伴隨我國住房產(chǎn)業(yè)化出現的小產(chǎn)權房，不久前經(jīng)國家發(fā)改委的“禁售通知”和建設部一紙“風(fēng)險提示”成為社會(huì )關(guān)注焦點(diǎn)。地方政府近期紛紛出臺了對小產(chǎn)權房清理辦法，但實(shí)際清理中遭遇重重阻力，小產(chǎn)權房處置幾乎陷入僵局。是什么原因阻礙了清理，小產(chǎn)權房為什么會(huì )滅而不絕且又大量出現呢？記者對此在南京展開(kāi)了調查。

暗箱操作，小產(chǎn)權房暴利超過(guò)了商品房

　　南京市鐵心橋街道的“鳳翔花園”是一處規模龐大的小產(chǎn)權住宅區，有數十萬(wàn)平方米的規模，自2000年至今已經(jīng)開(kāi)發(fā)了五期，居住著(zhù)數千戶(hù)居民。
　　“這里就是一個(gè)農民新村，70%的住戶(hù)是南京河西新區建設過(guò)程中被拆遷征地的農民，我們都是農民，”“鳳翔花園”二期、三期的幾名業(yè)主告訴記者，“2002年這里的房?jì)r(jià)是12萬(wàn)元/套至15萬(wàn)元/套，每套100多平方米。當時(shí)農民的拆遷補償是每戶(hù)20多萬(wàn)元，買(mǎi)套房子后剩下幾萬(wàn)元當養老費。經(jīng)適房蓋得少，農民買(mǎi)不到。這里的房子雖然沒(méi)有產(chǎn)權，但商品房的價(jià)格要貴一倍，農民拆遷戶(hù)也只能買(mǎi)小產(chǎn)權房。我們都是自住，也不需要產(chǎn)權證�！�
　　記者看到，鐵心橋街道春江路兩側幾乎都是“鳳翔花園”的一棟棟住宅，早期建設的小區與經(jīng)濟適用房品質(zhì)沒(méi)有多大區別，但近兩年新建的小區有了高檔化趨勢。
　　“鳳翔花園”三區“嘉園”就是一片別墅區。該別墅區一名物管人員告訴記者，這里的別墅是后來(lái)蓋的，沒(méi)有產(chǎn)權證，共有六七十套，2004年的價(jià)格是單體別墅六七十萬(wàn)元/套，聯(lián)排別墅30萬(wàn)元左右/套。這個(gè)價(jià)格是農民買(mǎi)不起的，幾乎都被城里人買(mǎi)了。
　　春江路上還有一家“盛世房產(chǎn)”中介公司，專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)“鳳翔花園”的小產(chǎn)權房，有住宅也有別墅。這家公司的經(jīng)理說(shuō)：“小產(chǎn)權房成了緊俏貨，因為經(jīng)適房5年內不準交易，而小產(chǎn)權房?jì)r(jià)格低，簽訂協(xié)議就成交，也不需要去房管局辦手續�！�
　　南京市棲霞區國土局一位負責人告訴記者：“小產(chǎn)權房的出現已有10多年歷史，有其必然性。起初是村委會(huì )給農民蓋集中區、中心村和農民公寓時(shí)，把多余出來(lái)的房子私下賣(mài)掉。但他們很快發(fā)現，除了建設費用外，小產(chǎn)權房沒(méi)有其他任何成本，利潤豐厚，一些村鎮，街道開(kāi)始成片開(kāi)發(fā)，在城市周邊由點(diǎn)到面像滾雪球般變大�，F在，小產(chǎn)權房也由最初滿(mǎn)足拆遷農民和低收入者的基本住房需求，逐步異化為中高檔房甚至別墅，成為少數人用來(lái)攫取暴利的工具�！�
　　江蘇省國土廳副廳長(cháng)吳震強表示，開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權房屬于非法行為，集體土地出讓的價(jià)格根本沒(méi)有標準，都是村鎮干部與開(kāi)發(fā)商私下達成的交易，土地轉讓的費用無(wú)從知曉。而建成后產(chǎn)生的非法暴利更加驚人。
　　他給記者舉了個(gè)例子，長(cháng)三角某市的郊區有一個(gè)占地900畝的小產(chǎn)權房項目。按照幾年前100萬(wàn)元/畝的土地出讓價(jià)計算，土地轉讓費國家少收入達9億元。該項目已經(jīng)建成了幾萬(wàn)平方米，如果每平方米獲利100元(實(shí)際利潤可能遠遠不止)，整個(gè)項目利潤達到幾千萬(wàn)元，而這些都是純利，因為開(kāi)發(fā)商與購房者沒(méi)有簽訂正式的買(mǎi)賣(mài)合同，所以開(kāi)發(fā)商不用給稅務(wù)、房管等部門(mén)交納任何稅費，從這個(gè)角度說(shuō)，小產(chǎn)權房的暴利甚至超過(guò)了商品房。目前開(kāi)發(fā)這個(gè)項目的村支部書(shū)記已經(jīng)被司法機關(guān)抓捕，這筆巨大的利潤誰(shuí)也不知道是怎樣分配的，但分給農民的肯定很少。

兩頭受阻，小產(chǎn)權房清理政策懸空

　　記者從南京市國土局獲悉，面對小產(chǎn)權房蔓延的勢頭，南京市2003年就發(fā)文要求清理小產(chǎn)權房，2006年專(zhuān)門(mén)成立了清理集體土地建房小組，目前，全市范圍內已經(jīng)停止開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權房的行為。南京市規定，凡是符合城市整體規劃和土地用途規劃的小產(chǎn)權項目，經(jīng)補辦手續后可以領(lǐng)取兩證。
　　小產(chǎn)權房項目補辦手續的進(jìn)展如何？記者到小產(chǎn)權項目和政府部門(mén)分別進(jìn)行采訪(fǎng)。南京市棲霞區國土局的負責人告訴記者，小產(chǎn)權房的清理兩頭受阻，既得不到市里的明確支持，小產(chǎn)權房的住戶(hù)也不愿意補辦手續。區內一個(gè)符合兩個(gè)規劃的小產(chǎn)權項目已經(jīng)按照600元/平方米的標準，準備好了補辦手續的費用，但市里的態(tài)度不明朗，區里想補辦也辦不了。而更多的小產(chǎn)權房小區則抵制交納補辦手續費。
　　鳳翔花園的部分業(yè)主反映，街道辦事處曾動(dòng)員過(guò)住戶(hù)辦理產(chǎn)權證，但每平方米要交納五六百元，這里的住戶(hù)沒(méi)有一戶(hù)愿出錢(qián)。他們表示，反正房子是自己住，又不上市交易，不需要辦證。此事后來(lái)不了了之。
　　記者為此又采訪(fǎng)了南京市國土局政策法規處，該處負責人表示，與小產(chǎn)權房相關(guān)的建設、規劃、國土、房管等部門(mén)正在積極協(xié)調推進(jìn)清理工作，但這畢竟是一個(gè)積累了10多年的矛盾，很難一下子解決。
　　南京市建設系統一名官員說(shuō)，小產(chǎn)權房的清理實(shí)際上陷入了僵局，主要難在兩點(diǎn)，一是不符合土地利用、建設規劃的小產(chǎn)權房項目應該拆除，但是現在幾乎都住滿(mǎn)了人，強行拆除影響穩定；二是符合規劃的項目，應該交納一定的費用，這個(gè)錢(qián)收不上來(lái)。小產(chǎn)權房牽涉眾多弱勢群體的利益，政府不能輕易處理。
　　江蘇省國土廳副廳長(cháng)吳震強則表示，集體土地進(jìn)入市場(chǎng)只有一條路——國家征收。要解決現有的“小產(chǎn)權房”，靠每年的土地利用指標逐步消化，是個(gè)漫長(cháng)的過(guò)程，因為“農轉用”土地指標每年都在減少，南京今年僅9200畝�！靶‘a(chǎn)權房”從一開(kāi)始就不合法，所以得不到國家法律的保護。
　　記者采訪(fǎng)了解到，目前南京市尚沒(méi)有一個(gè)小產(chǎn)權房項目補辦產(chǎn)權證與土地證。

立法滯后，法律盲點(diǎn)成為國資“漏斗”

　　記者采訪(fǎng)中了解到，目前關(guān)于小產(chǎn)權房有兩種觀(guān)點(diǎn)形成對峙。
　　南京市鐵心橋街道一位負責人說(shuō)，小產(chǎn)權房最初確實(shí)有合理的一面。前幾年搞大規模的城市建設，村組街道要自籌拆遷安置費，根本沒(méi)有財力，開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權房也是迫不得已。而且小產(chǎn)權房獲得的利益也用到了公益事業(yè)上。
　　長(cháng)三角一名城建官員告訴記者，小產(chǎn)權房起到了城鄉之間利益再分配的作用，更是市場(chǎng)合理需求得不到滿(mǎn)足后出現的“替代性經(jīng)濟適用房”。據中央政策研究室的一項調查顯示，我國城市化進(jìn)入高速發(fā)展期的幾年時(shí)間里，城市通過(guò)拍賣(mài)轉變用途的農村土地獲取的資金高達2000多億元，這些錢(qián)轉移回農村的數量很少。
　　江蘇省社科院院長(cháng)宋林飛認為，小產(chǎn)權房?jì)r(jià)格便宜，不僅能滿(mǎn)足低收入者需求，同時(shí)對限制城市房?jì)r(jià)上漲也起到了不可低估的作用。
　　“小產(chǎn)權房最初雖然有合理性，但大規模出現使國家減少了大量土地出讓金收益，同時(shí)還可能威脅到耕地保護紅線(xiàn)。目前，對農村建設用地、宅基地使用有《土地管理法》規范，但嚴重滯后于城市化發(fā)展的需要，這是造成農村集體土地資源嚴重流失的一個(gè)重要原因，也暴露出城鄉土地二元管理的巨大漏洞�！蹦暇┦袟�霞區國土局一名負責人說(shuō)。
　　南京大學(xué)教授葛揚認為，小產(chǎn)權房暴露出了農村土地利益分配制度的空白。小產(chǎn)權房直接與利益掛鉤，但它的各種主體產(chǎn)權歸屬及利益索取模糊不清，小產(chǎn)權房的產(chǎn)權實(shí)際上是在法律的監督與保護之外。清理小產(chǎn)權房的目的應該在于，對農村土地的產(chǎn)權界定、土地利益分配、產(chǎn)權運作方式形成一套長(cháng)效機制。