“在未來(lái)，要實(shí)現穩定、高速的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)必須進(jìn)入‘金融產(chǎn)品化’時(shí)代�！蔽搴蠂�際集團總顧問(wèn)劉力近日表示，改變傳統的“售房”觀(guān)念，以制造“金融產(chǎn)品”的方式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運營(yíng)，創(chuàng )造更高商業(yè)價(jià)值是國內商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的正確途徑。其宗旨是在項目開(kāi)發(fā)的理念及開(kāi)發(fā)方式上，以一種完整而專(zhuān)業(yè)的方式，體現項目的最大真實(shí)價(jià)值，以創(chuàng )造在項目的開(kāi)發(fā)及運營(yíng)各階段進(jìn)行資本運作的基礎。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“金融產(chǎn)品化”是國內商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的長(cháng)遠趨勢，也是中國商業(yè)地產(chǎn)正常、良性發(fā)展的惟一出路。

國內商業(yè)地產(chǎn)操作模式多有盲目性

　　劉力表示，商業(yè)地產(chǎn)由于其自身的高專(zhuān)業(yè)化特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)的目標應集中在初期的項目招商與后期的商業(yè)管理方面，而國內目前開(kāi)發(fā)操作模式多有盲目性。商業(yè)地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)計劃性至關(guān)重要，而這關(guān)鍵的一環(huán)需要具有專(zhuān)業(yè)的經(jīng)驗、技能和引進(jìn)資源的潛在價(jià)值的專(zhuān)業(yè)機構完成。在既缺乏經(jīng)驗，又沒(méi)有能同國際接軌的招商渠道情況下，經(jīng)歷了眾多失敗的商業(yè)地產(chǎn)商正在走上“開(kāi)發(fā)模式專(zhuān)業(yè)化”的道路。
　　“很多商業(yè)項目的開(kāi)發(fā)沿用了住宅開(kāi)發(fā)的模式，思路上存在偏差�！眲⒘Ω嬖V記者，住宅地產(chǎn)可以被視為直銷(xiāo)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則更類(lèi)似于傳銷(xiāo)。由于需要專(zhuān)業(yè)的機構介入前期招商與后期的管理，所以商業(yè)地產(chǎn)更類(lèi)似于酒店項目的開(kāi)發(fā)，其開(kāi)發(fā)與顧問(wèn)和管理方是相互獨立的，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的目標是招商與運營(yíng)的成功，所以開(kāi)發(fā)商主要的目標客戶(hù)是專(zhuān)業(yè)零售商家與專(zhuān)業(yè)管理團隊，而不是二手出租的散戶(hù)投資者。目前，大城市盲目的投資潮正在退去，住宅開(kāi)發(fā)模式也已不再適用于商業(yè)地產(chǎn)。
　　我國商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模式，先期是以住宅區的開(kāi)發(fā)為支撐，以住宅底層商店的業(yè)態(tài)形式出現。其基本的開(kāi)發(fā)思路是建立在“小區配套”這一計劃經(jīng)濟時(shí)代產(chǎn)物的基礎上，按照“千人指標”和“合理的服務(wù)半徑”的要求，定位定量。伴隨大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式的出現，及開(kāi)發(fā)商集中運作專(zhuān)項的規�；�的投資資金的可能，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入專(zhuān)門(mén)化、大型化、集約化的階段。在各大中城市出現了以“超市”業(yè)態(tài)為首，以店鋪群為主力的大大小小的商業(yè)中心。劉力認為，在發(fā)展中，如果盲目地投資和孤立地建設，以及“賣(mài)掉就走”的商販式房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略，勢必會(huì )造成投資無(wú)回報，“建成售不出、店家難經(jīng)營(yíng)”的局面。而近年不斷攀升的空置率和店鋪售價(jià)下滑的現象，表明商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資、建設、經(jīng)營(yíng)三大關(guān)系的脫節，從而衍生出復雜的法律糾紛和社會(huì )問(wèn)題，這些都值得警惕。

專(zhuān)業(yè)機構缺失制約中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

　　五合國際首席地產(chǎn)分析師李小鋒認為，在中國商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈中，專(zhuān)業(yè)的顧問(wèn)中介機構是明顯缺失的一環(huán)。在國際商業(yè)地產(chǎn)運作中，中介機構的價(jià)值被廣為接受。由于專(zhuān)業(yè)中介的存在，使得投資方、開(kāi)發(fā)商、零售商的職責更清晰，操作更專(zhuān)業(yè)，項目的成功也更有保證。大型Mall的開(kāi)發(fā)中最重要的角色也是能夠整合商家資源并合理配置業(yè)態(tài)的專(zhuān)業(yè)中介。
　　中國地產(chǎn)的傳統是輕視中介，對策劃與資源整合類(lèi)純智力型服務(wù)不信任，這一點(diǎn)更反映在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中。專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構能提供五大方面的服務(wù)：一是提供最佳項目形態(tài)；二是在國際化招商過(guò)程中起至關(guān)重要作用；三是全程提供專(zhuān)業(yè)水準的規劃；四是確保規劃設計出優(yōu)質(zhì)商業(yè)設施；五是代表客戶(hù)項目與國外商家有目標、有選擇地進(jìn)行交流�！斑@五項服務(wù)正是中國開(kāi)發(fā)商所沒(méi)有能力解決的�！崩钚′h說(shuō)，專(zhuān)業(yè)中介機構的優(yōu)勢之一就是具有招商渠道。中介服務(wù)機構在資源整合的過(guò)程中必須兼顧零售商家的利益，而不僅僅代表開(kāi)發(fā)商的利益。專(zhuān)業(yè)中介服務(wù)機構同商家的魚(yú)水關(guān)系是開(kāi)發(fā)商不具備的，這也是中國商業(yè)地產(chǎn)最缺乏的招商渠道。況且對于中國目前大型商業(yè)地產(chǎn)項目而言，主力店特別是國際大型主力品牌店的招商難度最大，對項目開(kāi)發(fā)的后續進(jìn)程影響也最大，而專(zhuān)業(yè)的國際中介在招商渠道方面的優(yōu)勢十分明顯。

商業(yè)地產(chǎn)項目招商晚于設計風(fēng)險最大

　　“現在多數開(kāi)發(fā)商在招商未有結果的情況下已開(kāi)始規劃設計，甚至開(kāi)工建設，導致許多設計招投標完成，甚至已竣工的項目無(wú)法落實(shí)招商與營(yíng)銷(xiāo)�！眲⒘φJ為，與項目的整體商業(yè)規劃相比，建筑的規劃設計屬于“下家”。建筑的規劃設計方案必須滿(mǎn)足專(zhuān)業(yè)中介提出的整體商業(yè)業(yè)態(tài)搭配構想。合理的業(yè)態(tài)搭配是對零售商的專(zhuān)業(yè)吸引力，也是持久盈利的保證。劉力表示，由于設計方不可能具有專(zhuān)業(yè)中介的能力，以建筑師為主導的商業(yè)項目只能是高通用性的虛擬設計。但欲招到的主力店都有自己一些獨特的要求，因此在店家明確之前，設計是盲目的。有些項目在招商過(guò)程中由于缺乏整體規劃，按住宅營(yíng)銷(xiāo)模式由店家自選認購，導致本來(lái)有希望整體招商的項目被切割得七零八落。所以，為降低風(fēng)險，招商和商業(yè)規劃應在建筑規劃設計之前。
　　劉力認為，新一代的商業(yè)項目開(kāi)發(fā)將在計劃性、綜合性及開(kāi)發(fā)與運營(yíng)的統一性方面大幅提高。在不同業(yè)態(tài)的統籌方面，需結合購物、餐飲、娛樂(lè )等多種業(yè)態(tài)。而在零售一個(gè)層面，主力店、次主力店及小型店面之間在位置、規劃、檔次上的搭配同等重要。在行業(yè)層面，不同行業(yè)零售的租金支付能力不同，但不同行業(yè)的零售能帶來(lái)不同的支撐點(diǎn)，有的具有品牌，有的有高回報，有的低回報但能聚人氣，所以統一籌劃的目的是以不同的租金與搭配求得項目運營(yíng)的整體回報，而不是一次性銷(xiāo)售的業(yè)績(jì)。為實(shí)現統一的籌劃與長(cháng)久回報就需要運營(yíng)商的早期介入和開(kāi)發(fā)與運營(yíng)的統一管理。只有開(kāi)發(fā)與運營(yíng)的高度配合，商業(yè)與地產(chǎn)的統一才能標志商業(yè)地產(chǎn)達到規范化與專(zhuān)業(yè)化的新高度。