編者按

　　還未建成，就已經(jīng)被賦予“調控房?jì)r(jià)”使命的限價(jià)房，一直是眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。尤其是近期廣州首個(gè)限價(jià)房保利西子灣項目的發(fā)售，以及北京限價(jià)房銷(xiāo)售新政(討論稿)的推出，給更多渴望住房的中低收入人群帶來(lái)了期盼——限價(jià)房能否有效解決夾心層的住房難題？又能否撼動(dòng)高企的房?jì)r(jià)？為此，本報記者深入采訪(fǎng)了市場(chǎng)的多個(gè)層面，各種跡象表明，限價(jià)房的“鯰魚(yú)效應”已經(jīng)凸顯，是否承擔起了調控房?jì)r(jià)的大梁作用，還要看不斷完善的政策影響力。

廣州首個(gè)限價(jià)房項目——保利西子灣2月16日正式接受簽約。簽約的市民臉上都露出了欣喜的笑容。圖為一家三口正在仔細地閱讀購房合同。 　　新華社記者:陳先鋒 攝

上海新房均價(jià)跌破萬(wàn)元。2月26日，一些上海市民在上海中心城區的某售樓處查看新建小區模型。 　　新華社記者:陳飛　攝

市民：幾多歡笑幾多愁

　　雖然2月16日是周末，但廣州市民陳巧嫦和丈夫早上六點(diǎn)多就起床了，因為這天是和開(kāi)發(fā)商簽約購買(mǎi)限價(jià)房的日子，而擁有一套屬于自己住房也是他們夫妻十年來(lái)的夢(mèng)想。
　　陳巧嫦說(shuō)，他們結婚十年來(lái)都是租房居住，因為廣州的房?jì)r(jià)太高了，2007年12月，廣州新建商品住宅均價(jià)已達10586元/平方米，這對于一般得工薪階層來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房是一件很困難的事。
　　為此，廣州市16日首次推出了843套保利西子灣限價(jià)房，解決中等收入群眾等“夾心階層”的住房難題，而陳巧嫦所購買(mǎi)的保利西子灣限價(jià)房項目最高限價(jià)6500元/平方米，而其周邊一些樓盤(pán)，如金域藍灣等售價(jià)已在每平方米萬(wàn)元左右。
　　市民黃小明也告訴記者，他們一家人住在父母的老房子里，很希望有一套自己的房子，而限價(jià)房的價(jià)格要比周邊價(jià)格低兩三千元，買(mǎi)一套80多平方米的房子可以節約20萬(wàn)元左右，而且限價(jià)房的戶(hù)型、裝修設計也非常不錯。
　　不過(guò)，讓人有些意外的是，盡管價(jià)格便宜但在銷(xiāo)售當天也有不少申請者放棄購買(mǎi)限價(jià)房，這致使當天有219套房子沒(méi)有賣(mài)出去。
　　放棄購買(mǎi)的市民劉烈鋒告訴記者，自己的號碼比較靠后，不想挑剩貨，而且自己的小孩子在市區讀書(shū)，住在這里有諸多不便。
　　而剛工作三年的小袁則表示，“我去看過(guò)保利西子灣限價(jià)房，房屋裝修設計都讓人滿(mǎn)意，不知道為什么有些人會(huì )放棄購買(mǎi)，我還是非常想買(mǎi)的�！辈贿^(guò)，小袁被搖珠篩選掉了，喪失了購買(mǎi)資格。
　　和小袁的想法相同，接受記者采訪(fǎng)的多數北京消費者都表示傾向于購買(mǎi)限價(jià)房。他們認為，與商品房相比，限價(jià)房的價(jià)格優(yōu)勢比較明顯，無(wú)論位置、朝向如何，只要能夠拿到房就已經(jīng)很幸運了。

開(kāi)發(fā)商：限價(jià)房加重市場(chǎng)觀(guān)望氣氛

　　對于炙手可熱的限價(jià)房房開(kāi)發(fā)商又是如何看待的呢？保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監胡在新表示，廣州限價(jià)房的最高售價(jià)一般為周邊商品房均價(jià)的70%，而且只賣(mài)給那些達到晚婚年齡的首次置業(yè)中等收入階層�？梢哉f(shuō)，限價(jià)房的出現豐富了現有的住房供應體系，同時(shí)由于限價(jià)房的低價(jià)也進(jìn)一步刺激了市場(chǎng)的有效需求，從而有利于保證整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的積極穩定發(fā)展。
　　據悉，廣州現有10個(gè)限價(jià)房項目最高銷(xiāo)售價(jià)格根據所在區域的不同，從2800元/平方米到6500元/平方米之間。按照銷(xiāo)售價(jià)格測算，能買(mǎi)得起限價(jià)房的消費群體家庭年收入在7萬(wàn)元至20萬(wàn)元之間，基本符合廣州市中等收入階層的收入水平，有效刺激了這部分人的需求。
　　不過(guò)，胡在新也表示，目前由于真正開(kāi)售的限價(jià)房還比較少，尚難以對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成很大的影響。
　　而另外一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商則表示，限價(jià)房的出現改變了不少市民的預期，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的觀(guān)望氣氛。
　　這種說(shuō)法在記者采訪(fǎng)過(guò)程中得到了證實(shí)，在北京某事業(yè)單位工作的郭先生對記者說(shuō)，去年初原本打算購買(mǎi)一套便宜點(diǎn)的商品房，但價(jià)格一直在持續快速上漲，想買(mǎi)都買(mǎi)不起。目前只能指望限價(jià)房了，無(wú)論拿到拿不到，我都打算多觀(guān)望一段時(shí)間。
　　受觀(guān)望氣氛等多重因素影響，北京、廣州等城市商品房的銷(xiāo)售速度明顯放緩。據統計，2008年1月，廣州新建商品住宅均價(jià)為9766元/平方米，環(huán)比下跌了約820元/平方米，同時(shí)成交量也只有35萬(wàn)平方米，只相當于以往正常月度成交量的一半。

政府：將對房市定價(jià)起到“風(fēng)向標”作用

　　被寄予厚望的限價(jià)房為什么在廣州遭遇棄購呢？對此，廣州市國土房管局副局長(cháng)黃文波分析認為三大原因導致了棄購，首先，廣州共有10個(gè)限價(jià)房項目可供應約1.5萬(wàn)套限價(jià)房，其中有區域與西子灣項目基本相同、價(jià)格比之略低的限價(jià)房項目將于近期面市，部分申購者將根據自己的經(jīng)濟情況和住房需求進(jìn)行選擇。
　　其次，受項目中樓層、朝向等因素的影響。第一批符合條件的選購人中有部分搖珠順序靠后的因未能選上理想的樓層及朝向而放棄購買(mǎi)。
　　此外，受近期房地產(chǎn)形勢的影響。2007年11月起，廣州市一手住房市場(chǎng)觀(guān)望氣氛趨濃，成交量大幅下降，成交均價(jià)也出現回落。在此市場(chǎng)低迷氣氛下，限價(jià)房的銷(xiāo)售受到一定程度影響。
　　不過(guò)，黃文波認為，但對比其他商品住房項目銷(xiāo)售情況，西子灣限價(jià)房的銷(xiāo)售情況比較理想，而且剩余219套限價(jià)房將安排余下2131戶(hù)/人在做好資格審核公示后，按公開(kāi)搖珠順序選購。
　　此外，黃文波還認為，限價(jià)房政策對抑制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)，尤其是抑制周邊商品住房項目的過(guò)快增長(cháng)起到立竿見(jiàn)影的效果，對開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)起到了“風(fēng)向標”的作用。

專(zhuān)家：有利平抑房?jì)r(jià)但尚需完善政策

　　不少專(zhuān)家都認為，限價(jià)房是一把平抑房?jì)r(jià)快速上漲的利器，但每一把利器都有其雙面性，政府在供應限價(jià)房的過(guò)程中，要注意完善政策適度供應，防止過(guò)度供應造成對樓市，乃至整個(gè)經(jīng)濟社會(huì )的不利影響。
　　北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場(chǎng)總監常淑娟認為，由于限價(jià)房的大量出現，讓很多中等收入者的住房需求得到了滿(mǎn)足，這會(huì )讓供需比例更加平衡。限價(jià)房的出現對難以控制的高房?jì)r(jià)將起到有效的抑制作用，畢竟中等收入者是北京最為龐大的一個(gè)群體，由于限價(jià)房的價(jià)格優(yōu)勢，讓它尚未正式現身便已成為關(guān)注焦點(diǎn)，隨著(zhù)它的逐漸入市，必定會(huì )對房?jì)r(jià)產(chǎn)生不小的影響，也會(huì )讓那些整日里盼著(zhù)漲價(jià)的開(kāi)發(fā)商回歸理性，從而敦促房?jì)r(jià)的理性回落。
　　對此，北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松表示，限價(jià)房將會(huì )改變局部區域房產(chǎn)格局，緩解局部區域房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲。他以北京金頂街三區地塊為例說(shuō)，金頂街區域過(guò)去主要是首鋼的居住區，區域房產(chǎn)以二手房為主，而且主要為已購公房，均價(jià)在6000—6800元/平方米；由于房產(chǎn)供給類(lèi)型比較單一，形成了區域整體二手房市場(chǎng)的單一局面。不過(guò)，金頂街限價(jià)地的入市，將會(huì )打破當前二手房市場(chǎng)的單一局面，不但增加了房產(chǎn)交易品種，為該區域吸引了更多的消費者，房產(chǎn)市場(chǎng)將更為多元化。
　　在業(yè)內人士和專(zhuān)家給予限價(jià)房較高期望的同時(shí)，也有部分人士持有不同意見(jiàn)�！澳壳敖ǔ射N(xiāo)售的限價(jià)房的供應量還很少，尚不會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生很大的影響�！睆V州滿(mǎn)堂紅研究部總監龍斌則分析認為，“政府應該進(jìn)一步完善相關(guān)政策，合理供應限價(jià)房，避免出現由于過(guò)度供應影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩定發(fā)展�！�
　　廣州房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同表示，限價(jià)房是摸著(zhù)石頭過(guò)河，并沒(méi)有經(jīng)驗可以借鑒，不可避免地會(huì )存在一些不完善的地方，比如通過(guò)搖珠分配，雖然保證了公平，但僅批準了少量的市民參與購買(mǎi)，在一定程度上導致了部分買(mǎi)家退出后無(wú)人接盤(pán)。
　　接受記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家同時(shí)認為，政府除了要針對限價(jià)房銷(xiāo)售中出現的新問(wèn)題，抓緊完善限價(jià)房銷(xiāo)售價(jià)格管理辦法外，更關(guān)鍵的是，政府要能夠根據實(shí)際需求和房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況，按照“靈活措施”的原則合理確定限價(jià)房供應規模、銷(xiāo)售對象、限制銷(xiāo)售價(jià)格標準，發(fā)揮限價(jià)房的“蓄水池”功能，同時(shí)防止過(guò)量供應導致樓市大起大落。

背景鏈接

建設部：用限價(jià)房解決中等家庭住房

　　用限價(jià)房和經(jīng)濟租用房來(lái)解決中等收入家庭住房問(wèn)題。前不久在全國建設工作會(huì )議暨建設系統黨風(fēng)廉政建設精神文明建設工作會(huì )議上，建設部副部長(cháng)姜偉新提出了這一新的辦法。
　　據《中國青年報》報道，姜偉新表示，完善住房保障體系，幫助中等收入家庭解決住房問(wèn)題，這些都是建設部2008年的重點(diǎn)工作。
　　“要把幫助中等收入家庭解決住房問(wèn)題作為一項重要任務(wù)，大膽探索�！苯獋バ抡f(shuō)，從了解的情況看，地方解決中等收入家庭住房困難的辦法，目前主要有兩種，即限價(jià)房和經(jīng)濟租用房。一些地方通過(guò)“政府扶持、市場(chǎng)運作”的方法發(fā)展限價(jià)商品房來(lái)幫助中等收入家庭解決住房問(wèn)題，符合國務(wù)院文件規定的精神。他們運用市場(chǎng)機制和政府指導相結合的辦法確定房屋出售價(jià)格，然后從土地出讓開(kāi)始完全市場(chǎng)化，建成以后根據地方實(shí)際情況以略低于市場(chǎng)價(jià)出售給中等收入的家庭。
　　“從宏觀(guān)上看，這部分限價(jià)房的推出，對抑制房?jì)r(jià)上漲產(chǎn)生了比較大的正面影響�！苯獋バ抡f(shuō)，調查中發(fā)現，有的地方還探索建設了一批經(jīng)濟租用房，即由政府提供政策支持，用市場(chǎng)的辦法建設和經(jīng)營(yíng)租賃，房租略低于市場(chǎng)價(jià)格，小戶(hù)型，供給對象主要是中等收入家庭。

北京兩限房申購標準征民意

　　近日，備受關(guān)注的北京兩限房政策開(kāi)始征求社會(huì )意見(jiàn)，購房人取得房屋權屬證書(shū)5年后可上市，但須交納35%收益金。三口及以下家庭，年收入要在8.8萬(wàn)元以下，人均住房面積低于15平方米，家庭總資產(chǎn)少于57萬(wàn)元，才有資格購買(mǎi)兩限房。
　　據《新京報》報道，在2月18日發(fā)布征求意見(jiàn)稿中明確規定，兩限房按兩種家庭(三人及以下家庭和四人及以上家庭)確定收入、資產(chǎn)、住房等方面的準入標準。
　　北京市建委相關(guān)負責人表示，此標準為城八區申購家庭的標準，標準將實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，根據居民收入、住房及房?jì)r(jià)等情況會(huì )進(jìn)行調整并公布。各遠郊區縣則可參照該標準，并結合各區縣實(shí)際情況，制定相應的準入標準。
　　征求意見(jiàn)稿中規定，兩限房的供應對象為北京中等收入住房困難的城鎮居民家庭、征地拆遷過(guò)程中涉及的農民家庭及市政府規定的其他家庭。兩限房的申請人須具有北京市戶(hù)口。單身家庭提出申請的，申請人須年滿(mǎn)30周歲。
　　此次的新政策還擬規定，經(jīng)審核符合條件的家庭只能購買(mǎi)一套兩限房，已購買(mǎi)兩限房的全部成員不得再次享受其他形式的保障性住房。