從今年下半年開(kāi)始，城市別墅開(kāi)始成為樓市的熱銷(xiāo)產(chǎn)品。尤其是進(jìn)入金九銀十的傳統熱銷(xiāo)季節，以金隅鳳麟洲為代表的北京城市別墅的熱銷(xiāo)，再次成為業(yè)界關(guān)注的現象。一位長(cháng)期研究別墅產(chǎn)品的業(yè)內人士表示，不斷涌現的新項目與此前在北京朝陽(yáng)公園周邊早已形成的“城市別墅圈”一起構成了北京城市別墅的藍圖，北京城市別墅正在以—種“成長(cháng)股”的發(fā)展態(tài)勢前進(jìn)。

城市別墅受追捧

　　記者獲悉，金隅嘉業(yè)開(kāi)發(fā)的金隅鳳麟洲東區產(chǎn)品基本售罄，而西區的疊拼別墅首期推出六套疊拼產(chǎn)品，開(kāi)盤(pán)當天就銷(xiāo)售了五套�！拔覀兛偣步哟�了上百組客群，其中購買(mǎi)人群多為CBD區域具有中國傳統文化情結的高端人群。這些購買(mǎi)者學(xué)歷非常高，但不事張揚�！苯鹩瑛P麟洲一位銷(xiāo)售人員這樣告訴記者，其中部分購買(mǎi)者最初是想購買(mǎi)朝陽(yáng)公園和國貿周邊的公寓的，但當看到金隅鳳麟洲疊拼產(chǎn)品后，就放棄了在以上兩個(gè)區域置業(yè)的想法。據他透露，由于該項目首期推出的疊拼別墅全部銷(xiāo)售完畢，一些購買(mǎi)者開(kāi)始重點(diǎn)關(guān)注后續銷(xiāo)售的疊拼產(chǎn)品�！艾F在好多人都盯著(zhù)9月中下旬推出的水岸疊拼4號樓�！痹撲N(xiāo)售人員告訴記者：“城市別墅目前已經(jīng)成為絕版產(chǎn)品，該項目熱銷(xiāo)說(shuō)明市場(chǎng)中對城市別墅這種稀缺產(chǎn)品的熱捧�！倍鴣�(lái)自北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數據也證明了這個(gè)觀(guān)點(diǎn)。據北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統計數據顯示，因具有優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境和便捷的生活氛圍，金隅鳳麟洲東區的板樓4月底開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，截至9月1日銷(xiāo)售率已超過(guò)90%。

購買(mǎi)者看中獨特居住環(huán)境

　　需求決定市場(chǎng)。正是由于“城市”和“別墅”的雙重身份，才使得北京城市別墅的發(fā)展“一路高歌”，但這是否就意味著(zhù)城市別墅能夠處處落地生花？業(yè)內人士表示，只有那些既能夠體現別墅生活，又擁有城區便捷的項目才能成為市場(chǎng)的寵兒。首先，地理位置應該是在五環(huán)以?xún)�，尤其是和主干道能�?shí)現快速對接，這樣就可以滿(mǎn)足交通便捷的條件；其次，區域的環(huán)境要好，這里主要是指自然景觀(guān)的先天優(yōu)勢；第三，區域的文化、設施的配套、教育的配套等要比較完善，這樣可以吸引很多高端的客戶(hù)選擇城市別墅。金隅鳳麟洲有關(guān)負責人指出，金隅鳳麟洲疊拼別墅正好具備了這些條件。而據記者了解，開(kāi)發(fā)商普遍認為，金隅鳳麟洲有可能成為北京市場(chǎng)上少有的可圈可點(diǎn)的城市別墅項目之一�！皟r(jià)格差異僅僅是城市別墅熱銷(xiāo)的一個(gè)原因，城市別墅所具有的獨特居住環(huán)境則是購買(mǎi)者更為看重的因素�！敝袊�住宅及房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌這樣指出。別墅產(chǎn)品是以生態(tài)環(huán)境來(lái)取勝的，而城市別墅的購買(mǎi)客群看中的就是別墅產(chǎn)品所具有的良好環(huán)境。
　　城市別墅購買(mǎi)群在擴大
　　“城市別墅的出現，最主要是滿(mǎn)足那些既追求別墅生活的低密度，又追求城市生活的方便快捷的消費者的需求�！彼荚搭檰�(wèn)董事長(cháng)李國平這樣認為。城市別墅在中國經(jīng)濟發(fā)達的大城市如北京、上海，是—種必然出現的產(chǎn)品形態(tài)。當經(jīng)濟發(fā)展到一定階段，一部分人的收入也相應增長(cháng)到了一個(gè)新的臺階，想在城區里享受一種別墅或類(lèi)別墅的生活方式，就成為市場(chǎng)的—股潮流。記者在采訪(fǎng)中了解到，由于目前在售的城市別墅的銷(xiāo)售價(jià)格和其周邊高檔公寓的價(jià)格相近，而這些城市別墅同樣具有便捷的交通和齊全的生活配套設施。在公寓價(jià)格快速上漲的客觀(guān)背景下，許多購買(mǎi)公寓的購買(mǎi)者已經(jīng)開(kāi)始傾向于購買(mǎi)城市別墅。據記者了解，目前緊鄰金隅鳳麟洲的泛海國際居住區公寓的銷(xiāo)售價(jià)格已達25800元/平方米，而金隅鳳麟洲的疊拼別墅首期售價(jià)僅為21000元/平方米，即將推出的疊拼4號樓售價(jià)也僅為23000元/平方米。
　　據了解，在美國的舊金山、三藩市，日本東京的代官山，意大利的維諾拉市等地區，城市別墅已有很長(cháng)的歷史。在北京，作為一種新的業(yè)態(tài)，進(jìn)而作為一種新的生活形態(tài)，城市別墅的市場(chǎng)空間不容置疑。多位業(yè)內專(zhuān)家近日接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前北京城市別墅的熱銷(xiāo)，除了別墅產(chǎn)品從今年下半年開(kāi)始出現供不應求的局面外，另一個(gè)主要原因就是城市別墅購買(mǎi)人群的逐漸擴大。眼下高檔房的價(jià)格與戶(hù)型面積已十分接近別墅類(lèi)的產(chǎn)品，但其舒適程度卻又遠遠不夠，這就是為什么今年別墅類(lèi)的產(chǎn)品銷(xiāo)售情況好于高檔房的最主要原因。尤其是位置優(yōu)越、交通便利，與高檔公寓總價(jià)相近又有著(zhù)更高性?xún)r(jià)比的城市別墅項目，更是會(huì )吸引一批對高檔公寓信心不足但對高端住宅需求強烈的客戶(hù)。

禁限令造就升值空間

　　對于2007年的北京高端住宅市場(chǎng)，業(yè)內人士普遍認為，活躍的市場(chǎng)動(dòng)向將推動(dòng)其銷(xiāo)售價(jià)格持續上漲。據統計數字顯示，2006年有許多項目因為政策的調整而延遲或擱淺，但是2007年北京的高端住宅供應量依然可觀(guān)。預計2007年高端公寓將會(huì )有5081套上市，主要分布在朝陽(yáng)區和西城區。
　　在談到2007年高端住宅發(fā)展的新方向時(shí)，第一太平戴維斯住宅部高級經(jīng)理戴卓林分析后認為，“單價(jià)決定品質(zhì)，總價(jià)決定購買(mǎi)力”，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到現在，產(chǎn)品的綜合品質(zhì)最優(yōu)將成為新方向。在產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)中，注重概念和產(chǎn)品營(yíng)造的同時(shí)，要進(jìn)一步促進(jìn)商務(wù)交往和生活交往。對于分布特征，戴卓林認為，高端住宅將進(jìn)一步在CBD、金融街、奧運村等核心功能區及其周邊聚集，從而形成職住一體的城市形態(tài)。而高端別墅市場(chǎng)，由于受到政府頒布的限制別墅用地的政策影響，預計未來(lái)三年內別墅供應將大幅度減少，未來(lái)兩年內的租金預計將上升10到15個(gè)百分點(diǎn)。