在杭州世貿中心舉行的第二屆高級公寓、排屋、別墅裝飾展覽會(huì )上，設計師向來(lái)往的客戶(hù)推銷(xiāo)自己的設計理念。新華社 發(fā)

　　房貸“緊縮”的靴子無(wú)懸念地掉了下來(lái)：央行和銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)布通知，明確利用貸款所購第二套(含)以上住房首付不得低于四成，貸款利率不得低于同期銀行基準利率的1.1倍。業(yè)內人士認為，在當下樓市供求關(guān)系緊張、房?jì)r(jià)進(jìn)入上升通道的情勢下，“緊縮”房貸身兼二任：長(cháng)期可控制銀行房貸風(fēng)險，短期可擠壓部分需求泡沫。但樓市既有格局難以因此徹底改變。

收緊房貸首在控制銀行風(fēng)險

　　如何解讀央行和銀監會(huì )在此時(shí)推出房貸新政策？“長(cháng)控風(fēng)險，短抑需求”，銀行業(yè)人士如此回答。
　　“有些地方的房?jì)r(jià)實(shí)在高得離譜，央行、銀監會(huì )出臺房貸指導意見(jiàn)對于控制信貸風(fēng)險有好處�！鄙畎l(fā)展上海分行黃浦支行的龔行長(cháng)說(shuō)。
　　多位銀行業(yè)人士認為，提高第二套按揭住房首付最直接的動(dòng)因有二：一是今年以來(lái)，房?jì)r(jià)漲幅過(guò)大、漲速過(guò)快，房貸風(fēng)險不斷積累、逐漸加大。早在去年10月，上海銀監局就披露，個(gè)人住房貸款質(zhì)量下滑趨勢較明顯，連續三個(gè)月以上違約的房貸客戶(hù)超過(guò)萬(wàn)人。但彼時(shí)各家商業(yè)銀行并未引以為戒，理念上還是認為房貸是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，行動(dòng)上依舊瘋搶房貸客戶(hù)。美國次貸危機的爆發(fā)給國內的商業(yè)銀行敲響了安全警鐘，盡管?chē)鴥鹊姆抠J與美國次貸差別很大，建設銀行在9月下旬披露的一則報告還是令人警醒：報告認為我國將進(jìn)入房貸違約的高風(fēng)險期。
　　“提高對購買(mǎi)第二套及以上住房貸款的首付比例”連同加大對住房貸款的審查力度等一起，成為建行報告完善風(fēng)險管理的政策建議。在此背下，銀行普遍加強了對房貸風(fēng)險的關(guān)注。
　　二來(lái)，由于今年樓市持續火熱，大多數商業(yè)銀行在七八月份就完成了全年的房貸指標，現在“回籠多少貸款才能放出多少新貸款”，因而房貸從緊也就是自然而然的事。

部分需求泡沫將被擠壓

　　業(yè)內人士認為，盡管銀行的出發(fā)點(diǎn)在于防范風(fēng)險，提高房貸首付比例在客觀(guān)上還能起到通過(guò)金融杠桿直接干預需求的效果。
　　“原來(lái)首付比例較低，借助房貸杠桿，不多的自有資金就可以炒多套房，首付提高后，相同資金可按揭的住房套數會(huì )減少。需求泡沫可能因此得到部分擠壓�！敝性�地產(chǎn)的葉有榮說(shuō)，對于抑制這部分炒房者的虛假需求，提高首付比例比加息將更為有效。
　　比較樂(lè )觀(guān)的預計是，提高第二套按揭住房首付及利率對房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)方心理將產(chǎn)生直接影響，因為它向市場(chǎng)明確傳遞了政策面對投資住房的否定性?xún)A向。漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿認為，這是現時(shí)對樓市最直接的調控，如若各商業(yè)銀行不折不扣地將央行的通知執行到位，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )有約三成的購房人會(huì )受到影響，部分需求會(huì )被遏制。
　　建設銀行在央行公布提高第二套房首府比例的同一天，率先推出放貸新政策，明確個(gè)人房貸重點(diǎn)支持一手自用住房，對第二套(含)以上住房貸款，逐步降低貸款成數。
　　中信銀行副行長(cháng)曹彤此前在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)曾表示，中信銀行今后的房貸政策將是滿(mǎn)足自住性購房客戶(hù)，“回避”投資、投機性客戶(hù)。

樓市格局仍難徹底改變

　　不過(guò)，也有業(yè)內人士指出，緊縮房貸可以約束部分購房需求，這在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是供求緊張的大環(huán)境下，對于緩解供求關(guān)系是有利的，但效果有限，給樓市帶來(lái)全局性影響的可能性不大，對于房?jì)r(jià)也不會(huì )產(chǎn)生直接影響。畢竟，在當下樓市供給跟不上需求這是主要矛盾；自住、投資、投機的三類(lèi)需求中，自住性需求和以自有資金為支付主體的投資需求占大多數，錢(qián)太多——高流動(dòng)性資產(chǎn)過(guò)剩，仍是放大樓市供求矛盾的主要方面。
　　其一，收緊房貸只能遏制依賴(lài)信貸杠桿、買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出賺取差價(jià)的投機行為，對于以自有資金購房的投資行為則沒(méi)有影響。如果第一套住房貸款已還清，購買(mǎi)第二套住房時(shí)銀行會(huì )照常房貸；至于一次性付款的購房行為，那就更不受提高首付款的信貸政策調控了。
　　其二，即便對于杠桿融資炒房行為，信貸政策的緊縮效應要發(fā)揮出來(lái)，還得有配套措施跟進(jìn)。譬如第二套房的準確認定，必須依賴(lài)城市房地產(chǎn)交易系統的聯(lián)網(wǎng)�，F在，很多大城市不同區縣之間的交易系統還是隔絕的，購房人在甲區貸款按揭了一套房產(chǎn)，乙區未必清楚。此前，限制境外人士購房的政策在上海就遭遇類(lèi)似的尷尬：只要不在同一個(gè)區縣的交易中心過(guò)戶(hù)，就沒(méi)有人查詢(xún)你在全市范圍內的歷史交易記錄，自然不清楚所買(mǎi)的是第幾套房。
　　其三，對于自住性需求中的部分改善型換房者，提高第二套房首付會(huì )拖遲他們的購房行為。他們大多數人現在居住的房子仍有貸款，須等待買(mǎi)下第二套住房后才能賣(mài)掉第一套住房變現還貸，而現在，他們得用更多的時(shí)間去湊足第二套房的高比例首付。但他們在時(shí)間上的損失可能從由此而產(chǎn)生的樓市需求減少、房?jì)r(jià)趨穩甚至略有下降中獲得些許補償。
　　而對于那些原本不具有購買(mǎi)力、但因房?jì)r(jià)飛漲引起“現在不買(mǎi)房往后越來(lái)越買(mǎi)不起”的強烈擔憂(yōu)而被裹挾進(jìn)購房大軍中的恐慌性購房者，提高第二套房首付是個(gè)好消息。他們可以暫時(shí)放下心來(lái)，因為銀行提高首付針對的是第二套房按揭房，不僅對于第一套自住房貸款無(wú)礙，反而可以通過(guò)遏制利用信貸杠桿炒房，從而部分舒緩眼下吃緊的樓市供求關(guān)系，對平穩房?jì)r(jià)有益。