開(kāi)發(fā)商拖欠建筑商工程款是常有的事，而開(kāi)發(fā)商主動(dòng)找上門(mén)來(lái)還款似乎有些反常。前不久，山東中恒建設集團有限公司副總經(jīng)理陳志曄就遇到這樣一出“怪事”：一位開(kāi)發(fā)商在欠款60萬(wàn)元多次長(cháng)時(shí)間催要不給的情況下，竟主動(dòng)找上門(mén)來(lái)還款。
　　原來(lái)，這家公司想支取一筆被監管的預售款，但監管方面要求公司必須出具沒(méi)有欠款的記錄，這才迫使開(kāi)發(fā)商有了主動(dòng)還款的舉動(dòng)。這一切，得益于濟南市在建筑領(lǐng)域實(shí)行的預售款監管辦法。
　　近年來(lái)，山東省濟南市在商品房預售款監管中引入第三方擔保，以市場(chǎng)機制創(chuàng )新行政監管，有效規范了商品房預售資金的支付使用，防止了商品房交付延期時(shí)間長(cháng)、工程款和開(kāi)發(fā)貸款大量拖欠等風(fēng)險的發(fā)生，保障了購房者、施工單位、農民工及貸款銀行的合法權益。

挪用預售款是開(kāi)發(fā)商普遍違規行為

　　我國《城市商品房預售管理辦法》規定，“開(kāi)發(fā)企業(yè)預售商品房所得款項應當用于有關(guān)的工程建設。商品房預售款監管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門(mén)制定�！币恍┑胤揭仓贫ǔ雠_了相應的辦法。如《山東省商品房銷(xiāo)售條例》規定，預售款項“必須用于與預售商品房有關(guān)的工程建設”。
　　中央政策研究室工業(yè)經(jīng)濟局局長(cháng)王超平認為，當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于發(fā)育完善階段，開(kāi)發(fā)公司也處于起步發(fā)展階段，資本金顯得不足，預售款制度在短期內不會(huì )被取消。我國建立商品房預售制度，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)具有直接融資功能。
　　由于各地相關(guān)配套法規滯后和管理不到位，商品房預售就像一只“籠中老虎”，成為房地產(chǎn)行業(yè)最容易出現問(wèn)題的環(huán)節。央行《2004中國房地產(chǎn)金融報告》稱(chēng)，很多市場(chǎng)風(fēng)險和交易問(wèn)題都源于商品房新房的預售制度，而由于商品房預售資金的違規使用造成的問(wèn)題最為突出。
　　對商品房預售資金的使用和監管，雖然《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預售管理辦法》中有明確規定，但由于沒(méi)有配套的監管細則，缺乏可操作性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主要依賴(lài)銀行融資和商品房預售資金，其中預售資金占了很大比重。由于國家加強房地產(chǎn)宏觀(guān)調控，央行不斷提高房貸門(mén)檻，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺，挪用商品房預售款現象普遍存在。有的開(kāi)發(fā)商用預售款從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，有的拿去炒股，有的甚至攜預售款潛逃。
　　“預售款違規挪用，直接造成商品房項目工程款短缺，交房延期，房屋質(zhì)量下降，基礎設施不配套，甚至工程爛尾、交房無(wú)期等問(wèn)題�！睗�南市建委主任田莊認為，這不僅使購房者的利益無(wú)法得到保障，也造成工程款和農民工工資的拖欠，房地產(chǎn)貸款不能按時(shí)收回，房地產(chǎn)金融風(fēng)險性增加等嚴重后果。商品房預售資金監管不到位，成為國內許多城市房地產(chǎn)管理部門(mén)迫切需要解決的問(wèn)題。

濟南引入第三方擔保賠償機制

　　目前，各地對預售款監管方式各有不同。如廈門(mén)由市房地產(chǎn)交易中心負責商品房預售款監管，廣州市由設在國土部門(mén)和房管局中介管理所的商品房預售款監督管理小組負責監管，兩市雖然都取得了一定成效，但兩個(gè)監管機構都不具備民事責任資格，無(wú)法承擔監管失誤造成的動(dòng)輒上億元的經(jīng)濟損失賠償。
　　濟南市建委認為，應當對商品房預售款監管進(jìn)行立法規范，但其監管行為應當通過(guò)市場(chǎng)行為來(lái)實(shí)現，而政府不應作為市場(chǎng)行為的直接參與者，避免政府來(lái)承擔資金監管的直接風(fēng)險和無(wú)限責任。
　　從2005年10月起，濟南市引入市場(chǎng)中介機構，通過(guò)擔保公司、商業(yè)銀行對商品房預售款進(jìn)行監管。政府不直接參與市場(chǎng)行為，不承擔資金監管的直接風(fēng)險和無(wú)限責任，政府管理部門(mén)只對參與的中介機構資格進(jìn)行審核并監督實(shí)施。濟南市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)張滿(mǎn)韻說(shuō)：“這種新的賠償機制的引入，使擔保責任得到明確。預售款是樓盤(pán)銷(xiāo)售總額，但重點(diǎn)監管的資金只占總額的30%，需逐筆審批，只能用于本工程項目建設，以確保樓盤(pán)能蓋起來(lái)�！�
　　濟南市建委規定，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托擔保公司向購房人提供預售款監管責任擔保書(shū)。開(kāi)發(fā)商出售預售商品房時(shí)，應當向購房人提供由擔保公司出具的預售款監管責任擔保書(shū)。擔保公司為保證購房人的預售款安全，有權對其擔保的預售款使用進(jìn)行監管。期間，如出現開(kāi)發(fā)商未按規定使用預售款，而造成購房人損失的，購房人有權要求擔保公司承擔擔保責任。開(kāi)發(fā)商應當在商業(yè)銀行開(kāi)立商品房預售款專(zhuān)用賬戶(hù)，委托開(kāi)戶(hù)銀行為預售款監管銀行，并由開(kāi)發(fā)商、預售款監管商業(yè)銀行和擔保公司三方簽訂監管協(xié)議書(shū)。
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將預售款全部存入銀行監管專(zhuān)用賬戶(hù)，并將商品房開(kāi)發(fā)項目工程施工合同建設投資上限的120%作為重點(diǎn)監管資金。這筆資金只能用作本項目建設必需的建筑材料、設備，支付本項目建設的施工進(jìn)度款、法定稅費等，不得挪用。在使用資金時(shí)，必須提出用款計劃和申請，并經(jīng)擔保公司據工程進(jìn)度進(jìn)行核實(shí)。擔保公司一旦發(fā)現違規使用行為，將聘請會(huì )計師事務(wù)所對專(zhuān)用賬戶(hù)資金進(jìn)行審計。
　　“以前開(kāi)發(fā)商往往多頭開(kāi)戶(hù)，導致銀行對預售款難以監管。濟南市的這一做法使銀行心里有了底，減少了對收回貸款的擔心�！闭猩蹄y行濟南經(jīng)七路支行副行長(cháng)劉峰說(shuō)。
　　為防止一家擔保公司出現風(fēng)險影響全盤(pán)，濟南市推行了多家擔保企業(yè)聯(lián)保制，要求所有準入的擔保企業(yè)聯(lián)合對開(kāi)發(fā)項目提供擔保。為及時(shí)賠償購房者的損失，要求經(jīng)招標準入的擔保公司繳納其注冊資金10%的擔保保證金，存入市建委指定銀行賬戶(hù)，未經(jīng)允許不得擅自使用。擔保收費按預售款的2‰收取，由開(kāi)發(fā)商支付。
　　目前，由5家擔保公司聯(lián)合組成濟南市建委擔保監管中心，統一分工，聯(lián)合辦公。這些擔保公司不再承擔其他擔保業(yè)務(wù)。據濟南置業(yè)擔保有限責任公司總經(jīng)理楊震介紹，自2005年以來(lái)，擔保監管中心已與150個(gè)項目簽訂了監管協(xié)議，基本覆蓋了目前全部在建項目。其中，2005年濟南市有21.51億元預售資金納入監管；2006年有103億多元納入監管；今年截至9月底，有91個(gè)項目的101億多元預售款被納入監管賬戶(hù)。

濟南監管模式仍在逐步完善

　　“在目前我國融資渠道狹窄的情況下，商品房預售制度是不可能取消的。當前，關(guān)鍵是規范預售款管理�！眹鴦�(wù)院研究室綜合司巡視員陳祖新認為，我國1994年建立的商品房預售制度，當前面臨的不是取消而是如何加以完善。從本質(zhì)上講，預售款不是開(kāi)發(fā)商的資金，而是購房人的預付資金，政府有責任加強監管。濟南做法最大的創(chuàng )新就是采用市場(chǎng)擔保，規范了商品房預售資金的使用，保護了購房人的群體利益。
　　對此，建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長(cháng)侯淅珉也持相同觀(guān)點(diǎn)，但他強調前提是對所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行全面監管。目前，濟南市商品房預售款監管已覆蓋全部新批項目。
　　據了解，濟南市實(shí)施這一監管辦法后，基本杜絕了開(kāi)發(fā)商大量挪用預售款行為。但也有開(kāi)發(fā)商將收入不進(jìn)預售款賬戶(hù)中。擔保公司發(fā)現后，及時(shí)組織專(zhuān)業(yè)審計，要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行限期整改。目前，濟南市已實(shí)現網(wǎng)上售房，更加便于監管。這一辦法實(shí)施以來(lái)，有10多家房地產(chǎn)企業(yè)因預售款使用不當被限期整改。
　　實(shí)施商品房預售款監管，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是個(gè)硬約束。辦法實(shí)施之初，有的開(kāi)發(fā)商認為加重企業(yè)負擔，而現在抵觸情緒明顯減少。山東魯能亙富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總經(jīng)理助理馮鳳英說(shuō)：“預售款納入監管后，雖然企業(yè)用錢(qián)要進(jìn)行申請，但這些手續在網(wǎng)上就可辦理，正常支出基本不受影響。這種辦法對守法開(kāi)發(fā)商不會(huì )造成影響，而對不規范的開(kāi)發(fā)商卻是一種限制。購房者在拿到購房合同時(shí)，還拿到擔保書(shū)，可以增強對企業(yè)的信任感，有助于銷(xiāo)售�！�
　　為擴大擔保公司基本面的擔保能力，濟南市打算今后繼續通過(guò)招標，吸引有實(shí)力的擔保公司進(jìn)入，爭取在現有4000萬(wàn)元保證金基礎上，增加到1億多元。道高一尺，魔高一丈。預售資金仍是不法開(kāi)發(fā)商眼中的肥肉，貓鼠之斗仍將繼續。眼下，濟南市正進(jìn)一步完善相關(guān)監管措施，彌補房地產(chǎn)預售款監管體系可能出現的一切漏洞。