《物權法》已實(shí)施月余，它為買(mǎi)房人帶來(lái)了哪些權利和風(fēng)險？眼下，大多數買(mǎi)房人尚不清楚，遑論處置了。日前，上海根據《物權法》修改了房地產(chǎn)登記的地方規定，將購房人“遺忘”的權利、風(fēng)險凸顯出來(lái)。

二手房預告登記權：可防賣(mài)家毀約

　　買(mǎi)二手房也可以像買(mǎi)期房一樣，行使預告登記權�！段餀喾ā芬幎�，“當事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記�！币簿褪钦f(shuō)，預告登記并不分期房還是二手房。以往，預告登記被當作是針對將來(lái)發(fā)生房地產(chǎn)權利變動(dòng)的請求權，在期房銷(xiāo)售中廣泛運用，幾乎是期房的“專(zhuān)利”�，F在，二手房也可預告登記了，且“預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力�！�
　　上海匯業(yè)律師事務(wù)所楊晨光律師分析，當二手房交易可以行使預告登記后，買(mǎi)家一旦支付了意向金、定金，就可以要求向房地產(chǎn)登記部門(mén)申請預告登記。由于預告登記具有排他效力，即可防止賣(mài)家“這山望著(zhù)那山高”，因后市行情看漲而違約抬價(jià)。這對規范二手房交易秩序具有重大意義。

期房申請登記延期權：防止“爛尾”導致權利時(shí)效過(guò)期

　　購買(mǎi)期房的產(chǎn)權申請登記時(shí)效不再局限于兩年，而是延長(cháng)到自能夠進(jìn)行產(chǎn)權登記之日起三個(gè)月內。
　　此前，在上海等地，房地產(chǎn)登記的相關(guān)條例對預告登記的時(shí)效規定是：期房為初始登記之日起兩年，現房為預告登記之日起兩年。一旦超過(guò)兩年有效期，買(mǎi)房人即使付了款，法律也不再保護其獲得房屋產(chǎn)權的權利，只能去行使債權。也即是說(shuō)，最多從開(kāi)發(fā)商或者賣(mài)家手里討回房款。正因如此，在樓市行情大漲的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商故意拖延交房時(shí)間，人為制造違約，給買(mǎi)房人退款、支付違約金，就是不給房，以獲取更多收益。
　　現在，《物權法》規定，“預告登記后，債權消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內未申請登記的，預告登記自動(dòng)失效�！睋Q句話(huà)說(shuō)，預告登記的效力一直持續到購房人具備了行使房屋產(chǎn)權登記權利的條件后，再額外“附送”三個(gè)月的寬限期。在期房購買(mǎi)者拿到產(chǎn)權之前，權利都一直受保護，不再像以前那樣，受開(kāi)發(fā)商故意拖延或樓盤(pán)“爛尾”導致兩年時(shí)效屆滿(mǎn)的影響。

更正登記權：防止開(kāi)發(fā)商“一女二嫁”

　　購房人還可以通過(guò)“更正登記”來(lái)保護自己的物權。此前，一些失信開(kāi)發(fā)商將房屋“一女二嫁”甚至“多嫁”以獲取更多的現金流，這種現象在樓市屢禁不止�，F在，進(jìn)行了產(chǎn)權預告登記的購房人不必為此擔憂(yōu)，可以行使更正登記權來(lái)制止開(kāi)發(fā)商的惡意行為。
　　《物權法》規定：“權利人、利害關(guān)系人認為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權利人書(shū)面同意更正或者有證據證明登記簿確有錯誤的，登記機構應當予以更正�！�
　　楊晨光律師指出，權利人或利害關(guān)系人依據權利狀態(tài)，主張對房地產(chǎn)登記簿記載的內容進(jìn)行更正，是法律賦予事實(shí)上的權利人“救濟”自身合法物權的一種有效手段。這一點(diǎn)，在以前的地方性房屋登記條例、辦法中，鮮有涉及。

房地產(chǎn)權利轉移生效延后：過(guò)早付款有風(fēng)險

　　專(zhuān)業(yè)人士提醒，《物權法》在賦予購房人諸多權利的同時(shí)，一些內容與以往地方的規定有所不同，其中蘊涵的風(fēng)險也當引起重視。
　　譬如房地產(chǎn)權利變動(dòng)生效的時(shí)點(diǎn)界定，上海等城市規定：對于房地產(chǎn)權的設立，房地產(chǎn)登記機構應當將有關(guān)事項記載于房地產(chǎn)登記冊，“登記申請的受理日為登記日�！币簿褪钦f(shuō)，只要產(chǎn)權登記部門(mén)受理了購房人的產(chǎn)權登記申請資料，就算是登記了。而現在，《物權法》規定房地產(chǎn)權的設立、變更、轉讓和消滅，“自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”。
　　事實(shí)上，受理在前，登記在后，一般相差10天到15天。登記機構在受理之后、審核期間，如果發(fā)現物業(yè)被查封、抵押，或者存在其他權利瑕疵，就會(huì )不予登記。
　　現行房地產(chǎn)交易中的付款程序多是：簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，支付三到四成首付款；在交易中心過(guò)戶(hù)后，支付五至六成房款；拿到產(chǎn)權登記機構出具的登記資料收件收據后，結清尾款�，F在看來(lái)，此中大有風(fēng)險，因為一旦產(chǎn)權審核出了問(wèn)題，不予登記，購房人就無(wú)法獲得產(chǎn)權。只有等到產(chǎn)權內容記載入冊后或者產(chǎn)權證到手后，再支付全部房款，才會(huì )萬(wàn)無(wú)一失。