產(chǎn)不同，動(dòng)產(chǎn)交付就可以，也就是說(shuō)你買(mǎi)別人一瓶水，別人把水交給你，你就享有水的所有權。但是房子不一樣，房子并不是交付購房者就享有房屋的所有權，因為房屋是不動(dòng)產(chǎn)，它必須要經(jīng)過(guò)國家規定的政府部門(mén)登記、造冊、頒發(fā)證書(shū)才享有所有權。登記的部門(mén)是國家規定的房屋土地和管理部門(mén)，而所謂的“小產(chǎn)權房”并不是法律規定的政府主管部門(mén)頒發(fā)的產(chǎn)權，因此“小產(chǎn)權”與“大產(chǎn)權”是兩個(gè)明顯不同的概念。
    對此，金育松表示贊同。他說(shuō)，《物權法》第59條規定：“農民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有”，如果所開(kāi)發(fā)的鄉產(chǎn)權房由農民自住，產(chǎn)權屬于集體中的農民，將受到物權法的保護，不過(guò)，現在大量的鄉產(chǎn)權房都由因城區房?jì)r(jià)較高而轉向郊區的城鎮居民購買(mǎi)，由于這種交易本身不合法規，購房人沒(méi)有取得房屋的產(chǎn)權證，因此雖然《物權法》的頒布將極大地保障了私有財產(chǎn)，特別是不動(dòng)產(chǎn)的權利，但是不會(huì )保護不合法的財產(chǎn)。
    李季也提醒廣大購房者說(shuō)，《物權法》雖然明確了對國家、集體和私有財產(chǎn)平等的保護，但是不能被濫用。尤其是對私有土地使用權的取得、使用、分配、轉讓等更不能濫用《物權法》，一切都要采取合法途徑取得。而《物權法》保護的也應該是合法的相關(guān)私有權利�！靶‘a(chǎn)權房”也是一樣，不具備合法的產(chǎn)權就不可能進(jìn)行法律意義上合法的轉讓以及其他相關(guān)的行為，因此這些行為都不受到法律保護。