從“地王”頻現到“流拍”迭起，甚至有開(kāi)發(fā)商“退地”，福州、廈門(mén)土地市場(chǎng)在前后半年之間顯現了“冰火兩重天”的景象。圖為福州市中心一宗3年前出讓的用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，但至今也未見(jiàn)開(kāi)發(fā)商動(dòng)工建房。

　　日前，福州市一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將一個(gè)大套戶(hù)型商品房，人為地“拆”成兩個(gè)中小戶(hù)型，又捆綁在一起售賣(mài)。這種“以大化小”捆綁賣(mài)房怪現象背后究竟隱藏著(zhù)什么玄機？

大房“化”小捆綁出售

　　一家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商日前在福州多家媒體發(fā)布“買(mǎi)96平方米大戶(hù)，送33平方米小戶(hù)”的預售廣告。廣告中所說(shuō)的“買(mǎi)大送小”樓盤(pán)位于福州市晉安區福飛北路。記者前往該樓盤(pán)售樓部，一位劉姓經(jīng)理熱情地向記者遞上一本介紹房屋套型的平面圖冊。
　　記者翻開(kāi)平面圖冊看到，一套面積為130多平方米的大戶(hù)型經(jīng)電腦編輯后，被“剪”成了面積分別為90多平方米和30多平方米的兩套房子，其中90多平方米的房子為“2房2廳1衛2陽(yáng)臺”，30多平方米的房子為“1房1衛1陽(yáng)臺”。
　　記者納悶地問(wèn)：“這兩套房是辦一本房產(chǎn)證，還是兩本房產(chǎn)證？能分開(kāi)來(lái)買(mǎi)嗎？”
　　劉經(jīng)理回答：“這兩套房辦的是兩本房產(chǎn)證。我們不分開(kāi)來(lái)賣(mài)，必須捆綁在一起買(mǎi)�！�
　　記者又問(wèn)：“不是有兩個(gè)房產(chǎn)證嗎，為什么不能分開(kāi)賣(mài)？我只想買(mǎi)一個(gè)90多平方米的就夠了�！�
　　“我們獲準預售前報上去的就是兩套房，拿到的也是兩本房產(chǎn)證。圖冊上畫(huà)的兩套房實(shí)際上是同一個(gè)大套的�！迸掠浾卟恍�，劉經(jīng)理說(shuō)完，就隨手用鋼筆把圖冊中90多平方米和30多平方米兩套房拼接“畫(huà)”在一起。

改出來(lái)的“達標”房暗藏玄機

　　“以大化小”捆綁賣(mài)房并非獨此一家。位于福州市中心鼓樓區北大路上的一座即將封頂的樓盤(pán)也在暗行此法。據售樓部工作人員介紹，該樓盤(pán)原本是按120多套房子進(jìn)行設計建設的，但為了完成政府下達的“90平方米以下新建商品房數總量控制在70%以上”的目標，開(kāi)發(fā)商不得不把原先的120多套大房，改成了現在的170多套“達標”房。
　　記者在該樓盤(pán)項目建設現場(chǎng)看到，原本單套的大戶(hù)型被臨時(shí)砌的一堵薄磚墻隔成一套中小戶(hù)型和一套小戶(hù)型。兩套房分別各有一本房產(chǎn)證，但也是不單獨售賣(mài)。工作人員告訴記者，如果不改，就不能“達標”，也就拿不到預售許可證。
　　同時(shí)買(mǎi)兩套房，購房者是否將受到“第二套房”的房貸新政策限制？面對記者的疑問(wèn)，劉經(jīng)理給出這樣的回答：“小的那套房，可以給您最便宜的銷(xiāo)售價(jià)格，如果是在5層以下的，每平方米僅5300元，一套小的只要一次性支付十幾萬(wàn)元就可以了。差價(jià)部分轉移到90多平方米的那套，每平方米按8000元計，這樣不就可以享受首次置業(yè)的貸款優(yōu)惠了嗎？”
　　“按我們的操作，銀行那里貸款絕對不會(huì )有問(wèn)題，我們會(huì )幫您把所有的材料都做好�！币�(jiàn)記者還在猶豫，劉經(jīng)理繼續說(shuō)，“想搞投資也更有利，現在兩套房綁在一起均價(jià)才6000多元，用大的那一套向銀行貸款，房?jì)r(jià)就是8000元，不僅能得到更大的貸款額度，以后還能在8000元基礎上轉讓交易�！�

政策脫離實(shí)際“后果嚴重”

　　從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有20年資歷的閩江學(xué)院經(jīng)濟師林忠華告訴記者，類(lèi)似的“以大化小”捆綁賣(mài)房怪象在廈門(mén)、深圳等城市都曾有過(guò)，這是典型的開(kāi)發(fā)商規避調控政策的做法，也是政策脫離實(shí)際的后果。
　　“2006年下半年，一些開(kāi)發(fā)商為應對國家有關(guān)部門(mén)頒布的《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》中的‘90/70’政策，把大房‘剪成’小房賣(mài)，輕易地避開(kāi)了政策�！绷种胰A還說(shuō)，“如今有能力買(mǎi)房的群體主要來(lái)自收入較高的家庭，他們對房屋面積需求應是遠大于90平方米的。因此，樓市實(shí)際上還是中大戶(hù)型商品房的天下�！�
　　據福州市房地產(chǎn)交易登記中心介紹，今年1月底該市公布了2008年住房建設計劃，其中就提出90平方米以下新建商品房數總量控制在70%以上的目標，達不到要求的樓盤(pán)項目，將不批準預售許可。
　　福州市房地產(chǎn)交易登記中心一位不愿透露姓名的工作人員認為，政府機械地照搬過(guò)去的一些政策，可能與目前的市場(chǎng)實(shí)際情況不符，政策執行起來(lái)就會(huì )有難度，甚至無(wú)法達到預期的效果。
　　去年9月底以來(lái)，國家有關(guān)部門(mén)出臺了房貸新政策及“第二套房”認定標準的補充規定，很大程度上遏制住了市場(chǎng)炒房投機，樓市經(jīng)歷較長(cháng)時(shí)期的“量縮價(jià)漲”行情，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始陷入資金困境。
　　“現在，開(kāi)發(fā)商‘以大化小’捆綁賣(mài)房，不只是一種招徠人氣、回籠資金的促銷(xiāo)手段，也暴露出房貸新政策有漏洞可鉆�！绷种胰A表示，“政策有操作漏洞，監管部門(mén)就不能再睜一只眼，閉一只眼了�！�

關(guān)鍵是抓緊建立住房保障體系

　　處于觀(guān)望狀態(tài)的一些購房者擔心，開(kāi)發(fā)商“以大化小”捆綁賣(mài)房是有意規避有關(guān)房?jì)r(jià)調控政策，削弱政策執行效果，同時(shí)助長(cháng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機行為，房?jì)r(jià)極有可能重蹈過(guò)快上漲的覆轍。
　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)王阿忠認為，近年來(lái)，幾乎是國家每出臺一項新的調控房?jì)r(jià)政策，房?jì)r(jià)都只是短暫波動(dòng)后，不降反升，甚至愈漲愈猛。實(shí)現人人“住有所居”不能光靠商品房市場(chǎng)，關(guān)鍵是抓緊建立住房保障體系，讓老百姓得到真正的改善居住條件的實(shí)惠。
　　王阿忠說(shuō)，今年的政府工作報告將“抓緊建立住房保障體系”納入其中，報告指出，在建立住房保障體系方面，必須堅持正確發(fā)揮政府和市場(chǎng)的作用，政府的主要職責是制定住房規劃和政策，推進(jìn)廉租住房、經(jīng)濟適用住房等保障性住房建設，多渠道解決城市中低收入家庭住房困難；而高收入家庭的住房需求主要通過(guò)市場(chǎng)調節解決。
　　“我們看到，國家在建立住房保障體系方面，不斷完善政策環(huán)境，財政部、國家稅務(wù)總局日前對廉租住房建設等還出臺實(shí)施稅收優(yōu)惠的政策。地方政府能否用好這些政策，履行好保障職責，這將是全新的考驗�！蓖醢⒅艺f(shuō)。