經(jīng)濟參考報

北京商品房成交量驟降九成售價(jià)低于開(kāi)盤(pán)價(jià)

2007-05-24 記者:李佳鵬來(lái)源:經(jīng)濟參考報

    本報訊 “我只是來(lái)看看，并不打算急于購買(mǎi)，畢竟現在房?jì)r(jià)太高了�！痹诒本┠惩馄蠊ぷ鞯膹埿〗阍诮张e辦的二手房展會(huì )上接受記者采訪(fǎng)時(shí)無(wú)奈地說(shuō)。記者發(fā)現，和普通住宅市場(chǎng)遭遇的觀(guān)望態(tài)度相同，購房者對目前五環(huán)內每平方米動(dòng)輒萬(wàn)元甚至幾萬(wàn)元的高檔住宅項目也并不買(mǎi)賬，其中，以15000元以上的高檔住宅最為明顯。統計數據顯示，高檔住宅今年銷(xiāo)售率僅為兩成左右，同時(shí)有近九成項目成交價(jià)格低于開(kāi)盤(pán)價(jià)格。
    根據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心統計顯示，2007年1至4月入市的高檔住宅項目占開(kāi)盤(pán)總數的1/5，截至5月20日，高檔住宅的銷(xiāo)售率僅為22.8%。
    北京普通住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售狀況也不樂(lè )觀(guān)。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)有關(guān)數據顯示，今年1至4月份，商品住宅成交量較去年同期下降將近50%。按常規，每年四五月份交易量最為活躍，但根據北京中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)部統計顯示，今年“五一”期間，住宅期房網(wǎng)上簽約套數較去年“五一”期間下降了27%，較去年4月更是下降了51%。
    北京東四外環(huán)某樓盤(pán)業(yè)務(wù)員對記者說(shuō)：“目前小戶(hù)型銷(xiāo)售還比較火，但90平方米以上的大戶(hù)型銷(xiāo)售并不樂(lè )觀(guān)，甚至出現了滯銷(xiāo)的情況�！北M管成交量在下降，但房?jì)r(jià)上漲的勢頭卻絲毫不減。國家發(fā)改委和國家統計局聯(lián)合公布的數據顯示，一季度，北京新建商品住房?jì)r(jià)格上漲9.8%。
    “高檔住宅的消化速度并不盡如人意，開(kāi)始出現有價(jià)無(wú)市的局面�！敝写蠛慊粍�(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司董事長(cháng)劉益良對記者說(shuō)，高檔住宅的購房需求基本來(lái)源于投資客戶(hù)或自住群體置業(yè)升級的需要，但“限外”政策、央行連續加息、政府加快實(shí)施“保障性住房”計劃都影響到投資者和高端買(mǎi)家的購房熱情。此外，資本市場(chǎng)的火熱也分流了相當一部分資金，導致高檔住宅的銷(xiāo)售速度下滑明顯，交易意愿相對冷淡。
    記者了解到，今年1至3月，高檔住宅的成交率一路下滑，盡管在四月樓市有所回暖，但成交率也僅僅略高于3月份，仍為兩成左右。就在高檔住宅銷(xiāo)量猛然下跌的同時(shí)，其成交價(jià)格也同樣跌宕起伏。盡管基本保持上漲狀態(tài)，但總體卻低于開(kāi)盤(pán)價(jià)。其中，1至4月成交的高檔住宅中僅有兩個(gè)項目的成交均價(jià)高于開(kāi)盤(pán)價(jià)，其余項目均低于開(kāi)盤(pán)價(jià)，差額在1000至4000元左右的占66.7%。
    對于高檔樓盤(pán)“高開(kāi)低走”的走勢，劉益良分析認為，首先，堅守高價(jià)位是大部分高檔樓盤(pán)所采用的一貫銷(xiāo)售策略，因為要保持項目的“身份”，給購房者增強信心，讓人感覺(jué)高檔項目的升值潛力仍然很大；其次，很多高檔住宅往往通過(guò)高開(kāi)價(jià)吸引人氣，但在實(shí)際銷(xiāo)售中卻會(huì )通過(guò)讓利等手段促進(jìn)成交；此外，由于受到政策影響，購房人對未來(lái)房?jì)r(jià)的走向不確定，目前觀(guān)望情緒較濃。而開(kāi)發(fā)商對國內經(jīng)濟發(fā)展前景樂(lè )觀(guān)，對高檔住宅市場(chǎng)的預期看好，寧可堅持長(cháng)線(xiàn)銷(xiāo)售也不肯降價(jià)出售，買(mǎi)賣(mài)雙方的這種心理落差也是導致高檔住宅市場(chǎng)成交下滑的原因之一。
    面對居高不下的房?jì)r(jià)和成交量的大幅下滑，普通購房者又是如何看待的呢？根據新浪房產(chǎn)進(jìn)行的“京城房子是賣(mài)不動(dòng)還是買(mǎi)不起”的調查顯示，在總共6815人參與的調查中，83.8%的被調查者表示要推遲購房，僅有7.29%的被調查者表示不會(huì )推遲購房；對于北京樓市銷(xiāo)量下降的原因，57.29%的人認為是房子太貴老百姓買(mǎi)不起，18.14%的人認為是由于開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，11.25%的人認為是限價(jià)房出臺百姓普遍觀(guān)望，10.41%的人認為是由于購房資金流向股市；對于百姓接受的價(jià)位，52.9%的人表示在3000元至5000元之間，29.98%的人表示在5000元至8000元之間，僅有2.11%的人表示接受10000元以上的價(jià)位。
    對此，北京中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍分析說(shuō)，目前北京處在一個(gè)借助奧運發(fā)展經(jīng)濟和城市設施的特殊發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)讓買(mǎi)賣(mài)雙方都舉棋不定，賣(mài)房者在賣(mài)與不賣(mài)之間躊躇不決，總希望待到樓市的最高點(diǎn)再將房屋售出，達到利益最大化，而支持房?jì)r(jià)繼續走高的最大動(dòng)力莫過(guò)于即將在明年8月舉辦的奧運盛會(huì )；而購房客戶(hù)對于高不可攀的房?jì)r(jià)則有些無(wú)奈，其中一些中低端客戶(hù)轉而將目光投向了政府推出的限價(jià)房和經(jīng)濟適用房。但由于該類(lèi)房屋對于買(mǎi)方有一定的特殊要求，且能否買(mǎi)上還是未知數，因此大部分人表示推遲購房，選擇觀(guān)望一段時(shí)間。