新年新居新期盼。 　　前不久，江西省九江市中心城區2007年度第三批經(jīng)濟適用住房暨廉租房公開(kāi)搖號在該市圖書(shū)館舉行。在市監察局兩名監督員的監督下和兩名公證人員的全程公證下，直接搖號產(chǎn)生1059個(gè)中簽家庭和對應房號。圖為一位市民在期盼著(zhù)自己搖中經(jīng)濟適用房號碼。新華社記者:章武 攝

烏魯木齊計劃三年建成26000套“解困房”。從2008年開(kāi)始，烏魯木齊市政府計劃每年拿出1.03億元，用3年時(shí)間基本解決烏魯木齊市低保、低收入家庭住房困難問(wèn)題。 　　1月2日，兩位小朋友從烏魯木齊市沙依巴克區一處新建的經(jīng)濟適用房旁走過(guò)。新華社記者:趙戈 攝

  　編者按：2007年可謂是“住房保障政策年”，而今年則將是經(jīng)濟適用房大量推向市場(chǎng)的兌現年。為此，接受記者采訪(fǎng)的消費者對經(jīng)濟適用房給予了更多的關(guān)注和期待，他們認為經(jīng)濟適用房應該在增加房源、完善管理、方便實(shí)用等三大方面讓老百姓更加滿(mǎn)意。

消費者呼吁經(jīng)濟適用房更“實(shí)用”

　　“我聽(tīng)說(shuō)現在政策對經(jīng)濟適用房的面積進(jìn)行了嚴格的限制，那么我現在最關(guān)心的是房子會(huì )不會(huì )比以往增多，拿號會(huì )不會(huì )比以前容易。雖然價(jià)格很便宜，但如果拿不到號的話(huà)，還是解決不了我的實(shí)際問(wèn)題，我希望政府能夠不斷加大供給力度，提供更多的經(jīng)濟適用房�！痹谀尘W(wǎng)絡(luò )公司工作的崔先生對記者說(shuō)。
　　和崔先生的觀(guān)點(diǎn)相似，在北京某出版社工作的李小姐對記者說(shuō)，我最關(guān)心的是經(jīng)濟適用房能不能夠真正地分配到急需這部分房源來(lái)解決住房問(wèn)題的消費者手中。以前，很多開(kāi)著(zhù)奔馳和寶馬的購房人都能夠買(mǎi)到經(jīng)濟適用房，而且都是面積特別大的，我覺(jué)得這特別不合理，實(shí)際上讓富人嘗到了甜頭，但中低收入家庭并沒(méi)有真正的受益。我希望政府能夠從嚴把關(guān)，讓經(jīng)濟實(shí)用房更加“實(shí)用”，這種“實(shí)用”不僅要體現在價(jià)格上，更應該體現在分配對象上，讓中低收入家庭受益。
　　對此，已經(jīng)購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的北京劉先生也深有感觸，他說(shuō)，我覺(jué)得經(jīng)濟適用房應該建在交通比較便利的地方，目前很多的經(jīng)濟適用房越建越遠，交通很不方便。雖然價(jià)格比商品房便宜很多，但也要充分考慮購買(mǎi)人群的出行成本問(wèn)題，我住在回龍觀(guān)小區，每次到市區都需要換幾次車(chē)，而且需要花費兩個(gè)多小時(shí)，有時(shí)甚者更長(cháng)，真的是很不方便。
　　除了交通出行方面的考慮外，記者發(fā)現，部分消費者對經(jīng)濟適用房的品質(zhì)也提出了要求。深圳某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司策劃部劉先生說(shuō)，目前，經(jīng)濟適用房存在一個(gè)系統問(wèn)題——量少、難買(mǎi)、操作不規范等問(wèn)題，如果經(jīng)濟適用房能夠形成規模，將很大程度解決低收入人群的住房難題。他表示，經(jīng)濟適用房雖然價(jià)格較商品房便宜很多，但不應該在品質(zhì)上打折扣。建議相關(guān)部門(mén)在建設經(jīng)濟適用房時(shí)，在戶(hù)型設計、朝向以及位置等多方面予以綜合考慮，在滿(mǎn)足最基本居住功能的同時(shí)，也應該考慮到舒適的功能，不能將廉價(jià)的房子就和低品質(zhì)的房子劃等號。

實(shí)施中多重問(wèn)題尚待解決

　　盡管經(jīng)濟適用房“新政”對規范經(jīng)濟適用房將起到積極的作用，但專(zhuān)家認為，當前經(jīng)濟適用房在實(shí)施中存在的諸多問(wèn)題應該加以重視。
　　中國社科院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜認為，首先，經(jīng)濟適用房供給逐年下降，調控與保障功能有限。她說(shuō)，經(jīng)濟適用房作為政府干預住宅市場(chǎng)的一項重要政策工具，無(wú)論是對低收入群體實(shí)施特殊保障，還是對中低收入群體實(shí)施普遍保障，其基本原則就是對市場(chǎng)的“拾遺補缺”。特別是近幾年，房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、城市拆遷規模過(guò)大、大戶(hù)型高檔房越建越多，百姓對經(jīng)濟適用房的需求增加，但自2002年土地新政對商業(yè)性用地實(shí)施“招、拍、掛”以來(lái)，許多地方政府在經(jīng)濟利益的驅動(dòng)下，不愿意增加經(jīng)濟適用房的供給，導致其投資規模、開(kāi)工、竣工和銷(xiāo)售量均呈下降趨勢，這大大削弱上政府優(yōu)化結構、平抑價(jià)格和調控住宅市場(chǎng)的能力，也削弱經(jīng)濟適用房的保障功能。
　　其次，保障對象不清，具體措施不到位。汪利娜說(shuō)，經(jīng)濟適用房是由政府扶持的、有償提供的保障性住房。因此，它的銷(xiāo)售對象、建筑標準、銷(xiāo)售價(jià)格、分配方式、銷(xiāo)后上市交易等應區別于市場(chǎng)上的商品。然而，以往在政策實(shí)施中卻沒(méi)有詳細、具體的操作規范。例如，銷(xiāo)售對象過(guò)泛，似乎全社會(huì )80%的中低收入居民、有房沒(méi)房的、自住的投資的都可享受經(jīng)濟適用房，混淆了商品房與保障房的界線(xiàn)、市場(chǎng)與政府職能。結果使經(jīng)濟適用房成了投機炒作的對象，還“讓富人占了窮人的便宜”。

專(zhuān)家支招經(jīng)濟適用房建設

　　對于經(jīng)濟適用房應該如何建設、分配，專(zhuān)家也給出了具體建議。他們認為，政府應依據變化的市場(chǎng)需求，特別是在房?jì)r(jià)高的大中城市，加大經(jīng)濟適用房的供給，動(dòng)態(tài)把握其供給規模，使之成為政府調控市場(chǎng)、優(yōu)化結構、平抑價(jià)格的一個(gè)抓手。
　　同時(shí)，應嚴格限定建筑標準和購買(mǎi)對象。解決這一問(wèn)題的關(guān)鍵在于能否通過(guò)個(gè)人征信、產(chǎn)權登記、社區服務(wù)體系等準確把握購房者住房現狀，是否是第一次置業(yè)、購房自住、家庭資產(chǎn)等基礎信息，讓真正住房困難的中低收入家庭(中偏上除外)可以在政策的扶持下改善住房條件。
　　他們還建議，變經(jīng)濟適用房“只售不租”為“租售并舉”，政府應自建或通過(guò)政策優(yōu)惠引導房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)信托投資基金興建中低價(jià)位租賃住房，包括青年公寓、老年公寓、農民工公寓等，以彌補市場(chǎng)缺陷，滿(mǎn)足多層次住房需求。此外，應嚴格限制政府部門(mén)、壟斷行業(yè)和單位的自建房分房等非市場(chǎng)化行為，任何單位將行政劃撥土地轉為居住用地時(shí)，應按市場(chǎng)價(jià)格補交土地出讓金和土地增值稅，因為土地是全民所有，少數人的無(wú)償占有，低價(jià)占有，其實(shí)是侵占了全體國民的福利。

背景鏈接

新政有利回歸“自身居住”功能

　　圍繞經(jīng)濟適用房國家去年也出臺了相應的規范政策。其中較為引人注意的是2007年11月30日，建設部等七部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了新的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)，文件詳細規定了經(jīng)濟適用房的建設管理、價(jià)格管理、準入及推出管理、監督管理等。業(yè)內人士認為，新的辦法體現了經(jīng)濟適用房回歸“家庭自身居住”功能等多個(gè)亮點(diǎn)。
　　亮點(diǎn)一，經(jīng)濟適用房供應對象與廉租住房保障對象相銜接。北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松說(shuō)，國務(wù)院頒布的24號文擴大了經(jīng)濟適用住房供應對象，由最低收入家庭擴大為城市低收入住房困難家庭；此后北京市調整了經(jīng)濟適用房購買(mǎi)條件，收入方面按家庭年收入6萬(wàn)元以下調整為按家庭人口不同制定不同標準，最為普遍的3口之家要想購買(mǎi)經(jīng)濟適用房，家庭年收入需低于45300元，這就意味著(zhù)經(jīng)濟適用房已經(jīng)更傾向于保障低收入人群的住房問(wèn)題。此次新辦法中規定，經(jīng)濟適用房供應對象與廉租住房保障對象相銜接，這有利于進(jìn)一步體現出了經(jīng)濟適用房和廉租房的保障功能。
　　亮點(diǎn)二，加強經(jīng)濟適用房用地管理，確保經(jīng)濟適用房供應。金育松說(shuō)，新辦法第十二條規定：“嚴禁以經(jīng)濟適用住房名義取得劃撥土地后，以補交土地出讓金等方式，變相進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)”，以前的老辦法只是簡(jiǎn)單的規定了不得改變土地用途，但在實(shí)際操作中，部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)采取補交土地出讓金的方式達到商品房開(kāi)發(fā)的目的。新辦法從源頭上禁止了此類(lèi)行為的發(fā)生，在加強經(jīng)濟適用房土地管理的同時(shí)，也確保了經(jīng)濟適用房的供應。另外，經(jīng)濟適用房單套的建筑面積控制在60平方米左右，相對于2004年的建住房[2007]77號規定的中套控制在80平方米，小套60平方米，可以增加更多的供應量。
　　亮點(diǎn)三，經(jīng)濟適用房進(jìn)一步回歸“家庭自身居住”功能。此次新辦法延續并強化了經(jīng)濟適用房的保障性功能，同時(shí)進(jìn)一步回歸了“家庭自身居住”功能。自身居住是指購買(mǎi)經(jīng)濟適用房后，除了自己住外，不得出租、出售，購房人只擁有有限產(chǎn)權。首先，明確規定購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房不滿(mǎn)5年，不得直接上市交易；確需轉讓的，由政府回購；其次，購買(mǎi)滿(mǎn)5年的，再轉讓時(shí)，應按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款；第三，在取得完全產(chǎn)權以前不得用于出租經(jīng)營(yíng)；因為經(jīng)濟適用房只有在滿(mǎn)5年后，才可以向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款取得完全產(chǎn)權�！爸灰�產(chǎn)權是經(jīng)濟適用房性質(zhì)的，就不能出租出售，這相當于進(jìn)一步回歸了‘家庭自身居住’的功能；同時(shí)也可以抑制把經(jīng)濟適用房用于投資的行為�！苯鹩�松補充說(shuō)。（李佳鵬）