新華社記者:徐家軍 攝

　　樓市持續盤(pán)整，房?jì)r(jià)居高不下，不少投資者認為此時(shí)入市可先買(mǎi)個(gè)小戶(hù)型，進(jìn)可攻退可守，開(kāi)發(fā)商也在推廣小戶(hù)型項目時(shí)猛打“投資牌”。然而，業(yè)內專(zhuān)家提醒，在目前的市場(chǎng)形勢下，作為過(guò)渡產(chǎn)品的小戶(hù)型未必“船小好掉頭”，投資應謹慎。

樓市出現“小戶(hù)型熱”

　　“上周就有四個(gè)朋友托我買(mǎi)小戶(hù)型房子，而且要靠近地鐵的為首選�！本┏菢鞘匈Y深人士老殷告訴記者，他從未感受到人們對小戶(hù)型有如此急切的需求。與之相對應的是，最新統計數據顯示，6月份北京預計有46個(gè)新盤(pán)將陸續入市，約有15個(gè)以小戶(hù)型供應，而且幾乎所有的小戶(hù)型項目都在打投資牌。
　　“對于投資者和部分新婚購房人群來(lái)說(shuō)，小戶(hù)型仍是最佳選擇�！庇浾咴谥性�地產(chǎn)研究中心了解到，小戶(hù)型項目正在呈爆發(fā)性增長(cháng)的態(tài)勢。
　　一項樓市問(wèn)卷調查結果顯示，大約有近六成的被調查者希望購買(mǎi)小戶(hù)型房，另有近四成的被調查者希望購買(mǎi)中小戶(hù)型房，而一心想購買(mǎi)大戶(hù)型房的被調查者僅為3.41%。近九成的購房者認為小戶(hù)型房子總價(jià)低，一般處在交通便利地區，功能也較齊全。
　　隨著(zhù)“90/70”政策的逐步落實(shí)，中小戶(hù)型的市場(chǎng)占比、供應量均有顯著(zhù)提高，大量小面積、低總價(jià)的房地產(chǎn)項目供應市場(chǎng)，一定程度上滿(mǎn)足了中低收入普通購房人的需求。但從2008年取得預售許可證的項目來(lái)看，京城62%的中小戶(hù)型項目位于五環(huán)外區域，而54%的大戶(hù)型項目位于中心城區。而中小戶(hù)型項目的外移并沒(méi)有遏制其房?jì)r(jià)的上揚，據亞豪機構統計數據顯示，同比去年，2008年中小戶(hù)型項目售價(jià)漲幅達到了22%。
　　據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理趙晨明透露，小戶(hù)型可以說(shuō)是近期樓市曝光度最高的詞語(yǔ)，更多的自住、投資目光已經(jīng)開(kāi)始轉向了小戶(hù)型，預計下半年，不管是純新盤(pán)，還是老項目后期的小戶(hù)型，都將保持較高的市場(chǎng)供應量。

小戶(hù)型投資活躍

　　近年來(lái)，購買(mǎi)小戶(hù)型用于投資的比例呈迅速上升趨勢。投資少見(jiàn)效快，“船小好掉頭”，無(wú)論出租還是出售，小戶(hù)型都不難出手，加上市場(chǎng)需求量大、回報率高，這對于一些中小投資者而言，不失為一項既穩又快的投資項目。
　　中大恒基的一項調查表明，全國目前約有16%的購房者選擇70平方米以下的小戶(hù)型，其中有46.4%的人是用于投資或出租，這一比例和兩年前相比，整整提高26個(gè)百分點(diǎn)。在北京、上海、廣州、天津、杭州、南京、西安、武漢、長(cháng)沙、成都、鄭州等地，小戶(hù)型投資者都十分活躍。其中，京滬兩地的小戶(hù)型投資比例已上升到80%以上。
　　和訊信息首席分析師文國慶告訴記者，相對來(lái)說(shuō)，由于軌道交通沿線(xiàn)的小戶(hù)型更容易出租和轉手，且有較高的租售回報率，因此更受投資者青睞。以京城的東亞三環(huán)中心項目為例，成交客戶(hù)中就有超過(guò)60%是用于投資，這與項目緊鄰地鐵4號線(xiàn)南端終點(diǎn)站分不開(kāi)。北京東亞新華投資有限公司營(yíng)銷(xiāo)管理中心副總監方強也證實(shí)，東亞三環(huán)中心由于把所有的戶(hù)型圈定在30至80平方米，成交數據顯示，成交客戶(hù)中購買(mǎi)2套以上的有35人，購買(mǎi)5套以上的有16人。

小戶(hù)型長(cháng)期走勢難樂(lè )觀(guān)

　　“現在小戶(hù)型問(wèn)題也不少�！眮喓罊C構的王英男認為，隨著(zhù)城區建設用地日漸稀缺，市場(chǎng)的客觀(guān)需求使得中小戶(hù)型項目不得不向中心城區以外擴展，在土地利用率大提高的同時(shí)也帶來(lái)了一些公共問(wèn)題，小到社區內的綠地面積、停車(chē)位的規劃數量，大到公共交通的承載能力、教育及醫療的配套問(wèn)題等，這些都需要相關(guān)部門(mén)以及開(kāi)發(fā)企業(yè)統籌考慮、科學(xué)安排，否則就會(huì )出現“睡城”現象。另一些業(yè)內人士則表示，小戶(hù)型因面積小，會(huì )喪失一部分功能。目前北京市場(chǎng)上推出的小戶(hù)型，房間大多是一個(gè)方塊，缺少變化；小戶(hù)型社區還將面臨租賃和管理難題。作為年輕人的過(guò)渡性居所，幾年后小戶(hù)型購買(mǎi)者大多會(huì )二次置業(yè)，屆時(shí)小戶(hù)型社區將成為“流動(dòng)的旅館”。
　　目前正在運作和即將上市的小戶(hù)型主要是因為開(kāi)發(fā)商抓住了房子總價(jià)的概念，用一個(gè)較低的總價(jià)來(lái)沖擊目前比較普遍存在的高總價(jià)市場(chǎng)，但相關(guān)房地產(chǎn)研究機構的最新調查結果顯示，小戶(hù)型的總體走勢難以令人樂(lè )觀(guān)。中國建筑設計研究院的副總設計師開(kāi)彥認為，小戶(hù)型紛紛上馬，市場(chǎng)供應量必將出現過(guò)�，F象，勢必進(jìn)入嚴峻的等量淘汰。有相當一部分區域定位模糊、盲目跟風(fēng)的小戶(hù)型項目在推廣上面臨嚴峻的問(wèn)題。作為過(guò)渡產(chǎn)品的小戶(hù)型，不排除短期內特定區域有持續走熱的可能，但終將無(wú)法長(cháng)期成為整個(gè)市場(chǎng)的主流。
　　有關(guān)專(zhuān)家提示，并非所有小戶(hù)型投資者都能獲得較高的回報。對于熱銷(xiāo)的小戶(hù)型單身公寓或酒店式公寓，投資應謹慎。目前，租金的高低受供需市場(chǎng)的影響，例如京城一居的租價(jià)大都在1000元/月左右，最高不過(guò)2000元/月。而最新的資料顯示，這種租價(jià)還有繼續走低的趨勢，大量小戶(hù)型項目的推出，必將減少租務(wù)市場(chǎng)客戶(hù)群，更加拉動(dòng)租價(jià)走低。此外，租務(wù)市場(chǎng)的混亂和中介機構的信任危機以及二級市場(chǎng)的不完全開(kāi)放性也影響投資，這對并不便宜的小戶(hù)型投資將是很大的影響。