受?chē)�家�?shí)施從緊貨幣政策及2007年下半年以來(lái)房地產(chǎn)“密集性調控”影響，南京樓市房?jì)r(jià)趨穩。但一些業(yè)內專(zhuān)家們普遍認為，當前造成資產(chǎn)價(jià)格泡沫的多種宏觀(guān)因素依然存在，房?jì)r(jià)依舊有大幅上漲的沖動(dòng)，房地產(chǎn)調控應當更注重持續性，防止再次報復性反彈。

南京：市場(chǎng)成交冷清

　　記者調查了解到，南京市土地、新上市商品房與二手房市場(chǎng)近期均不同程度出現了波動(dòng)，市場(chǎng)人氣冷清，成交不活躍。土地市場(chǎng)波動(dòng)最為明顯。將2007年南京的最后一輪土地拍賣(mài)與此前的相比，可謂“一半是海水、一半是火焰”。2007年南京土地市場(chǎng)“地王”頻出，11個(gè)區共拍出113幅地塊，總金額約相當于往年的三倍，達到近350億元，然而2007年最后一拍，地價(jià)如同“過(guò)山車(chē)”般急速下墜。南京市12月26日出讓的16幅地塊中，2幅流標，10幅地塊底價(jià)成交，其余4塊參與競拍的地塊，沒(méi)有出現以往動(dòng)輒數百輪的“拉鋸戰”，場(chǎng)面冷清。
　　二手房方面，“我愛(ài)我家”南京分公司經(jīng)理舒莉莉介紹，2007年下半年以來(lái)南京二手房市場(chǎng)已經(jīng)兩次降溫，現在的情形與2005年下半年的宏觀(guān)調控極為相似，市場(chǎng)人氣低、二手房?jì)r(jià)持續下降。2007年6月，南京市實(shí)行“一房一價(jià)”政策后，新房?jì)r(jià)格在半年多內上漲緩慢，二手房?jì)r(jià)格增幅隨之放緩。9月以來(lái)，隨著(zhù)“第二套房貸款新政”、公積金貸款限制后，二手房?jì)r(jià)格停滯不前�？紤]到下半年通貨膨脹因素，二手房?jì)r(jià)格實(shí)際下跌。

市場(chǎng)波動(dòng)是局部現象還是“拐點(diǎn)”來(lái)臨？

　　記者采訪(fǎng)獲悉，許多業(yè)內人士都認為目前的市場(chǎng)波動(dòng)只是局部和階段的現象，整體形勢要看宏觀(guān)調控持續時(shí)間及力度的大小，根本不算上‘拐點(diǎn)’。南洋地產(chǎn)(南京)公司總經(jīng)理鐘沛表示，因為各地市場(chǎng)發(fā)育程度和特點(diǎn)不同，沒(méi)有出現整體大波動(dòng)的局面。實(shí)際上國內房地產(chǎn)整體處于上升階段，有些城市只是表面的價(jià)格下跌。一些城市地價(jià)下跌只是偶然性、暫時(shí)性現象。江蘇長(cháng)發(fā)建設副總經(jīng)理周力明介紹，由于國家近期開(kāi)始實(shí)施從緊的貨幣政策，2008年整個(gè)年度預計銀行的放貸規模都會(huì )減少，房地產(chǎn)公司的資金都會(huì )緊張，競爭力都會(huì )減弱。預計2008年一手房的價(jià)格不會(huì )大幅度下跌，因為2007年土地拍賣(mài)價(jià)格非常高，有的地塊樓面地價(jià)已經(jīng)超過(guò)了周邊房?jì)r(jià)，比如江寧區拍出的近26億元的地王，如果建成住宅不比周邊房?jì)r(jià)高兩三千元，開(kāi)發(fā)商就收不回成本，即所謂“面粉貴過(guò)面包”的現象。在這種情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)為了贏(yíng)利，在房?jì)r(jià)停滯時(shí)期，可能會(huì )推遲樓盤(pán)開(kāi)發(fā)與上市的進(jìn)度，熬過(guò)緊縮調控的階段。
　　南京最大的房產(chǎn)中介、網(wǎng)尚房地產(chǎn)公司總經(jīng)理胡光輝認為，如果國家從緊的貨幣政策持續下去，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )出現真正的“拐點(diǎn)”，新上市商品房的價(jià)格遲早會(huì )出現大跌。首先，金融是房地產(chǎn)的“血脈”，從緊的貨幣政策“卡”住了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“咽喉”，壓縮了開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存空間。如果貨幣政策持續從緊，開(kāi)發(fā)商遲早會(huì )“拋盤(pán)”。其次，2007年國家加大了政策保障房的建設力度，各地都開(kāi)始配建一定比例的經(jīng)濟適用房，不少地方表示要把保障人群從最低收入者擴大到低收入者。房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由以往的“單純市場(chǎng)化改革”轉向市場(chǎng)與保障并行的“雙軌制”，被保障人群的增多將減少商品房購買(mǎi)人群。

房?jì)r(jià)依舊有被推高的沖動(dòng)

　　南京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心教授葛揚等一些專(zhuān)家認為，當前促使產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的宏觀(guān)因素并沒(méi)有變化：首先是流動(dòng)性過(guò)剩的局面可能持續。預計美元在2009年底之前持續疲軟，人民幣對美元升值的預期沒(méi)有變，國際熱錢(qián)依然有進(jìn)入國內牟利的沖動(dòng)。從區域來(lái)看，江蘇省2007年引進(jìn)外資突破200億美元，比2006年大幅增長(cháng)。其次是國內經(jīng)濟繼續保持較快增長(cháng)的趨勢不變。第三是城市化帶來(lái)的自住型住房需求旺盛，僅南京市每年就新增10萬(wàn)大學(xué)畢業(yè)生。第四是可供投資的資產(chǎn)種類(lèi)少，主要是股票和房地產(chǎn)。
　　專(zhuān)家們表示，上述因素是造成2006年以來(lái)國內房?jì)r(jià)普遍大漲的主要原因。2007年下半年以來(lái)房地產(chǎn)“密集性”調控與以往相比，可操作性明顯增強，并且每隔一兩個(gè)月就有新政策出臺，伴隨2008年從緊貨幣政策，使得近期房?jì)r(jià)趨穩。專(zhuān)家們普遍認為，由于2007年地價(jià)大幅攀升，原材料和環(huán)保投入的增加，決定了房?jì)r(jià)依舊有被推高的沖動(dòng)。應當增強調控政策的持續性，包括金融、稅收和住房保障體系的建設，防止再次出現房?jì)r(jià)報復性上漲。同時(shí)，可以借鑒國際經(jīng)驗，將流動(dòng)性引向科技創(chuàng )新等領(lǐng)域，防止房地產(chǎn)滯留資金量過(guò)大。