風(fēng)光旖旎的海南吸引了越來(lái)越多的旅游地產(chǎn)投資者。圖為6月11日，在第四屆泛珠三角區域合作與發(fā)展論壇暨經(jīng)貿洽談會(huì )上，一些觀(guān)展游客在海南省展廳內“天涯海角”巨幅照片前拍照。本報記者:趙眾志 攝

    “未來(lái)10年，中國將有500萬(wàn)個(gè)家庭或個(gè)人接受旅游度假房產(chǎn)或權益，按每個(gè)家庭出資五萬(wàn)元購買(mǎi)旅游房產(chǎn)計，就將產(chǎn)生2500億元的市場(chǎng)額度�！鄙虾Ｎ搴现菐炜偨�(jīng)理鄒毅近日在著(zhù)名跨國設計機構五合國際主辦的2007中國地產(chǎn)產(chǎn)品策略發(fā)布會(huì )上向記者表示。盡管旅游地產(chǎn)市場(chǎng)前景大好，但有關(guān)專(zhuān)家認為，在前幾年的發(fā)展中，我國的旅游地產(chǎn)也存在著(zhù)一些不容忽視的問(wèn)題。

旅游地產(chǎn)投資進(jìn)入專(zhuān)業(yè)化時(shí)代

    此次2007中國地產(chǎn)產(chǎn)品策略發(fā)布會(huì )上，五合國際發(fā)布的“2007中國地產(chǎn)產(chǎn)品策略”對旅游地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢進(jìn)行了分析。2006年，中國的旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速，各色山水景觀(guān)地產(chǎn)、休閑度假房產(chǎn)、產(chǎn)權式酒店等產(chǎn)品開(kāi)始興起。2007年，宏觀(guān)市場(chǎng)對旅游地產(chǎn)的需求將推動(dòng)其邁入一個(gè)快速成長(cháng)階段。
    五合國際集團總經(jīng)理陶滔表示，近幾年，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮當中，相當多的旅游地產(chǎn)項目遭遇戰略策劃層面的失誤而使得項目擱淺，這是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的一種跛足現象。從失誤案例中吸取教訓，開(kāi)發(fā)商們已漸漸地認識到旅游地產(chǎn)的核心在于旅游項目的前期導入以及旅游價(jià)值的挖掘和資源的合理配置，并符合政府規劃的整體發(fā)展方向。只有通過(guò)對旅游項目的精心經(jīng)營(yíng)，才能拉動(dòng)人氣、提升價(jià)值，以此促進(jìn)地產(chǎn)項目的銷(xiāo)售。陶滔認為，旅游地產(chǎn)在某些方面更像商業(yè)地產(chǎn)，它更依賴(lài)于環(huán)境條件和投資的實(shí)力。因此旅游地產(chǎn)的客戶(hù)群更加關(guān)注產(chǎn)品特點(diǎn)、著(zhù)眼投資效益。旅游地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)方式是租賃與出售相結合，要求經(jīng)營(yíng)者有更高的管理水平和經(jīng)營(yíng)能力。這就決定了只有經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)化、開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)化、管理專(zhuān)業(yè)化的團隊，才能在旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)中勝出。

旅游地產(chǎn)發(fā)展呈現五大問(wèn)題

    陶滔告訴記者，從各種情況分析，我國的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)應該有一個(gè)非常好的前景，可是在前幾年的發(fā)展中，我國的旅游地產(chǎn)也存在著(zhù)一些不容忽視的問(wèn)題，具體表現在以下五個(gè)方面：
    “泡沫問(wèn)題”：我國的旅游地產(chǎn)過(guò)熱的投資聚集，勢必會(huì )產(chǎn)生供大于求的惡性供需關(guān)系，尤其是旅游業(yè)這種對突發(fā)事件毫無(wú)抵抗力的產(chǎn)業(yè)。
    “跑馬圈地”：旅游地產(chǎn)的土地占用遠大于普遍的房地產(chǎn)項目，造成跑馬圈地之嫌。風(fēng)景資源良好，土地資源充沛，往往是旅游地產(chǎn)項目的首選地，而這些地區也往往是經(jīng)濟發(fā)展相對緩慢的地方。地方政府為了吸引投資會(huì )給出各種優(yōu)惠條件，甚至違規操作，某些開(kāi)發(fā)商故意模糊概念，模糊概念的結果就是借旅游地產(chǎn)之名變相搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
    “項莊舞劍”：即借發(fā)展旅游之名，運作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以突破“限”字當頭的房地產(chǎn)政令。從目前的觀(guān)念來(lái)看，旅游地產(chǎn)的概念比較寬泛，涉及風(fēng)景游覽、會(huì )議、度假、健康等很多內容，似乎什么概念都可以往里放。所有炒作概念的根本目的就是要推銷(xiāo)旅游地產(chǎn)主題項目周邊的房地產(chǎn)，這些開(kāi)發(fā)出來(lái)的資產(chǎn)才是投資商真的期望所在。
    “群雄混戰”：旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)難倒了大批的投資商，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式單一，缺乏創(chuàng )新。項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)上以旅游風(fēng)景為幌子，照搬傳統的住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，導致消費群體混戰，毫無(wú)章法。
    “枯井無(wú)源”：旅游地產(chǎn)在我國主要以產(chǎn)權分割式營(yíng)銷(xiāo)為主，在中國尚屬新興事物，投資者對這種投資方式了解甚微，相應的金融、法律體系也不健全。再者，帶薪休假制度在我國尚未全面實(shí)行，市場(chǎng)面還沒(méi)完全打開(kāi)，這就造成了廣大投資者對投資旅游地產(chǎn)更加審慎。
    旅游業(yè)和地產(chǎn)是魚(yú)和水的關(guān)系
    “在旅游業(yè)微利時(shí)代需要借助地產(chǎn)業(yè)拓展利潤空間。同樣，在住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)以外，地產(chǎn)業(yè)也需借助旅游業(yè)開(kāi)疆辟土，這是旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生捆綁價(jià)值的前提和契機�！编u毅表示，“隨著(zhù)國內房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀(guān)調控影響，許多房地產(chǎn)企業(yè)都在尋求突破單一的住宅開(kāi)發(fā)模式，其中，旅游地產(chǎn)成為重要的突破口�！�
    五合國際認為，2007年將是旅游地產(chǎn)在國內市場(chǎng)影響力全面提升的一年，可以預見(jiàn)，以銷(xiāo)售為主導的投資模式將逐漸失去主流市場(chǎng)，而銷(xiāo)售+經(jīng)營(yíng)的投資模式將隨著(zhù)旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)擴大浮出水面。在此過(guò)程中，旅游地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的重心將逐漸由銷(xiāo)售向經(jīng)營(yíng)過(guò)渡，長(cháng)效盈利才是目標。另外，鄒毅表示，旅游地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)不同于住宅房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，如果說(shuō)住宅房地產(chǎn)是“管家”型的經(jīng)營(yíng)模式，那么旅游地產(chǎn)就應該是“經(jīng)理人”式的經(jīng)營(yíng)模式。旅游地產(chǎn)要有一個(gè)已建立好完備的再營(yíng)銷(xiāo)的網(wǎng)絡(luò )，讓投資者看到長(cháng)期的投資回報和不斷地有現錢(qián)落入袋中的前景，才能吸引投資者的投資。