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| 武漢保障性住房供應大增難撼商品房?jì)r(jià)格根基 |
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| 2008-05-16 本報記者:郭嘉軒 來(lái)源:經(jīng)濟參考報 |
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在日前舉行的2008武漢春季房地產(chǎn)交易會(huì )上，二手房交易現場(chǎng)吸引了許多購房者。此次交易會(huì )共推出2.5萬(wàn)余套商品房(含二手房)供購房者挑選，其中90平方米以下的中小戶(hù)型占總套數的50%以上。新華社發(fā)(王振武
攝) | 一方面是迅速擴大的保障性住房建設規模，一方面是至今高燒未退的商品房市場(chǎng)。在華中重鎮武漢，保障性住房與商品房市場(chǎng)保持著(zhù)“涇渭分明”的狀態(tài)。業(yè)內人士認為，盡管供應量大幅攀升，但短期內保障性住房還難以對商品房?jì)r(jià)格走勢產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。
近三年來(lái)武漢市各類(lèi)保障性住房建設呈快速發(fā)展態(tài)勢，據國土房產(chǎn)部門(mén)資料顯示：2007年武漢建設經(jīng)濟住房394.79萬(wàn)平方米，占當年房屋建設總面積的33.6%；2008年全市房屋建設總面積1028.26萬(wàn)平方米，其中廉租住房、經(jīng)濟適用住房達到316.45萬(wàn)平方米，雙限普通商品住房及中低價(jià)位、中小套型普通商品住房達到411.51萬(wàn)平方米；而2009年，武漢市更計劃將70%的住房開(kāi)發(fā)集中于經(jīng)濟房、廉租房、“雙限”商品房以及中低價(jià)位、中小套型普通商品住房開(kāi)發(fā)上。在今明兩年內，預計有5萬(wàn)套保障性住房投放市場(chǎng)。
而武漢的商品房市場(chǎng)，如國內其他大城市一樣，在2007年也經(jīng)歷了一波的大起大落。在亢奮的市場(chǎng)情緒下，當年房?jì)r(jià)在11月登上巔峰，均價(jià)突破5400元/平方米，但在12月情況急轉直下，銷(xiāo)量迅速降至“冰點(diǎn)”，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入僵持階段。2008年1至3月，盡管均價(jià)依然保持在5500元/平方米左右，但商品房成交面積卻同比分別下降45.9%、29.5%、54.2%。目前大多數開(kāi)發(fā)商采取了維持現價(jià)、推遲開(kāi)盤(pán)等候市場(chǎng)回暖的銷(xiāo)售策略，并不時(shí)通過(guò)特價(jià)房等形式探測市場(chǎng)，而消費者持幣心態(tài)日益濃厚。
2004年大學(xué)畢業(yè)的張柳對保障性住房的看法，代表了很多“夾心層”住房需求者的觀(guān)點(diǎn)。張柳目前在武昌一所高校任教，每個(gè)月2000元出頭的月薪，讓她在買(mǎi)房問(wèn)題上非常尷尬。當聽(tīng)到經(jīng)濟適用房建設的消息時(shí)她曾非常興奮，認為這將是她能夠買(mǎi)房的惟一方式，甚至希望保障性住房集中上市，能引發(fā)房?jì)r(jià)出現“拐點(diǎn)”。但經(jīng)過(guò)一年多的反復實(shí)地考察，張柳最終放棄了經(jīng)濟房搖號報名�！扒也徽勝徺I(mǎi)過(guò)程中的資格審查不透明，建設標準不高等問(wèn)題，僅僅選址與交通不便就讓我失去了信心。目前限價(jià)房大都建在偏遠郊區，看起來(lái)拉低了平均房?jì)r(jià)，但對普通老百姓來(lái)說(shuō)意義不大，因為高昂的時(shí)間成本和交通成本使這種低房?jì)r(jià)大打折扣�！睙o(wú)奈之下，張柳最終選擇租房觀(guān)望：“等商品房?jì)r(jià)格跌下來(lái)再說(shuō)吧�！�
一些房地產(chǎn)業(yè)內人士認為，目前在廣州等城市出現房?jì)r(jià)下跌的背景下，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)持續僵持，與本地大型開(kāi)發(fā)商較少，中小開(kāi)發(fā)商較多的市場(chǎng)結構有直接關(guān)系。對絕大多數本地中小開(kāi)發(fā)商而言，目前開(kāi)發(fā)的項目銷(xiāo)售完畢后，可能就沒(méi)有其他可開(kāi)發(fā)的土地資源了，所以這些企業(yè)基本以追求單個(gè)項目利潤最大化為目標，并不急于為回籠資金而降價(jià)促銷(xiāo)。
在目前武漢市房?jì)r(jià)僵持的情況下，大量保障性住房的集中入市，能否成為引發(fā)房?jì)r(jià)拐點(diǎn)的誘因？湖北省社科院馮桂林研究員等專(zhuān)家認為，經(jīng)濟適用房等保障性住房項目上市后，確實(shí)可對周邊房地產(chǎn)項目?jì)r(jià)格產(chǎn)生比較效應，特別是對地段相近、品質(zhì)類(lèi)似的商品房?jì)r(jià)格產(chǎn)生抑制作用。但目前武漢保障性住房建設的目標群體、建設模式、資金籌措渠道以及銷(xiāo)售方式等，都自成體系，沒(méi)有與商品房市場(chǎng)形成對接，因此很難產(chǎn)生具體影響。
武漢一家政府背景的開(kāi)發(fā)企業(yè)負責人士告訴記者，該公司在武漢某郊區既有經(jīng)濟房建設項目，也有高檔樓盤(pán)開(kāi)發(fā)項目，而且兩個(gè)項目距離并不遠。但由于目標客戶(hù)、產(chǎn)品定位、質(zhì)量等從本質(zhì)上不同，因此保障性住房對中高檔商品房的價(jià)格基本沒(méi)有什么的影響。若從長(cháng)遠分析，隨著(zhù)保障性住房用地和開(kāi)發(fā)面積不斷擴大，在社會(huì )土地總量和開(kāi)發(fā)規模一定的情況下，必然導致商品房總用地量減少，甚至有可能出現整體平均房?jì)r(jià)下降、但商品房?jì)r(jià)格反而更高的狀況。在目前來(lái)看，武漢這樣的中部城市土地資源尚很充足，因此短期內商品房市場(chǎng)的價(jià)格還主要是受市場(chǎng)預期及消費者購買(mǎi)能力決定，保障性住房的影響微乎其微。
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