本報訊 由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )、社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心、中國社會(huì )經(jīng)濟調查所和新華社《經(jīng)濟參考報》社主辦的“2007中國房地產(chǎn)業(yè)權威高層會(huì )議——北京論壇”日前在京舉行。在論壇上，“2007年度中國金房獎”和“2007年度中國金星獎”也一并揭曉。其中，合生創(chuàng )展集團、富力(北京)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、青島海爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有限公司榮獲2007年度中國金房獎最具影響力企業(yè)；合生創(chuàng )展集團董事兼副總裁陳長(cháng)纓、青島海爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有限公司董事長(cháng)盧鏗、納帕地產(chǎn)總裁李威榮獲“2007年度中國金星獎中國房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍人物”。

圖為2007中國房地產(chǎn)業(yè)權威高層會(huì )議——北京論壇現場(chǎng)。本報記者 攝

郭寶平：加強土地調控 保障民生用地

　　國土資源部執法監察局副局長(cháng)郭寶平在北京論壇上表示，在我們國家，嚴把土地閘門(mén)，控制建設用地規模是土地管理一直以來(lái)的主旋律，也是宏觀(guān)調控當中的重要組成部分。但是，這并不意味著(zhù)對所有的建設用地都是從嚴從緊控制，在從嚴從緊安排用地計劃的同時(shí)，提升民生用地的保障程度也一直是土地調控的一個(gè)著(zhù)力點(diǎn)。
　　他認為，在土地調控方面，未來(lái)有三個(gè)問(wèn)題值得關(guān)注。首先，從嚴從緊控制建設用地規模，這個(gè)大趨勢短期內不會(huì )改變。國家將繼續從嚴從緊控制建設用地總規模，特別是新增建設用地，其中，耕地轉為建設用地的規模、速度、數量都要受到嚴格控制。這個(gè)政策是不會(huì )變的。
　　其次，工業(yè)用地比重下降，價(jià)格向合理水平回歸。2006年，國務(wù)院發(fā)布了關(guān)于土地調控若干問(wèn)題的通知(31號文)，其目的就是為了控制工業(yè)用地的低成本過(guò)度擴張。從現在的情況看，國務(wù)院31號文件的措施很具體而且得力，幾個(gè)部委接著(zhù)又聯(lián)合發(fā)布了一些實(shí)施的文件，至此，過(guò)去低價(jià)出讓工業(yè)用地的問(wèn)題，在一定程度上得到了解決。
　　再次，普通住宅用地供應大幅增加。我國的供地結構發(fā)生了很大變化，民生用地的供應，即使在從嚴從緊的情況下，基本上還是得到了保障。要保障民生用地，壓縮工業(yè)用地是一個(gè)趨勢，特別是東部沿海地區，在計劃指標控制方面，工業(yè)用地要少給甚至不給，要把土地多給民生用地特別是住房用地。另外，在住房用地當中又有一個(gè)結構問(wèn)題，高檔的、普通的、保障性住房等等，這個(gè)用地結構基本上是按照國家調控政策來(lái)安排的。
　　不過(guò)，郭寶平指出，當前土地供應還存在一些問(wèn)題，其中比較尖銳的一個(gè)是土地供求矛盾。第一，各地普遍提出現在用地太緊張；第二，個(gè)別房地產(chǎn)用地有效供應不足，有些用地并不是有效供地；第三，囤積閑置的問(wèn)題不同程度地存在著(zhù)；第四，個(gè)別地方違法違規占用土地，還有的弄虛作假，甚至打擦邊球建別墅。
　　如何應對此類(lèi)問(wèn)題，他表示，第一、要繼續嚴格控制供地總量，特別要切實(shí)落實(shí)禁止類(lèi)和限制類(lèi)項目用地的規定；第二、進(jìn)一步優(yōu)化用地供應結構，增加民生用地的供應量；第三、要抓緊完善和嚴格實(shí)行節約集約用地的標準，各行各業(yè)都要有嚴格的標準；第四、進(jìn)一步明確限制外商投資房地產(chǎn)的土地政策；第五、嚴格執法，查處違法違規用地。
　　郭寶平最后總結說(shuō)，對于囤積、閑置的房地產(chǎn)用地，相信2008年還會(huì )有調控措施出來(lái)，而且要求很?chē)�。從囤積、閑置土地到容積率，到房地產(chǎn)用地的融資，再到農村建設用地，以及新農村建設當中的小產(chǎn)權房問(wèn)題，可能都會(huì )有一些明確具體的規定。

鄒平座：增加住房供給是穩定房?jì)r(jià)的重要措施

　　中國人民銀行研究員鄒平座在北京論壇上表示，增加住房供給和資本市場(chǎng)的有效供給，是實(shí)現房?jì)r(jià)穩定和股市穩定的重要措施，中國現在仍然要充分利用資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納過(guò)多的流動(dòng)性。
　　“但是在具體措施上要有所改進(jìn)�！彼�指出，一是要增加住房供給。政府提供的廉租房顯然是不足以解決這一問(wèn)題的。他表示，可以把這一功能交給社會(huì )，使企業(yè)單位能夠自建職工公寓，所有權歸企業(yè)，這樣會(huì )使住房供給大幅上升，對企業(yè)也有好處。中國是世界上住房私有化率最高的國家，這或許是高房?jì)r(jià)的一個(gè)重要原因。二是要增加資本市場(chǎng)的供給，當前要加快發(fā)展創(chuàng )業(yè)板，大力發(fā)展債券市場(chǎng)。通過(guò)資本市場(chǎng)的穩健發(fā)展，消化過(guò)多的流動(dòng)性。
　　鄒平座同時(shí)表示，近幾年房地產(chǎn)價(jià)格上漲，有客觀(guān)因素，也有主觀(guān)因素�？陀^(guān)因素主要是經(jīng)濟增長(cháng)、人民幣升值、人口眾多、城市化以及中國的傳統文化；主觀(guān)因素是非理性預期引導下的房地產(chǎn)投機和炒作，以及銀行在信貸供給上不規范和規模過(guò)大�？陀^(guān)因素難以改變，國家應當從政策上消除非理性預期、規范和控制房地產(chǎn)信貸的規模，絕不能因為宏觀(guān)調控導致房地產(chǎn)供給的大幅度下降，使房?jì)r(jià)大漲。
　　他提醒，從價(jià)值視角看，中國擁有全球最強大的生產(chǎn)力，經(jīng)濟發(fā)展的空間很大，宏觀(guān)調控絕不能“削足適履”。房地產(chǎn)的價(jià)格水平應當與一國的經(jīng)濟發(fā)展水平相適用，國民收入的大幅提高會(huì )進(jìn)一步拉動(dòng)房?jì)r(jià)上升。

牛鳳瑞：住房保障制度建設必須因地制宜

　　中國社會(huì )科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞在北京論壇上指出，無(wú)論我們對住房保障制度存在怎樣的期望，都應該從我國的具體國情出發(fā)，從我國的發(fā)展階段出發(fā)，從各個(gè)城市的現實(shí)條件出發(fā)。
　　他說(shuō)，我國住房保障制度的建設，是一個(gè)長(cháng)期的過(guò)程，是一個(gè)由較低水平向較高水平漸進(jìn)發(fā)展的過(guò)程，也是一個(gè)首先由部分地區率先完成，然后再推廣到全國各地的漸進(jìn)過(guò)程。
　　牛鳳端表示，中央到地方，2007年住房保障政策的高調推出引來(lái)了一片喝彩聲。之所以這么高調推進(jìn)住房保障的制度建設，是因為1998年住房制度改革以后，國家在某種程度上忽視了對住房保障制度的建設，現在有一個(gè)糾偏、補償和調整的動(dòng)力在里面。他表示，在低收入群體充滿(mǎn)期待的背景下，應該冷靜地思考，住房保障制度建設如何做到最低社會(huì )成本，以及更有利于經(jīng)濟社會(huì )的科學(xué)發(fā)展。
　　牛鳳端說(shuō)，住房保障主要是針對低收入家庭而言的。據調查，在我國目前城鎮的低收入家庭中，住房有困難的有1000萬(wàn)戶(hù)，以廉租房的建設標準50平方米來(lái)計算，未來(lái)我們至少需要建設廉租房五億平方米，如果每平方米的建筑成本按1000塊錢(qián)計算就是5000億元。如果希望20年能夠達到應保盡保的目標的話(huà)，保守估計，每年至少需要250億元。
　　他認為，這里面就涉及一個(gè)基本問(wèn)題——誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單？如果是國家財政來(lái)買(mǎi)單，那又涉及一個(gè)財政的支撐能力問(wèn)題。目前，住房保障基本上由地方政府來(lái)負責，實(shí)行責任制或者問(wèn)責制，所以政策在推進(jìn)的過(guò)程中，不同地區肯定會(huì )存在某些差異，在實(shí)施的具體形式上也會(huì )存在很大的不同。

任志強：2008年樓市不會(huì )進(jìn)入冬天

　　華遠集團總裁任志強在北京論壇上表示，2008年宏觀(guān)經(jīng)濟的層面上找不到有可能會(huì )讓房地產(chǎn)市場(chǎng)出現拐點(diǎn)，或者有可能讓房地產(chǎn)價(jià)格出現大幅度下跌的跡象。2008年的樓市不會(huì )進(jìn)入冬天，只不過(guò)和2007年相比將略有從緊。
　　任志強說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)需要找一找自己企業(yè)中是否存在缺陷和漏洞，以及企業(yè)戰略能否適應未來(lái)發(fā)展的需求。2008年，假定企業(yè)比較保守地處理擴張速度，就可能度過(guò)困難，獲得更好的發(fā)展機遇；假定企業(yè)能利用資本市場(chǎng)去彌補收緊的銀行信貸，就有可能獲得更快的發(fā)展。
　　不過(guò)，任志強提醒，從緊的貨幣政策向所有的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)出了一個(gè)警告——以后要針對自己的情況來(lái)決定發(fā)展戰略。
　　針對媒體上所說(shuō)的房地產(chǎn)進(jìn)入拐點(diǎn)的觀(guān)點(diǎn)，任志強認為，雖然個(gè)別城市出現了交易量下跌和價(jià)格下跌，但是從統計局公布的數據來(lái)看，一直到11月份樓市不管在銷(xiāo)售量還是價(jià)格都是漲的。11月份，二手房交易價(jià)格只下跌了2%，但是交易額增加了20%，這充分說(shuō)明交易需求量在增加。沒(méi)有任何跡象證明房地產(chǎn)已經(jīng)出現了拐點(diǎn)。
　　2008年的土地供應是不是更緊張了？任志強的回答是肯定的。任志強說(shuō)，土地供應大致可以分為四個(gè)部分：廉租房、經(jīng)濟適用房、限價(jià)房和商品房。政府要求將土地的70%用于社會(huì )保障用地，也就是用于建造經(jīng)濟適用房、限價(jià)房和廉租房，那么商品房就只剩下了30%。如果比例真是這么分配，大量的經(jīng)濟適用住房和限價(jià)房會(huì )拉低各地的房?jì)r(jià)，表面上看平均房?jì)r(jià)可能會(huì )因此下跌，但是，商品房的價(jià)格可能會(huì )更高。
　　談到2008年樓市的供求關(guān)系時(shí)，任志強指出，無(wú)論如何，對于房子的需求是固定存在的，可能因為貨幣政策而推延需求，比如應該今年買(mǎi)房子，變成以后買(mǎi)房子，但是這并不表明買(mǎi)房子的需求消失了。

李仁虎：房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的一些問(wèn)題應予警惕

　　新華社《經(jīng)濟參考報》社副總編輯李仁虎在北京論壇上說(shuō)，2007年可謂是中國樓市的“政策年”。從住房保障、限制外資炒房、提高房貸門(mén)檻到緊縮“地根”等方面國家密集出臺了一系列政策。與以往相比，2007年國家調控思路更加清晰，政策趨向更加鮮明，措施得以細化，責任更加明確。
　　縱觀(guān)全年政策，住房保障政策被提升到中央層面予以重視，這是2007年宏觀(guān)調控方向的一大轉變。2007年3月全國“兩會(huì )”期間，溫總理在政府工作報告中明確提出“建立健全廉租房制度，改進(jìn)和規范經(jīng)濟適用房制度”；8月，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》正式發(fā)布，年底《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》兩項政策也陸續出臺，一個(gè)住房保障體系“路線(xiàn)圖”逐漸清晰。這些政策的出臺，標志著(zhù)國家在房地產(chǎn)方面的調控已經(jīng)細化到按照住房的屬性，明確區分保障型住房和商品住房，并明確了“保障加市場(chǎng)”的雙軌制模式。
　　黨的十七大報告中也把改善民生擺在突出位置，“學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居”五大民生問(wèn)題被寫(xiě)進(jìn)其中。健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難也被進(jìn)一步明確。
　　當調控之手回歸本位——“住房保障”這一根本責任，政府將住房保障制度定性為政府公共服務(wù)的一項重要職責后，中國住房體制的新變革正悄然到來(lái)。與此同時(shí)，樓市調控已顯露出調控手段的多樣化，更多地利用市場(chǎng)辦法進(jìn)行調控成為各方共識。在一系列政策“組合拳”作用下，責任得以強化、效果開(kāi)始顯化，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現“盤(pán)整”之勢。
　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生可喜變化的同時(shí)，仍有一些問(wèn)題值得我們加以警惕。一方面，部分中心城市房?jì)r(jià)仍然偏高，且上漲較快；另一方面，市場(chǎng)供應體系尚不完善，中低價(jià)位、中小套型普通商品住房作為市場(chǎng)供應主體地位尚未完全建立，同時(shí)，住房保障制度及其配套細則還需進(jìn)一步落實(shí)、完善。
　　此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序有待進(jìn)一步規范。以中介行業(yè)為例，從最早的“堅石事件”“佰家事件”到最近發(fā)生的“中天置業(yè)事件”，中介行業(yè)的信譽(yù)度一直是業(yè)界廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)，而相關(guān)管理者如何通過(guò)制度建設和嚴格管理來(lái)降低此類(lèi)事件的發(fā)生率值得我們深思。

聶梅生：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需長(cháng)遠規劃

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生在北京論壇上說(shuō)，2008年國家在宏觀(guān)層面上預計不會(huì )有大的變化，但也很難預料得太準。從企業(yè)層面來(lái)講，需要有一個(gè)長(cháng)遠的發(fā)展規劃，就好像房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有想到2007年會(huì )掙那么多錢(qián)一樣，相信2008年可能還有很多意想不到的事情。
　　聶梅生認為，就2008年形勢而言，2008年銀行貸款規模一定會(huì )受到限制，而且會(huì )按照季度或者按照月份來(lái)限制。在這種情況下，外資被限制了，企業(yè)上市也受到了一定的擱置�，F在各個(gè)銀行已經(jīng)開(kāi)始縮緊，有的是沒(méi)有指標，有的是指標不大，預計2008年3月份以前這段時(shí)間將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對資金非常饑渴的時(shí)期。這個(gè)饑渴度一大，就會(huì )形成企業(yè)并購，對企業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)比較高的業(yè)態(tài)。
　　她同時(shí)表示，在競爭日益激烈的情況下，相當一部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )向二級市場(chǎng)轉移。這種現象和土地市場(chǎng)息息相關(guān)，據了解，很多房地產(chǎn)大企業(yè)開(kāi)始轉向了國土資源部釋放的那部分土地，也就是向雙限房和經(jīng)濟適用房供應的土地。未來(lái)，地方政府也將會(huì )按照土地的導向去考慮問(wèn)題。

仉樹(shù)懷：房地產(chǎn)企業(yè)要承擔社會(huì )責任

　　北京建工地產(chǎn)黨委書(shū)記仉樹(shù)懷在北京論壇上指出，隨著(zhù)國家住房保障體系的逐步完善，兩限房，經(jīng)濟適用房、廉租房將涵蓋中低收入群體，而商品房將主要供應高收入群體。這將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)今后幾年的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)應找準企業(yè)自身的定位，在宏觀(guān)形勢的引導下，積極承擔自己的社會(huì )責任。
　　他說(shuō)，2007年房地產(chǎn)供應結構開(kāi)始轉變。健全廉租住房制度成為解決城市低收入家庭住房困難的首選，住房保證的對象從原來(lái)的中低收入住房困難家庭轉向以低收入住房困難家庭為側重。這意味著(zhù)我國的住房保障制度有了一次理性務(wù)實(shí)的調整，對房地產(chǎn)企業(yè)戰略的調整也具有十分重要的意義。
　　仉樹(shù)懷表示，2007年的國家宏觀(guān)調控政策，將在2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上得到充分體現，甚至在今后幾年時(shí)間里都將成為一個(gè)常態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的將是機遇和挑戰并存的狀況。因此，要成為一個(gè)有生命力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不僅要考慮每一個(gè)項目的開(kāi)發(fā)和運作問(wèn)題，還要考慮如何以一個(gè)企業(yè)公民的角色承擔社會(huì )責任，樹(shù)立企業(yè)形象，不斷地尋找新的發(fā)展契機，贏(yíng)得持久的競爭優(yōu)勢。