|
| 資金困局加速內地房地產(chǎn)企業(yè)的融資步伐 |
|
|
|
|
|
|
| 2008-04-18 本報記者:李佳鵬 劉振冬 實(shí)習生:宋燕 來(lái)源:經(jīng)濟參考報 |
|
|
“前段時(shí)間接觸了一個(gè)重慶本地開(kāi)發(fā)商的IPO項目，這個(gè)開(kāi)發(fā)商在重慶的規模還不小，但在宏觀(guān)調控背景下，房企的前景不明，市場(chǎng)對房企的認同度并不高�！蹦橙掏缎胁扛笨偢嬖V記者，因為銀根緊縮不少房地產(chǎn)企業(yè)都寄望于上市融資，但是無(wú)論是內地還是海外的投資者，都對內地房企單純的拿地——融資——開(kāi)發(fā)——再拿地的單一模式表示疑慮，恒大地產(chǎn)推遲香港上市計劃就是一個(gè)例子。
現在，即便是好一些的房地產(chǎn)企業(yè)在做IPO的時(shí)候都不得不面對一個(gè)問(wèn)題——就是要放低身價(jià)。重慶那個(gè)開(kāi)發(fā)商原本想以PE(市盈率)為基礎，比照內地房地產(chǎn)板塊40多倍的市盈率估值，但與一些機構接觸后就發(fā)現這個(gè)想法不大現實(shí)，因為雖然去年房地產(chǎn)市場(chǎng)很好企業(yè)盈利都不錯，可不少機構對房地產(chǎn)企業(yè)今年的盈利前景并不看好。
記者采訪(fǎng)發(fā)現，因為內地銀根緊縮，不少房地產(chǎn)企業(yè)都急于融資，或者以IPO公募形式，或者以私募方式尋找戰略投資者，再或者尋找資金成立項目公司合作開(kāi)發(fā)。而因為房企國內A股上市要求較高，不少內地房企準備香港上市，包括星河灣、龍湖地產(chǎn)、金隅地產(chǎn)、香江國際、河南建業(yè)、棕櫚泉置業(yè)等20多家公司在香港排隊。其中，星河灣地產(chǎn)、河南建業(yè)等多家公司已通過(guò)香港聯(lián)交所的聆訊，但由于近期市場(chǎng)狀況不好，這些公司遲遲沒(méi)有展開(kāi)招股活動(dòng)。
與此同時(shí)，樓市持續觀(guān)望的局面，令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈愈發(fā)經(jīng)受考驗，幾乎所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都面臨不同程度的資金缺口，一些中小企業(yè)更是陷入了資金困局。今年3月份以來(lái)，從已公布2007年年報的房地產(chǎn)上市公司的相關(guān)數據來(lái)看，大部分公司現金流項目出現負數，部分房企還被迫通過(guò)轉讓股權的方式來(lái)進(jìn)行融資。此外，外資與國內房企之間的合作也愈加明顯。
仲量聯(lián)行中國區董事高世斌接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，當前在銀根緊縮的背景下，國內的一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從資金層面上確實(shí)需要尋求合作伙伴來(lái)共同開(kāi)發(fā)項目，這也就給外資尋求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目帶來(lái)了更多的機會(huì )，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)轉讓部分股權或增資擴股的方式來(lái)與之進(jìn)行合作。雖然這并不是一種新的趨勢，但目前表現得更加明顯了。
高世斌告訴記者，外資進(jìn)入中國樓市一般會(huì )通過(guò)兩種方式，一種是通過(guò)直接購買(mǎi)項目資產(chǎn)，另一種是通過(guò)購買(mǎi)持有項目資產(chǎn)的公司即股權交易方式。當前，隨著(zhù)國家樓市“限外”政策的不斷出臺，對項目資產(chǎn)直接購買(mǎi)的方式已經(jīng)受到了多重約束，因此更多的外資選擇股權交易的方式，這樣相對更容易。
對于此種方式進(jìn)入的外資規模，高世斌表示，目前還很難統計具體的數量，因為現在無(wú)論是一線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市都存在這樣的合作模式。他進(jìn)一步解釋說(shuō)，北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市目前都存在這種模式，如果用具體的數據來(lái)說(shuō)有多少，可能比較難區分，應該說(shuō)至少不下幾十家。
高世斌還告訴記者，一直以來(lái)中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)都是外資投資的一個(gè)熱點(diǎn)，根據仲量聯(lián)行的統計，2006年外資投入中國樓市大概是80多個(gè)億美金，2007年是100億美金，有將近20%的增長(cháng)，從未來(lái)來(lái)看，這種趨勢并不會(huì )明顯減緩。因為中國經(jīng)濟的持續向好、市場(chǎng)透明度的不斷增加和人民幣的升值都是吸引外資的利好因素。當然，如果今后有更加嚴格的“限外”政策出臺，外資的投入可能會(huì )受到影響。
除了上市、股權融資方式之外，私募融資等方式也被提上日程，但業(yè)內人士提醒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要謹防惹火上身。北京千萬(wàn)家房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場(chǎng)部總經(jīng)理常淑娟說(shuō)，信貸難度的加大和上市受阻，讓很多開(kāi)發(fā)商被動(dòng)通過(guò)私募資金緩解資金壓力，但由于私募資金數額往往達不到運作一個(gè)項目所應有的資金流數額，僅能在短期內解決企業(yè)的資金問(wèn)題，如果在今后一段周期內，市場(chǎng)仍沒(méi)有好轉跡象，房企的壓力將不僅僅是項目的運作停滯和土地的繼續空置，很可能會(huì )因為不能及時(shí)還清私下融資款項而惹火上身。
對于房企應該如何化解當前的資金困局，常淑娟說(shuō)，對于項目已進(jìn)入銷(xiāo)售階段的企業(yè)來(lái)講，改變價(jià)格策略可能對緩解資金鏈起到更好的作用，而不應僅看重高價(jià)格所帶來(lái)的高額利潤，實(shí)質(zhì)性的降低價(jià)格，成交量理應能取得一定的提高，雖說(shuō)預期利潤會(huì )打一些折扣，但資金回籠速度卻會(huì )加快，對緩解資金壓力能起到不小的作用。
高世斌建議，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商避免膨脹式發(fā)展模式，在土地儲備與現金流之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)，要避免顧此失彼出現資金鏈斷裂的危險。同時(shí)，應盡可能地多渠道開(kāi)拓融資模式，包括和私募股權基金的合作。 |
|
|
|
|